KN Cam Ranh kinh doanh “bết bát” vẫn huy động hàng nghìn tỷ đồng vào dự án Paradise

KN Paradise, siêu dự án với quy mô vốn đầu tư hơn 46.000 tỷ đồng của đại gia Lê Văn Kiểm, vừa được rót thêm nghìn tỷ vay nợ qua kênh trái phiếu. Điều khó hiểu là kể từ khi đầu tư đến nay, chủ đầu tư luôn ở trong tình trạng hoạt động không có gì đột biến và khoản lỗ vẫn đều đặn tăng lên hằng năm.

KN Cam Ranh vẫn lỗ ròng

Do mới trong quá trình đầu tư, hoạt động nên Công ty TNHH KN Cam Ranh (KN Cam Ranh) chưa có nhiều đột biến. Tuy nhiên, khoản lỗ đều đặn tăng thêm cũng là điều mà nhà đầu tư cần quan tâm.

Theo tìm hiểu của pv, trong ba năm gần nhất, doanh thu thuần của KN Cam Ranh tăng từ 5,17 tỷ năm 2018 lên hơn 53 tỷ đồng năm 2020. Tuy nhiên, cùng với doanh thu, khoản lỗ của doanh nghiệp này cũng nới rộng.

Đến năm 2018, chủ đầu tư của KN Paradise lỗ ròng gần 29 tỷ đồng, con số này tăng lên 30,2 tỷ vào năm 2019 và tăng mạnh lên hơn 132 tỷ đồng vào năm 2020.

Không riêng KN Cam Ranh, Golf Long Thành - hạt nhân trong hệ sinh thái KN Investment của đại gia Lê Văn Kiểm - cũng ghi nhận kết quả kinh doanh không mấy khả quan những năm gần đây.

Giai đoạn 2017 - 2019, doanh thu của Golf Long Thành trồi sụt quanh ngưỡng 500-700 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận vẫn giữ con số dương, năm 2017 lãi gần 200 tỷ. Tuy nhiên, sang năm 2020, doanh nghiệp này ghi nhận doanh thu tăng vọt lên 3.166 tỷ nhưng lại lỗ ròng gần 9 tỷ đồng.

Huy động hàng nghìn tỷ đồng từ trái phiếu đổ vào dự án KN Paradise

Đầu tháng 9, KN Cam Ranh thông báo đã hoàn tất đợt phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu cho một tổ chức tín dụng trong nước, với sự thu xếp của CTCP Chứng khoán MB (MBS) và Ngân hàng Quân Đội (MB).

Tài sản bảo đảm là phần vốn góp có giá trị 700 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Kinh doanh Golf Long Thành (Golf Long Thành) tại KN Cam Ranh; các quyền tài sản tại Khu cao tầng và các lô đất tại Phân khu 1.5 và 3.3 thuộc dự án khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise tại TP.Cam Ranh, tỉnh Khánh Hoà.

Lô trái phiếu này có kỳ hạn 60 tháng, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản bảo đảm. Trong năm đầu tiên, lãi suất được ấn định là 10%. Các năm tiếp theo, lãi suất trái phiếu được tính bằng lãi suất huy động tiết kiệm dân cư kỳ hạn 24 tháng của MBBank cộng với biên độ 3,5%.

Số tiền thu về từ việc phát hành trái phiếu sẽ được KN Cam Ranh dùng để thanh toán chi phí xây dựng hạ tầng, san lấp khu 3.3 tại dự án KN Paradise do Golf Long Thành làm chủ đầu tư.

Siêu dự án này có quy mô 794,5ha, với tổng chi phí đầu tư lên tới hơn 46.000 tỷ đồng, bao gồm 3.292 shophouse, 900 căn biệt thự, 5.049 căn liền kề, 23.335 căn condotel, 1 sân golf 27 hố.

Theo văn bản giải trình khi tăng vốn hơn 42.000 tỷ vào năm 2019, KN Cam Ranh cho biết do chủ trương bổ sung chức năng kinh doanh casino và hướng đến xây dựng một tổ hợp khu dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí tổng hợp cao cấp như mô hình dự án Sentosa - Singapore, nên cơ cấu và tiêu chuẩn đầu tư các hạng mục công trình đã có sự thay đổi lớn so với tính toán ban đầu.

Với tổng mức đầu tư ban đầu là 3.900 tỷ đồng, công ty dự kiến chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho các hạng mục biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ, khu phố thương mại, cùng một số công trình cơ bản (3 khách sạn) với tiêu chuẩn đầu tư ở mức trung bình.

Tuy nhiên, khi xây dựng dự án khu dịch vụ, du lịch và vui chơi giải trí theo đẳng cấp quốc tế, công ty đã nâng cấp cụm khách sạn từ 3-5 sao lên thành 4-6 sao với tổng số 12 khách sạn (tiêu chuẩn Las Vegas); hoàn thiện toàn bộ gồm cả trang trí nội thất các biệt thự nghỉ dưỡng theo phong cách kiến trúc đặc trưng của các nước ven biển Địa Trung Hải…

Đồng thời, chủ đầu tư cũng xây dựng một số hạng mục mới như khu công viên chuyên đề, công viên nước, thủy cung Sea life Aquarium, khu biểu diễn nhạc nước với hơn 21ha, các công trình tiện ích công cộng (bệnh viện, viện bảo tàng, vườn thượng uyển, khu thể thao phức hợp)… Khu Câu lạc bộ bãi biển, khu bến đỗ du thuyền theo phong cách Monaco, khu tổ hợp chiếu phim và giải trí đa năng…

Ngoài KN Cam Ranh, Công ty Đầu tư và Kinh doanh Golf Long Thành (Golf Long Thành) trong năm ngoái cũng đã thực hiện phát hành 10 lô trái phiếu, huy động tổng cộng 500 tỷ đồng. Các lô trái phiếu đều có kỳ hạn 3 năm, đáo hạn vào ngày 3/8/2023.

Golf Long Thành hay KN Cam Ranh đều nằm trong hệ sinh thái KN Investment Group của gia đình đại gia Lê Văn Kiểm, một “đế chế” đầu tư đa ngành trong nhóm đứng đầu tại Việt Nam và Lào, hoạt động trên 4 lĩnh vực chính là bất động sản, sân golf, khoáng sản và năng lượng mặt trời.

Tuy nhiên, dự án trọng tâm của vị đại gia sinh năm 1945 lại vướng không ít lùm xùm, từ vấn đề trong xây dựng cho tới "gốc gác" của khu đất.

Liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp, trước đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Tài chính khẩn trương thực hiện thanh tra, kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm…

Nguồn gốc đất của KN Paradise

Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise (KN Paradise) trước đó có tên là dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh có quy mô cấp phép là 794,5ha.

Khu đất này nằm giữa Sân bay và Quân cảng Cam Ranh có nguồn gốc là đất quốc phòng do Quân chủng Hải quân quản lý.

Ngày 13/7/2015, Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 1040/TTg-KTN về việc chuyển mục đích sử dụng đất quốc phòng tại khu vực bãi Dài, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.

Ngay sau đó, UBND tỉnh Khánh Hòa đã liên tục ra hàng loạt văn bản về việc quy hoạch đồ án phân khu tỷ lệ 1/2000; chấp thuận chủ trương đầu tư để KN Cam Ranh (địa chỉ trụ sở chính tại bãi Dài, phường Cam Nghĩa, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa) thực hiện dự án The Lotus Cam Ranh; phê duyệt phân khu tỷ lệ 1/2000; phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với dự án.

Đến ngày 14/6/2016, UBND tỉnh Khánh Hoà đã có Quyết định số 1678/QĐ-UBND về việc giao đất và cho thuê đất để KN Cam Ranh thực hiện dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh. Theo đó, doanh nghiệp này đã được giao và cho thuê đến 7.944.280,5 m2 (gần 800ha đất) với thời hạn lên tới 70 năm, tức đến năm 2085. Chỉ ít lâu sau, KN Cam Ranh đã nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, coi như hoàn tất thâu tóm toàn bộ dự án. 

Sau khi được Khánh Hoà chấp thuận đầu tư, dự án KN Paradise Cam Ranh nhanh chóng xin thay đổi quy hoạch, lần lượt bổ sung sân golf rồi casino. Tổng mức đầu tư của dự án lại tiếp tục tăng mạnh lên 46.371 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu của PV, tại Quyết định số 1371/QĐ-UBND của UBND tỉnh Khánh Hòa vào ngày 12/6/2020 vẫn cho thấy, chỉ giao và cho thuê 7.944.280,5 m2 đất tại khu vực bãi Dài, bán đảo Cam Ranh, phường Cam Nghĩa, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa cho KN Cam Ranh (địa chỉ trụ sở chính tại bãi Dài, phường Cam Nghĩa, thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa) để sử dụng vào mục đích thực hiện dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng The Lotus Cam Ranh (nay là dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng và giải trí KN Paradise).

Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn nhiều sàn giao dịch bất động sản đang quảng bá dự án KN Paradise có diện tích lên gần 1000 ha chứ không phải gần 800ha.

Qua một số hình ảnh thực tế chúng tôi có được thì diện tích mặt biển tại dự án này đã thay đổi lớn so với thời điểm trước khi KN Cam Ranh được cấp phép. Thực trạng khu vực biển này đã được doanh nghiệp san lấp như thế nào, liệu có đúng quy định của pháp luật cũng là điều mà dư luận và nhà đầu tư quan tâm khi nhìn thấy sự thay đổi rõ rệt qua từng năm?

Có thể nói, dù kinh doanh ngày càng thua lỗ nhưng đại gia Lê Văn Kiểm vẫn “tất tay” đốt tiền lũy tiến cấp số nhân, một phần nào đó chứng tỏ tham vọng trong việc quyết tâm thực hiện siêu dự án KN Paradise. Tuy nhiên, tính pháp lý của dự án này trước sau vẫn là một dấu chấm hỏi bởi sau gần chục năm tới nay dự án này vẫn còn nhiều vấn đề chưa được minh bạch.