Theo đó, HoREA nhận thấy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau thời điểm chủ đầu tư và khách hàng đã ký hợp đồng giao dịch.
Hiện nay, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định tương tự, chủ đầu tư “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản”.
Dẫn đến nhiều trường hợp bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí nhận tiền cọc lên đến 90-95% giá trị bất động sản, nhà ở, đất nền, nhằm mục đích chiếm đoạt, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường bất động sản như đã từng xảy ra trong các năm qua.
Hiệp hội cho biết, điều kiện bắt buộc để chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc của khách hàng là sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, mà không cần thiết quy định chủ đầu tư phải có Giấy phép xây dựng, bởi lẽ quy trình, thủ tục hành chính hiện nay về việc cấp Giấy phép xây dựng phải trải qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian.
Một là, khi thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” và cả dự án đầu tư bất động sản, nhà ở thương mại, đô thị đều đã được nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra.
Do vậy, sau khi “nhà đầu tư” đã “có quyền sử dụng đất”, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” mà theo khoản 2 Điều 7 Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 quy định “chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận”, có nghĩa là khi “nhà đầu tư” đã có quyền sử dụng đất, đã được “chấp thuận chủ trương đầu tư” thì “nhà đầu tư” đó được công nhận là “chủ đầu tư”.
Trên thực tế, sau khi đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất dự án thì chủ đầu tư có nhu cầu huy động vốn bổ sung và có nhu cầu thăm dò thị trường về sản phẩm của dự án thông qua việc nhận đặt cọc của khách hàng. Đồng thời, khách hàng cũng có nhu cầu đặt cọc để được hưởng các ưu đãi, khuyến mãi, chiết khấu của chủ đầu tư và “chốt” được giá bán bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Nên nhu cầu đặt cọc trước khi ký hợp đồng giao dịch chính thức là nhu cầu khách quan của xã hội và đã được quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, trong đó có mục đích đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng.
Cho nên, việc chủ đầu tư nhận đặt cọc của khách hàng tại thời điểm sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” gần như không tiềm ẩn “rủi ro” cho khách hàng.
Hai là, hiện nay sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì chủ đầu tư mới bắt đầu thực hiện nhiều thủ tục hành chính qua nhiều công đoạn, nhiều khâu, mất rất nhiều thời gian để tiến tới được cấp Giấy phép xây dựng
Từ các nghiên cứu trên đây, Hiệp hội kiến nghị bổ sung trở lại nội dung điểm d khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần thứ 3) vào điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo hiện nay).
Cụ thể, HoREA đề xuất sử điểm d như sau, “chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư; hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
