Các chủ đầu tư “đói vốn” vẫn tìm đủ cách để huy động vốn qua kênh phát hành cổ phiếu. Ảnh: Dự án chung cư Florence Mỹ Đình, Hà Nội
Chớp thời cơ tăng vốn nghìn tỷ
Cuộc đua tăng vốn điều lệ của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trở nên sôi động hơn từ cuối năm 2016 khi thị trường địa ốc “ấm” hơn. Nhiều doanh nghiệp đã tái khởi động dự án, mở bán dự án mới, kinh doanh tiêu thụ sản phẩm tốt hơn, nhất là năm 2017 ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh tới 50-100%... Đây cũng là lúc thị trường chứng khoán khởi sắc đã tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp BĐS huy động vốn làm dự án từ phát hành cổ phiếu. Hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lên kế hoạch phát hành tăng vốn lớn như DXG, NVL, SCR, ROS, PHC, VPI... để huy động tiền triển khai các dự án.
Đại hội cổ đông mới đây của CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land – mã: SCR) đã thông qua phương án phát hành hơn 73 triệu cổ phiếu nhằm tăng vốn điều lệ lên mức 3.656 tỷ đồng. Cụ thể, công ty sẽ phát hành 48,8 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và chào bán riêng lẻ 24,4 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược là CTCP Đầu tư Thành Thành Công (TTC). Mức giá phát hành là 10.000 đồng/CP, thấp hơn 39% so với thị giá cổ phiếu SCR trên sàn hiện giao dịch ở mức 13.900 đồng/CP.
Dự kiến, TTC Land sẽ huy động được tối thiểu 730 tỷ đồng để phục vụ việc thâu tóm 100% vốn điều lệ tại CTCP Đầu tư Kinh doanh BĐS Hùng Anh Năm, và tái cấu trúc nguồn vốn, nợ vay... Được biết, Công ty Hùng Anh Năm đang sở hữu dự án BĐS rộng 5.000 m2, nằm ở vị trí mặt tiền tại đại lộ Võ Văn Kiệt (TP.HCM). Ngoài ra, với quỹ đất “khủng” hơn 1.500ha cho kế hoạch phát triển trong 10 năm tới, TTC Land có lẽ sẽ cần thêm nhiều nguồn vốn để triển khai hàng loạt dự án BĐS lớn nhỏ trên cả nước.
Gây chú ý về tốc độ xây dựng “thần tốc”, CTCP Xây dựng FLC Faros (mã: ROS) cũng tăng vốn nhanh không kém trong vài năm qua. Song, Faros tiếp tục đặt mục tiêu sẽ nâng vốn lên hơn 8.664 tỷ đồng trong năm nay nhằm đảm bảo năng lực tài chính, đầu tư phát triển 13 dự án BĐS lớn nhỏ. Theo đó, công ty sẽ phát hành thêm 94,6 triệu cổ phiếu để chia cổ tức cho cổ đông với tỷ lệ 20% vốn điều lệ, tương ứng giá trị 946 tỷ đồng. Trong quý 3/2018 công ty dự kiến phát hành thêm 300 triệu cổ phiếu (tỷ lệ phát hành 19:10) với mức giá dự kiến chỉ là 12.000 đồng/CP, thấp hơn nhiều lần so với thị giá ROS hiện đang ở ngưỡng 100.000 đồng/CP.
Với lợi nhuận khả quan và giá cổ phiếu cao, các đợt tăng vốn của Faros đều bán được nhanh chóng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy vậy, cổ đông cũng bày tỏ lo ngại khi Faros liên tục phát hành tăng vốn? Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Faros giải thích, công ty đang triển khai xây dựng nhiều dự án lớn nên đòi hỏi nguồn vốn rất lớn. Đặc biệt, Faros sẽ là chủ đầu tư siêu dự án khu nghỉ dưỡng và casino tại Đảo Ngọc Vừng với quy mô hơn 2 tỷ USD. Ngoài vốn vay, công ty phải phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu mới đáp ứng được nhu cầu vốn đầu tư lớn.
“Đuối” năng lực tài chính?
Trước các đợt phát hành cổ phiếu ồ ạt, nhiều cổ đông đã chất vấn ban lãnh đạo về nhu cầu huy động vốn, sử dụng nguồn vốn đầu tư dự án đảm bảo hiệu quả để gia tăng lợi nhuận? Nếu nguồn vốn được rót vào các dự án đầu tư, giúp đẩy nhanh tiến độ thi công, đem lại dòng tiền thì hiệu quả kinh doanh sẽ tốt hơn, tăng giá trị cổ phiếu.
Ngược lại, doanh nghiệp dùng tiền tăng vốn để tái cơ cấu nợ vay, thực chất là hành động “đảo nợ” xấu do khả năng cân đối tài chính yếu kém… sẽ càng tăng thêm gánh nặng nợ chồng chất, rủi ro mà chính cổ đông/nhà đầu tư bỏ tiền mua thêm cổ phiếu phải gánh chịu.
Như trường hợp TTC Land, tổng nợ phải trả đến cuối năm 2017 tăng lên hơn 6.070 tỷ đồng, trong đó chiếm hơn 90% là nợ ngắn hạn (khoảng 5.457 tỷ đồng). Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu là 1,74 lần. Do đó, đợt tăng vốn trong năm 2018 thu về khoảng 730 tỷ đồng sẽ được công ty dùng để cơ cấu lại vốn, trả nợ vay…
Lấn sân vào đầu tư BĐS chưa lâu, nhà thầu xây dựng Phục Hưng Holdings (mã: PHC) cũng có hành trình tăng vốn “chóng vánh” từ 30 tỷ đồng lên 209 tỷ đồng vào quý 3/2017 nhờ phát hành thêm 10 triệu cổ phiếu. Cổ phiếu PHC bất ngờ “dậy sóng” khi tăng một mạch từ ngưỡng 11.000 đồng/CP lên tới đỉnh 28.000 đồng/CP sau thông tin về “game phát hành tăng vốn” hé lộ. Cùng với tin công ty trúng nhiều hợp đồng thầu xây dựng trị giá hơn 4.000 tỷ đồng được “bơm” ra thị trường, kích thích tâm lý đầu cơ cổ phiếu PHC. Còn thực tế, lợi nhuận PHC lại rất èo uột, chỉ ở mức 28,4 tỷ đồng lãi sau thuế (năm 2017) và kỳ vọng tăng lên 58 tỷ đồng trong năm 2018.
Năm nay PHC sẽ tiếp tục thực hiện phát hành 4,2 triệu cổ phiếu chia cổ tức với giá 10.000 đồng/CP, phát hành riêng lẻ 8 triệu cổ phần với giá 14.000 đồng/CP. Số tiền 154 tỷ đồng thu về từ phát hành sẽ được dùng bổ sung vốn lưu động, cơ cấu nợ vay ngân hàng…
Trong khi đó, PHC đang thi công dự án Florence (X3, Mỹ Đình, Hà Nội) với tổng mức đầu tư 668 tỷ đồng, đã khởi công từ tháng 9/2017 song đến nay mới thi công đến tầng 2. Thực tế, từ khi dự án chưa hoàn thành xong móng, chưa đủ điều kiện kinh doanh thì chủ đầu tư (CTCP Nhà Mỹ Xuân), sàn Danko đã rao bán nhà tại đây, với hình thức nhận đặc cọc giữ chỗ 100 triệu đồng/căn… để thu tiền của nhiều khách hàng. Cách “huy động” vốn này đang tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho bên bán, khiến người mua có nguy cơ mất trắng tiền đặt cọc.
Trong bối cảnh tín dụng cho các dự án BĐS vẫn bị siết chặt, các chủ đầu tư sẽ phải thận trọng hơn trong đầu tư, kinh doanh dự án để đảm bảo cân đối dòng tiền. Ngay cả doanh nghiệp muốn huy động vốn qua kênh chứng khoán sẽ không dễ “lùa gà” bởi các nhà đầu tư đã quá quen với những chiêu trò thổi giá cổ phiếu, “vẽ” dự án lớn, chế biến sổ sách đẹp đẽ… để hút vốn, sử dụng vốn kém hiệu quả.
>> ĐHCĐ Faros: Phát hành hơn 300 triệu cổ phần, dồn tiền đầu tư vào Đảo Ngọc Vừng
