Động lực nào đang thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp?

Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc mạnh mẽ sau nhiều biến động địa chính trị và công nghệ, Việt Nam đang nổi lên như một trong những điểm đến chiến lược hàng đầu của các tập đoàn điện tử và công nghệ cao. Sự bùng nổ của ngành điện tử không chỉ thúc đẩy tăng trưởng xuất khẩu mà còn trở thành động lực cốt lõi định hình chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn 2025 và xa hơn.

CHUYỂN DỊCH DÀI HẠN

Nhìn vào danh sách các doanh nghiệp đang mở rộng quy mô tại Việt Nam, người ta thấy sự hiện diện của những cái tên đình đám nhất trong làng công nghệ thế giới.

Samsung từ lâu đã coi Việt Nam là cứ điểm sản xuất toàn cầu, nhưng gần đây, sự xuất hiện của Apple thông qua các đối tác cung ứng chiến lược như Foxconn, Luxshare và Goertek mới thực sự tạo nên một cơn sốt. Các nhà máy quy mô hàng tỷ USD tại Bắc Giang, Bắc Ninh hay Nghệ An liên tục được mở rộng để sản xuất iPad, Apple Watch và AirPods.

Không dừng lại ở đó, lĩnh vực bán dẫn “trái tim” của công nghệ tương lai cũng đang chọn Việt Nam làm điểm dừng chân. Những tập đoàn như Intel, Amkor, Hana Micron hay sự quan tâm đặc biệt từ Nvidia đã khẳng định vị thế mới của các khu công nghiệp Việt Nam: không chỉ là nơi gia công thâm dụng lao động mà đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất công nghệ cao và kiểm định bán dẫn của khu vực.

Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản khu công nghiệp đang chứng kiến sự chuyển dịch mang tính cấu trúc, phản ánh quá trình nâng cấp của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo vị chuyên gia, lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam vẫn được duy trì mạnh mẽ. Cụ thể, chi phí nhân công sản xuất trung bình tại Việt Nam năm 2025 ở mức khoảng 350 USD/tháng, thấp hơn đáng kể so với Trung Quốc và Thái Lan.

Bên cạnh đó, chi phí điện năng cho sản xuất cũng rất cạnh tranh ở mức 0,076 USD/kWh, thấp hơn so với 0,112 USD/kWh tại Trung Quốc hay 0,150 USD/kWh tại Philippines.

“Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, nơi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án, quy mô đầu tư và giá trị gia tăng cao hơn. Đây là một sự chuyển dịch mang tính dài hạn,” ông John Campbell chia sẻ.

Minh chứng rõ nét cho sự chuyển dịch này là sự tăng trưởng vượt bậc của ngành điện tử. Theo báo cáo, giá trị xuất khẩu hàng điện tử trong 10 tháng đầu năm 2025 đã tăng 140% so với năm 2019, tiếp tục đóng vai trò là động lực quan trọng của thị trường.

Đáng chú ý, trong cơ cấu vốn FDI mới, dù 62% số lượng dự án tập trung vào nhà xưởng xây sẵn (RBF), nhưng xét về quy mô vốn, 68% tổng vốn đầu tư lại đổ vào các thương vụ thuê đất, cho thấy xu hướng các nhà sản xuất lớn đang thiết lập các cơ sở sản xuất dài hạn và quy mô lớn tại Việt Nam.

NGÀNH CÔNG NGHIỆP THẾ HỆ MỚI TRỖI DẬY

Trong báo cáo của Savills cũng nhấn mạnh sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới. Lĩnh vực trung tâm dữ liệu (data centres) tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại.

Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo sẽ đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Trong chu kỳ tăng trưởng mới, các nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, tiêu chuẩn ESG và khả năng phát triển bền vững của dự án. Những yếu tố này đang dần trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định mở rộng hoặc tái cấu trúc hoạt động sản xuất tại Việt Nam.

Bên cạnh lợi thế chi phí, các yếu tố như hạ tầng kết nối, khung pháp lý rõ ràng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn toàn cầu đang ngày càng đóng vai trò quyết định trong việc thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao.

Nhìn lại năm 2025 và những năm tiếp theo, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ bước vào giai đoạn phát triển mang tính chọn lọc cao hơn. Các khu công nghiệp có vị trí chiến lược, hạ tầng hoàn chỉnh, định hướng công nghệ cao và cam kết phát triển bền vững sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn lớn. Ngược lại, những dự án thiếu quy hoạch đồng bộ hoặc chậm thích ứng với yêu cầu mới của nhà đầu tư quốc tế sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Sự bùng nổ của ngành điện tử và công nghệ cao vì thế không chỉ là cú hích ngắn hạn, mà đang đóng vai trò động lực nền tảng tái định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Đây là giai đoạn mà chất lượng, chiều sâu và giá trị dài hạn sẽ trở thành thước đo thành công, thay thế cho tư duy phát triển dựa thuần túy vào quy mô diện tích như trước đây.

Về diễn biến thị trường tại các vùng kinh tế trọng điểm trong nửa cuối năm 2025, báo cáo của Savills ghi nhận “sức khỏe” tích cực tại cả hai miền. Tại miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp đạt 86%, với giá đất trung bình 141 USD/m2/chu kỳ thuê. Phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này duy trì mức giá thuê trung bình 5,1 USD/m2/tháng.

Trong khi đó, thị trường miền Nam tiếp tục thể hiện sức hút mạnh mẽ với tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp lên tới 90%, cùng mức giá thuê trung bình 191 USD/m2/chu kỳ thuê. Đặc biệt, phân khúc nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam đạt tỷ lệ lấp đầy ấn tượng 92%, với giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 4,4 USD/m2/tháng.

Dự báo, đến năm 2026, khu kinh tế phía Nam sẽ chứng kiến những thay đổi đáng kể về cơ sở hạ tầng, dẫn đầu là việc khai trương và đi vào vận hành Vành đai 3 cùng sự phát triển nhanh chóng của đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, qua đó nâng cao đáng kể khả năng kết nối giữa các khu công nghiệp, cảng biển và sân bay mới Long Thành.

Trong đó, sân bay Long Thành sẽ là dự án có tác động lớn nhất, với Giai đoạn 1 dự kiến hoàn thành vào năm 2026, cung cấp năng lực 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, đồng thời thiết lập một cửa ngõ quốc tế mới cho khu vực.