Hà Nội đang chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển đô thị mới mang tính chiến lược dài hạn. Trong Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, thành phố dự kiến hình thành 5 khu đô thị mới quy mô lớn, tổng diện tích gần 49.700ha, vốn đầu tư khoảng 4 triệu tỷ đồng, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển dân số, hạ tầng và tái cấu trúc không gian đô thị.
5 KHU ĐÔ THỊ MỚI CÓ VỐN ĐẦU TƯ KHỦNG
Trong báo cáo về các nội dung chính của Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm, UBND thành phố Hà Nội đã công bố hàng loạt định hướng lớn cho không gian phát triển đô thị, hạ tầng và tái cấu trúc dân cư trong các thập niên tới.
Đáng chú ý, giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến hình thành 5 khu đô thị mới quy mô lớn với tổng mức đầu tư khoảng 4 triệu tỷ đồng, tổng diện tích gần 49.700ha, được xếp vào danh mục các dự án chiến lược của Thủ đô.
Thông tin này được nêu trong báo cáo trình HĐND thành phố Hà Nội xem xét, quyết định tại kỳ họp ngày 27/1. Theo kịch bản phát triển mở rộng, đến năm 2045, dân số Hà Nội có thể đạt khoảng 15 - 16 triệu người. Thành phố không khống chế dân số cơ học mà quản lý quy mô dân số phù hợp với ngưỡng chịu tải của hệ thống hạ tầng. Khi phát triển theo mô hình đô thị nén kết hợp không gian xanh, tỷ lệ đất đô thị của Hà Nội có thể đạt 45 - 50% vào năm 2045, tạo dư địa cho các dự án đầu tư trọng điểm.
Trong 5 khu đô thị mới dự kiến triển khai, khu vực Vành đai 4 chiếm vai trò trung tâm với 2 khu đô thị lớn, tổng quy mô khoảng 20.000ha và tổng mức đầu tư khoảng 2 triệu tỷ đồng.
Cụ thể, Khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Nam có diện tích 10.000ha, vốn đầu tư dự kiến 1 triệu tỷ đồng, được phát triển theo mô hình đô thị tích hợp. Trong đó, đất ở chiếm khoảng 55%, phần còn lại dành cho cây xanh, hạ tầng xã hội, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Cơ cấu nhà ở chủ yếu là nhà thấp tầng (80%), chung cư cao từ 21 - 30 tầng chiếm khoảng 20%.
Khu đô thị hai bên Vành đai 4 phía Tây cũng có quy mô 10.000ha, tổng mức đầu tư khoảng 1 triệu tỷ đồng, song tỷ lệ nhà ở cao tầng cao hơn, chiếm khoảng 40%, còn lại là nhà thấp tầng.
Khu đô thị thứ ba nằm ở phía Bắc Hà Nội, thuộc địa bàn Mê Linh - Đông Anh, có diện tích khoảng 9.000ha, tổng vốn đầu tư khoảng 800.000 tỷ đồng. Cơ cấu nhà ở tại đây tương tự khu đô thị phía Tây Vành đai 4, với 40% cao tầng và 60% thấp tầng.
Tiếp đó là khu đô thị phía Đông (Gia Lâm), quy mô khoảng 8.000ha, tổng mức đầu tư dự kiến 800.000 tỷ đồng, cũng được tổ chức theo tỷ lệ 40% nhà ở cao tầng và 60% nhà ở thấp tầng.
Khu đô thị phía Tây (Hòa Lạc) có quy mô nhỏ nhất, khoảng 4.700ha, vốn đầu tư ước 470.000 tỷ đồng, tiếp tục duy trì cơ cấu nhà ở 40% cao tầng, 60% thấp tầng.
Song song với phát triển các khu đô thị mới, Hà Nội xác định giai đoạn 2026 - 2035 vẫn là thời kỳ tập trung mạnh cho đầu tư hạ tầng, với tổng vốn dự kiến chiếm gần 44% GRDP.
Thành phố đã xây dựng danh mục 14 dự án hạ tầng chiến lược, trong đó đường sắt đô thị là hạng mục cần nguồn vốn lớn nhất, khoảng 1,5 triệu tỷ đồng cho 14 tuyến, tổng chiều dài xấp xỉ 1.000 km. Đứng sau là dự án trục đại lộ cảnh quan sông Hồng với tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng. Ngoài ra còn có các dự án Vành đai 4,5; Vành đai 5; các quốc lộ 1A, 21A, 32; cùng hệ thống cầu qua sông Hồng, sông Đà.
Bên cạnh phát triển mới, Hà Nội cũng đặt trọng tâm vào tái cấu trúc đô thị. Trong giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến triển khai 5 dự án tái cấu trúc, bao gồm cải tạo khu vực hồ Gươm và vùng phụ cận (81ha), tái cấu trúc khu vực sông Hồng với diện tích khoảng 1.800ha, cần tổng mức đầu tư lên tới 720.000 tỷ đồng. Riêng khu vực sông Hồng dự kiến phải di dời khoảng 200.000 người, kéo theo nhu cầu quỹ đất tái định cư khoảng 900ha, chủ yếu bố trí tại các khu đô thị mới ở Đông Anh và Long Biên.
Giai đoạn 2036 - 2045, quá trình tái cấu trúc đô thị tiếp tục được đẩy mạnh, với tổng số người cần di dời khoảng 419.730 người. Tính chung cả giai đoạn 2026 - 2045, Hà Nội dự kiến phải di dời hơn 862.000 người để phục vụ mục tiêu tái cấu trúc và phát triển đô thị bền vững, hiện đại, phù hợp với tầm nhìn dài hạn của Thủ đô.
XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ ĐA MỤC TIÊU
Bên cạnh đó, Hà Nội cũng phát triển đề án khu đô thị đa mục tiêu, theo Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội, ông Dương Đức Tuấn, mục tiêu của đề án là phát triển các khu đô thị đa mục tiêu phân bổ đồng đều tại 8 hướng của thành phố gắn với 9 trục động lực phát triển được xác định tại định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm; ưu tiên bố trí gần các hành lang giao thông chính, các đầu mối giao thông công cộng.
Cùng với đó, chủ động hình thành quỹ nhà tái định cư và nhà ở xã hội, nhà ở công vụ quy mô lớn, có công năng linh hoạt theo nhu cầu thực tế; hình thành không gian sống và làm việc bền vững, có khả năng tạo lập và duy trì sinh kế cho người dân ngay trong Khu đô thị, nhất là các đối tượng tái định cư, đồng thời là không gian thí điểm các cơ chế, chính sách mới, vật liệu xây dựng mới và cách thức tổ chức, quản trị đô thị hiện đại của thành phố.
Đề án được xác định bảo đảm phù hợp với định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm theo mô hình chùm đô thị đa cực - đa trung tâm, đa tầng - đa lớp, đa mục tiêu gồm 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn, 9 trục động lực, 6 vành đai và các hành lang phát triển.
Đồng thời, phát triển các Khu đô thị đa mục tiêu với quy mô đủ lớn theo định hướng đô thị nén, đa mục tiêu, trong đó nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại được bố trí đan xen, linh hoạt trong cùng một khu đô thị.
Việc triển khai mô hình khu đô thị đa mục tiêu phải được lồng ghép ngay từ giai đoạn lập quy hoạch phân khu, phù hợp với đặc thù sinh kế của từng khu vực; có khả năng linh hoạt công năng giữa các loại hình nhà ở. Bảo đảm phù hợp với đề án phát triển đô thị thông minh của thành phố. Thiết lập cơ chế kiểm soát lợi nhuận trong quá trình đầu tư, kinh doanh, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, giảm mặt bằng giá nhà trên thị trường bất động sản.
Về quy mô diện tích, mỗi khu đô thị được xác định có diện tích tối thiểu từ 150ha trở lên. UBND thành phố xây dựng tiêu chuẩn các khu đô thị đa mục tiêu đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tăng tỷ lệ đất cây xanh cải thiện môi trường, khí hậu, phù hợp điều kiện hạ tầng và kinh tế của Việt Nam và Thủ đô Hà Nội; đáp ứng tiêu chuẩn, quy chuẩn của đề án phát triển đô thị thông minh trên địa bàn thành phố Hà Nội; ứng dụng công nghệ trong quản lý vận hành, giao thông, năng lượng và môi trường; sử dụng vật liệu xây dựng xanh, bền vững; tích hợp hạ tầng ngầm, hạ tầng xanh và hạ tầng thông minh, đáp ứng định hướng đô thị đa tầng - đa lớp.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư được áp dụng cơ chế lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo Nghị quyết số 258/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tính chất và mục tiêu của các dự án.
UBND thành phố Hà Nội xây dựng phương án kiểm soát ngưỡng lợi nhuận định mức đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp, giảm giá thành nhà ở trên địa bàn thành phố tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở. Ngưỡng lợi nhuận định mức được xây dựng đảm bảo thấp hơn ngưỡng lợi nhuận định mức theo các quy định hiện hành.
Đồng thời, thành phố xây dựng các cơ chế để hỗ trợ của thành phố (điều tiết giá vật tư, vật liệu xây dựng, tiếp cận nguồn nhân công và máy móc thi công, cơ chế đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài ranh giới dự án…), tạo điều kiện cho việc thực hiện đề án hiệu quả, khả thi.
