Tờ New York Times nhận định, niềm tin vững chắc của người mua nhà Trung Quốc rằng bất động sản là khoản đầu tư không thể thua lỗ đã thúc đẩy lĩnh vực bất động sản của nước này trở thành xương sống của nền kinh tế.
MẤT NIỀM TIN
Nhưng trong hai năm qua, khi nhiều công ty sụp đổ dưới gánh nặng nợ nần chồng chất và doanh số bán nhà mới sụt giảm, người tiêu dùng Trung Quốc đã thay đổi niềm tin tưởng chừng không thể xoay chuyển trước đây: Bất động sản đã trở thành một khoản đầu tư thua lỗ!
Sự mất niềm tin sâu sắc vào bất động sản, nguồn tài sản chính của nhiều gia đình Trung Quốc, là một vấn đề ngày càng gia tăng đối với các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc, những người đang tìm mọi cách để vực dậy ngành công nghiệp đang suy yếu này – nhưng hầu như không có tác dụng gì.
Những rắc rối của lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc đã lộ rõ hơn vào hôm thứ hai khi một tòa án Hồng Kông ra lệnh cho China Evergrande ngừng hoạt động và thanh lý toàn bộ tài sản của công ty đang gánh khoản nợ hơn 300 tỷ USD.
Giống như bất động sản – ngành công nghiệp mà Evergrande từng thống trị, tập đoàn này đã vật lộn để tồn tại trong suốt hai năm sau khi không trả được nợ cho các nhà đầu tư. Evergrande trong bối cảnh thiếu tiền mặt để trả cho các chủ nợ, đã cố gắng thể hiện sự tự tin rằng các căn hộ của họ vẫn là một khoản đầu tư đúng đắn. Thị trường chắc chắn sẽ phục hồi trở lại, giống như những đợt suy thoái trước đây.
Nhưng thật không may, đợt suy thoái vốn đã kéo dài nhất trong lịch sử, không chỉ tiếp tục kéo dài mà còn tăng tốc.
Năm 2023, doanh số bán nhà ở của Trung Quốc giảm 6,5%. Theo Dongxing Securities, một ngân hàng đầu tư Trung Quốc, chỉ riêng trong tháng 12, doanh số bán hàng đã giảm 17,1% so với một năm trước đó. Đầu tư cho các dự án mới cũng chậm lại. Phát triển bất động sản đã giảm 9,6% trong năm ngoái.
Alicia Garcia-Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis cho biết: “Thị trường vẫn chưa chạm đáy. Vẫn còn một chặng đường dài để đi”.
Năm ngoái, ngay cả khi nền kinh tế Trung Quốc được kỳ vọng sẽ được hưởng lợi từ nhu cầu tiêu dùng bị dồn nén sau khi dỡ bỏ các hạn chế về đại dịch, thị trường bất động sản vẫn đè nặng lên tăng trưởng. Trong khi đó, bất động sản chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc.
Lĩnh vực bất động sản bắt đầu chững lại sau khi Bắc Kinh lo ngại về bong bóng nhà đất và tác động của nó đối với hệ thống tài chính, đưa ra một loạt quy định vào năm 2020 nhằm hạn chế việc vay quá mức của các nhà phát triển bất động sản.
Không dễ dàng tiếp cận các khoản vay nợ, các nhà phát triển phải vật lộn để trả hết các khoản vay và hoàn thành việc xây dựng các bất động sản đã được bán trước cho người mua nhà.
Nomura Securities, một công ty dịch vụ tài chính Nhật Bản, ước tính vẫn còn 20 triệu căn nhà bán sẵn đang chờ hoàn thiện, đòi hỏi 450 tỷ USD vốn để hoàn thành. Đến thời điểm này, Trung Quốc đã bãi bỏ nhiều hạn chế đó.
Các cơ quan quản lý tài chính đang kêu gọi các ngân hàng cho vay nhiều hơn đối với các nhà phát triển bất động sản. Tuần trước, Xiao Yuanqi, Phó Giám đốc Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc cho biết các tổ chức tài chính của nước này có “trách nhiệm trong việc cung cấp hỗ trợ mạnh mẽ” cho lĩnh vực bất động sản.
Ông Xiao nói thêm, các ngân hàng không nên cắt ngay các khoản cho vay đối với các dự án gặp khó khăn mà nên tìm cách hỗ trợ họ bằng cách kéo dài thời gian trả nợ hoặc cấp vốn bổ sung. Tuần trước, ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý tài chính Trung Quốc cho biết họ sẽ cho phép một số nhà phát triển sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản thương mại để trả các khoản vay hoặc trái phiếu khác.
Kể từ năm 2021, hơn 50 công ty bất động sản Trung Quốc vỡ nợ, trong đó có hai công ty từng thống trị thị trường nhà đất nước này là Evergrande và Country Garden.
Từng là đối thủ chính của Evergrande trong vị trí dẫn đầu ngành, Country Garden đã vỡ nợ vào tháng 10. Tình hình của công ty trở nên tồi tệ hơn vì doanh số bán hàng sụt giảm.
Country Garden cho biết doanh số bán trước những căn hộ chưa hoàn thiện, một chỉ số quan trọng về doanh thu trong tương lai, đã giảm tháng thứ 9 liên tiếp trong tháng 12, xuống còn 6,91 tỷ nhân dân tệ, tương đương 962 triệu USD. Con số này đã giảm 69% so với một năm trước đó. Vào nửa cuối năm 2023, doanh số bán trước đã giảm 74% so với một năm trước đó.
LƯỠNG LỰ
Trong một báo cáo nghiên cứu tháng này, Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc của Macquarie Group cho biết sự sụt giảm bất động sản là “tự xảy ra”, vì nợ nần của các nhà phát triển bất động sản khiến người mua tránh xa và gây áp lực lên doanh số bán nhà, trong khi sự khan hiếm của hoạt động kinh doanh mới chỉ làm sâu sắc thêm các vấn đề tài chính của các công ty đó.
Ông Hu viết: “Điều quan trọng cần theo dõi vào năm 2024 là liệu và khi nào chính quyền trung ương sẽ can thiệp và chịu trách nhiệm chính trong việc ngăn chặn sự sụp đổ lây lan”. Ông cho biết chính quyền Trung Quốc có thể bảo lãnh cho các nhà phát triển bất động sản, tương tự như cách chính phủ Mỹ can thiệp trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu với Chương trình cứu trợ tài sản gặp khó khăn (TARP).
Khi Trung Quốc chuyển sang hạ nhiệt bất động sản vài năm trước, một bước cần thực hiện là hạn chế các nhà đầu cơ mua nhà. Người mua nhà được yêu cầu phải trả trước một khoản lớn, điều này không khuyến khích người dân mua thêm bất động sản.
Tô Châu, một thành phố ở miền đông Trung Quốc, đã dỡ bỏ hầu hết các hạn chế mua nhà, xóa bỏ giới hạn về số lượng nhà mà một người có thể mua và miễn mọi yêu cầu về cư trú. Nhưng ngay cả việc nới lỏng các quy định cũng không giúp vực dậy thị trường.
Các khoản cho vay thế chấp chưa thanh toán của Trung Quốc vào năm ngoái đã giảm 1,6% so với năm 2022, một năm mà các doanh nghiệp và người dân ở nhiều thành phố vẫn đang phải vật lộn với lệnh phong tỏa do đại dịch. Theo tạp chí kinh doanh Caixin của Trung Quốc, đây là lần suy giảm đầu tiên trong gần hai thập kỷ. Các khoản thế chấp đã tăng hơn 10% mỗi năm cho đến năm 2021.
Thành phố Nam Xương là một ví dụ khác. Sau 20 năm phát triển kinh tế mạnh mẽ, Nam Xương đã xây dựng một loạt các khu chung cư và tòa tháp văn phòng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Đồng thời, thành phố cũng đã tiến xa trong việc mở rộng đô thị, với mục tiêu tăng trưởng toàn diện: "Tiến về phía Đông, mở rộng về phía Nam, phía Tây, hội nhập về phía Bắc và thịnh vượng tại trung tâm".
Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài đã làm hiện ra nhiều "rạn nứt". Một báo cáo vào tháng 5 cho thấy gần 20% số căn nhà ở tại Nam Xương đang trống không - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa tại Trung Quốc.
"Trong suốt nhiều thập kỷ, Trung Quốc đã xây dựng các dự án bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt. Nhưng bây giờ, lợi nhuận đang dần giảm đi", ông Rogoff phân tích.
Thông tin cho thấy ở những khu vực như thế này, số lượng công trình xây dựng vượt quá mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số chỉ tăng 25%.
Theo Kuang Wei, một đại diện bất động sản cho các căn nhà hiện có tại Nam Xương, giá nhà ở khu vực xa trung tâm thành phố đã liên tục lao dốc, giảm 25% kể từ năm 2019. Ông dự đoán rằng giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm do nhiều người muốn bán trước khi thuế bất động sản được ban hành hoặc để nâng cấp lên những căn hộ mới hơn.
"Thị trường hiện nay đã thay đổi so với những năm trước", Kuang Wei lý giải.
Một nguyên nhân kéo dài gây lo ngại cho một số người mua nhà tiềm năng vẫn là số lượng lớn căn hộ chưa hoàn thiện, đã bán trước. Trong nhiều năm, người mua nhà đồng ý mua căn hộ mới và bắt đầu trả tiền thế chấp nhiều năm trước khi căn hộ được xây dựng. Tình hình trở nên náo động khi một số nhà phát triển bất động sản đình chỉ xây dựng các căn hộ đã bán trước vì họ thiếu tiền trả cho các nhà thầu và nhà xây dựng.
Trong khi chính phủ thúc đẩy các doanh nghiệp hoàn thành việc xây dựng các căn hộ đã bán trước thì vẫn còn nhiều dự án chưa hoàn thiện.
Nydia Duan, sinh viên đại học 19 tuổi ở Chu Hải, tỉnh Quảng Đông cho biết gia đình cô đề nghị mua nhà cho cô khi cô 18 tuổi, nhưng cô từ chối vì một phần lo ngại về việc mua một căn hộ chưa hoàn thiện.
Trong khi giá nhà đất giảm mạnh trong những năm gần đây, Duan nói rằng nhìn chung bi quan về triển vọng của bất động sản và thích giữ tiền của gia đình mình bằng tiền mặt hơn.
“Tôi vẫn còn lưỡng lự khi mua nhà”, cô gái trẻ nói. “Tôi sẽ cân nhắc khi thị trường bất động sản ổn định hơn”.
