Giá bất động sản tăng nóng: “Căn bệnh Hà Lan” đang rình rập Việt Nam?

Giá bất động sản tại Việt Nam liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Theo chuyên gia, nếu xu hướng này tiếp tục, nền kinh tế có thể rơi vào vòng xoáy méo mó, nơi bất động sản hút hết nguồn lực, đẩy nhiều ngành sản xuất khác vào thế suy yếu, một dạng “căn bệnh Hà Lan” nguy hiểm.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) quý 3/2025 giá nhà ở tiếp tục neo cao. Cụ thể, giá bán sản phẩm biệt thự/liền kề/nhà phố dao động từ 50 - 400 triệu đồng/m2, đa số các dự án mở bán đều tăng giá bán khoảng 5-10% so với giai đoạn mở bán trước đó.

Giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.

Riêng tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

RỦI RO RÌNH RẬP

Tại sự kiện Thị trường bất động sản Việt Nam “Nhận diện những vấn đề bất cập và giải pháp”, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, khi giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập của người dân và tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, những hệ quả tiêu cực sẽ sớm xuất hiện, gây ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều lĩnh vực.

Thứ nhất, tác động rõ rệt về mặt xã hội. Khi giá nhà ở tăng nhanh, nhóm người thu nhập thấp và trung bình sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nơi ở phù hợp. Điều này không chỉ khiến ước mơ an cư trở nên xa vời mà còn dẫn đến tình trạng bất bình đẳng ngày càng lớn trong xã hội.

Người có tiền tiếp tục sở hữu thêm tài sản, trong khi người nghèo càng bị đẩy ra ngoài rìa của thị trường. Sự phân hóa này, nếu kéo dài, sẽ làm suy giảm tính ổn định xã hội, tạo ra tâm lý bất mãn và có thể dẫn đến nhiều hệ lụy về lâu dài.

Thứ hai, xét ở góc độ kinh tế vĩ mô, sự phát triển quá nóng của bất động sản còn có thể gây ra tình trạng tương tự như “căn bệnh Hà Lan”. Vị chuyên gia lý giải: “Căn bệnh Hà Lan” từng xảy ra khi Hà Lan phát hiện ra nguồn dầu mỏ lớn và trở nên giàu có nhờ khai thác tài nguyên. Khi đó, đồng nội tệ tăng giá, khiến các ngành công nghiệp chế biến – chế tạo mất khả năng cạnh tranh, dẫn tới suy yếu và sụp đổ.

Từ câu chuyện đó, TS. Võ Trí Thành cảnh báo rằng nếu Việt Nam dồn quá nhiều nguồn lực từ vốn đầu tư, lao động, đến kỹ năng vào lĩnh vực bất động sản, các ngành sản xuất khác sẽ bị bỏ quên. Những lĩnh vực mà Việt Nam rất cần phát triển như công nghiệp chế biến, chế tạo hay du lịch sẽ không thu hút được nguồn lực cần thiết, làm méo mó cấu trúc kinh tế và kìm hãm tăng trưởng dài hạn.

Khi thị trường bất động sản hình thành bong bóng, giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng không còn tương xứng với dư nợ, hệ thống tài chính có thể bị đổ vỡ dây chuyền".

Thứ ba, giá bất động sản tăng quá mức còn tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính – tiền tệ. Nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế trong lịch sử bắt nguồn từ những mất cân đối vĩ mô tương tự: giá tài sản tăng ảo, đầu cơ lan rộng, niềm tin vào hệ thống ngân hàng suy giảm, dẫn đến làn sóng rút tiền hàng loạt.

Có thể thấy rằng, Việt Nam cần hướng tới một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vừa khai thác được tiềm năng to lớn của lĩnh vực này, vừa kiểm soát được rủi ro.

Chính phủ đã và đang rất quan tâm đến những vấn đề của thị trường bất động sản. Các chính sách hiện nay tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch thông tin, điều hành linh hoạt chính sách tài chính – tiền tệ, đồng thời triển khai nhiều giải pháp nhằm “hạ nhiệt” giá bất động sản mà vẫn đảm bảo thị trường tiếp tục phát triển ổn định..

Tuy nhiên, theo TS. Võ Trí Thành, thách thức lớn nhất không nằm ở việc chúng ta thiếu giải pháp hay thiếu kinh nghiệm quốc tế, mà ở chỗ làm thế nào để cân bằng được giữa mục tiêu phát triển và kiểm soát rủi ro. Đó là bài toán đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và nhà đầu tư, cùng với việc xác định đúng ưu tiên chính sách, liều lượng điều hành, thời điểm áp dụng và lộ trình thực hiện. Đây là một nhiệm vụ đầy thách thức.

6 NGUYÊN NHÂN KHIẾN BẤT ĐỘNG SẢN ĐỘI GIÁ

Lý giải về nguyên nhân giá nhà ở tăng cao, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chỉ ra 6 nguyên nhân chính. Thứ nhất, vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm vừa qua khiến nguồn cung khan hiếm (dù đã đỡ hơn).

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng, trong đó có tiền thuê đất, sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng...

Thứ ba, cung – cầu còn mất cân đối do cấp phép dự án chưa nhiều, nên các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư phân khúc nhà ở cao cấp làm mặt bằng giá bình quân tăng lên; trong khi còn khan hiếm phân khúc cấp trung và vừa túi tiền (gồm cả nhà ở xã hội).

Thứ tư, tình trạng “thổi giá”, “làm giá”, “té nước theo mưa” còn diễn ra, khiến giá bất động sản neo cao, tăng ảo so với giá trị thật, trong đó có các vụ việc đấu giá đất, cò mua nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Thứ năm, tình trạng “đầu cơ” vẫn phổ biến, theo khảo sát 600 người năm 2024 của Batdongsan.com.vn hiện đang có tới 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm.

Cuối cùng, chưa đánh thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê bất động sản khá thấp. Ngoài ra còn có một số nguyên nhân khác như: tính tiền sử dụng đất; giải phóng mặt bằng; M&A khó khăn; đấu giá đất; nhà ở xã hội…

Để giải quyết vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực kiến nghị Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản; trong đó, cần sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật đất đai 2024 và Luật kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023;

Lưu ý khâu tổ chức thực hiện cần ban hành kịp thời các hướng dẫn thực hiện các Luật/nghị quyết vừa qua; kịp thời tháo gỡ vướng mắc, can thiệp thị trường và chế tài vi phạm...

Cùng với đó, Nhà nước phải có phương án, biện pháp cụ thể, khả thi trong ổn định, giảm mặt bằng giá bất động sản, nhất là nhà ở, kiểm soát phù hợp tín dụng bất động sản.

“Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản như: thị trường trái phiếu doanh nghiệp, sớm thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt, có lộ trình đánh thuế phù hợp”, vị chuyên gia đề xuất.

Hơn nữa, phải kiên quyết chống lãng phí nhất là trong lĩnh vực đất đai, bất động sản, tài sản công, đầu tư công... để vừa là động lực tăng trưởng kinh tế vừa tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch; cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa thành nhà ở xã hội , nhà ở công vụ...

Nhà nước cần đẩy nhanh lộ trình, đổi mới cách làm trong xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, bất động sản, nhà ở; cơ chế quản lý, sử dụng nguồn dữ liệu này; đẩy mạnh chuyển đổi kép trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, tiếp tục tái cấu trúc hoạt động; quan tâm kiểm soát rủi ro dòng tiền, nợ đáo hạn, chi phí. Tận dụng tốt các chương trình, gói hỗ trợ. Đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm; đưa giá nhà đất về mức hợp lý hơn;

Đồng thời, doanh nghiệp nên tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh. Thích ứng, nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hoá doanh nghiệp; chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các Luật mới có hiệu lực.