Nhà ở cho thuê sắp có “luật chơi” riêng, thị trường bất động sản sẽ thay đổi ra sao?

Trong bối cảnh giá nhà liên tục neo ở mức cao, việc phát triển nhà ở cho thuê được xem là một trong những giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của đông đảo người dân. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã dành riêng một chương quy định về nhà ở cho thuê, đồng thời đề xuất nhiều cơ chế ưu đãi và chính sách mới để phát triển phân khúc này.

Những quy định mới được kỳ vọng sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn cung, mở rộng cơ hội tiếp cận chỗ ở cho người dân, đồng thời tạo động lực phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững.

Xung quanh những nội dung đáng chú ý của dự thảo, Tạp chí Thương gia đã có cuộc trao đổi với Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, để làm rõ những tác động cũng như các vấn đề cần tiếp tục hoàn thiện.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu tiên dành riêng một chương quy định về nhà ở cho thuê và xác định Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ nhà. Theo ông, việc luật hóa mô hình này sẽ tạo ra những thay đổi căn bản nào trong chính sách phát triển nhà ở so với quy định hiện hành?

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dành riêng một chương để điều chỉnh về nhà ở cho thuê là một bước tiến quan trọng về mặt lập pháp, thể hiện sự thay đổi trong tư duy quản lý nhà nước đối với chính sách nhà ở.

Nếu như trước đây, pháp luật chủ yếu tập trung vào mục tiêu hỗ trợ người dân tạo lập quyền sở hữu nhà ở thì dự thảo lần này đã tiếp cận theo hướng rộng hơn, đó là bảo đảm quyền có chỗ ở của người dân thông qua nhiều hình thức, trong đó có hình thức thuê nhà.

Điểm đáng chú ý là dự thảo xác định Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập quỹ nhà ở cho thuê. Đây không đơn thuần là việc bổ sung một loại hình nhà ở mới, mà là sự khẳng định trách nhiệm của Nhà nước trong việc thực hiện chính sách an sinh xã hội theo tinh thần Hiến pháp năm 2013.

Trong bối cảnh giá nhà ở thương mại liên tục tăng, khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân, đặc biệt là người lao động, công nhân, cán bộ, công chức và viên chức ngày càng khó khăn, thì việc Nhà nước tham gia trực tiếp vào việc tạo lập quỹ nhà cho thuê sẽ góp phần bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở của các nhóm đối tượng này.

Về phương diện pháp lý, việc luật hóa mô hình nhà ở cho thuê cũng tạo ra một khung pháp lý thống nhất và đầy đủ hơn. Dự thảo không chỉ quy định về đối tượng, điều kiện được thuê mà còn điều chỉnh toàn bộ quá trình đầu tư, phát triển dự án, cơ chế ưu đãi, phương pháp xác định giá thuê và quản lý vận hành.

Điều này sẽ giúp hạn chế khoảng trống pháp lý, tạo sự minh bạch cho cả cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người thuê nhà, đồng thời giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện.

Điều này tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

Đối với thị trường bất động sản, tôi cho rằng quy định này sẽ góp phần điều chỉnh cơ cấu phát triển thị trường theo hướng cân bằng hơn. Thời gian qua, nguồn cung bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc mua bán, trong khi thị trường nhà ở cho thuê phát triển khá tự phát, thiếu các dự án quy mô lớn và thiếu sự hỗ trợ của Nhà nước.

Khi có một cơ chế pháp lý riêng cùng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và đầu tư, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực tham gia phát triển loại hình nhà ở cho thuê, từ đó đa dạng hóa nguồn cung và giảm áp lực lên phân khúc nhà ở để bán.

Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn áp dụng pháp luật, hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc rất lớn vào các quy định hướng dẫn thi hành.

Chẳng hạn, cần quy định rõ tiêu chí xác định người đủ điều kiện thuê, cơ chế kiểm tra, rà soát để tránh tình trạng trục lợi chính sách; đồng thời phải xây dựng cơ chế vận hành Quỹ nhà ở quốc gia theo nguyên tắc công khai, minh bạch và có sự giám sát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, các chính sách ưu đãi dành cho nhà đầu tư cần đủ hấp dẫn để bảo đảm bài toán hiệu quả kinh tế, bởi nếu lợi nhuận quá thấp hoặc thủ tục đầu tư còn phức tạp thì rất khó thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Có thể nói, việc luật hóa mô hình nhà ở cho thuê là một bước chuyển quan trọng từ tư duy “phát triển nhà để bán” sang “phát triển hệ sinh thái nhà ở”, trong đó quyền tiếp cận chỗ ở được đặt ngang tầm với quyền sở hữu nhà ở. Nếu được thiết kế với cơ chế thực thi khả thi và đồng bộ, quy định này không chỉ góp phần bảo đảm an sinh xã hội mà còn tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản trong dài hạn.

Dự thảo quy định giá thuê được tính đúng, tính đủ chi phí vận hành và khấu hao. Theo luật sư, quy định này cần được kiểm soát như thế nào để bảo đảm người thuê thực sự được hưởng lợi từ các chính sách ưu đãi, đồng thời tránh tình trạng doanh nghiệp lợi dụng để tăng giá thuê?

Theo tôi, quy định về nguyên tắc xác định giá thuê theo hướng "tính đúng, tính đủ chi phí vận hành và khấu hao công trình, không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá thuê" là một trong những nội dung cốt lõi quyết định thành công hay thất bại của mô hình nhà ở cho thuê.

Bởi lẽ, mọi chính sách ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng hay vốn đầu tư công cuối cùng đều hướng tới một mục tiêu duy nhất là giảm chi phí nhà ở cho người dân, chứ không phải làm gia tăng biên lợi nhuận của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế, quy định này sẽ khó phát huy hiệu quả nếu chỉ dừng ở việc nêu nguyên tắc. Điều quan trọng hơn là pháp luật phải xây dựng được một cơ chế kiểm soát giá dựa trên tính minh bạch và trách nhiệm giải trình, thay vì chỉ kiểm soát bằng mệnh lệnh hành chính.

Thứ nhất, cần chuẩn hóa phương pháp xác định giá thuê. Dự thảo nên giao Chính phủ ban hành khung nguyên tắc thống nhất về cấu phần giá thuê, trong đó phân định rõ đâu là chi phí hợp lý được tính vào giá, đâu là phần lợi ích doanh nghiệp được hưởng và đâu là phần hỗ trợ bắt buộc phải chuyển hóa thành lợi ích cho người thuê.

Đặc biệt, đối với các dự án được miễn tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm tiền thuê đất, hưởng ưu đãi thuế, tín dụng ưu đãi hoặc được Nhà nước đầu tư hạ tầng, giá trị của các ưu đãi này cần được lượng hóa và loại trừ khỏi phương án xác định giá thuê. Nếu không có cơ chế lượng hóa cụ thể, quy định "không tính ưu đãi vào giá thuê" rất dễ trở thành một nguyên tắc mang tính hình thức.

Thứ hai, cần thay đổi tư duy quản lý từ kiểm soát giá cuối cùng sang kiểm soát cấu thành giá. Nhà nước không nhất thiết phải quyết định mức giá thuê của từng dự án, nhưng phải có quyền kiểm tra, thẩm định và giám sát toàn bộ phương án hình thành giá. Đây là mô hình đang được nhiều quốc gia áp dụng đối với các loại hình nhà ở có yếu tố hỗ trợ của Nhà nước. Khi mọi cấu phần chi phí đều được kiểm chứng, doanh nghiệp sẽ khó có thể hợp thức hóa các khoản chi phí bất hợp lý để đẩy giá thuê lên cao.

Thứ ba, cần thiết lập cơ chế công khai và trách nhiệm giải trình. Chủ đầu tư phải công khai phương án tính giá, các khoản ưu đãi đã được hưởng và mức độ phản ánh các ưu đãi đó vào giá thuê. Người thuê nhà cần có quyền tiếp cận các thông tin cơ bản về giá thuê và cơ chế khiếu nại nếu phát hiện dấu hiệu thu giá không đúng quy định.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế hậu kiểm và chế tài đủ sức răn đe. Không ít trường hợp doanh nghiệp được hưởng ưu đãi rất lớn nhưng phần lợi ích đó không đến được với người dân. Vì vậy, đối với các dự án nhà ở cho thuê được Nhà nước hỗ trợ, cần thực hiện kiểm toán hoặc thanh tra định kỳ việc xác định giá thuê.

Nếu phát hiện doanh nghiệp kê khai sai chi phí, không chuyển hóa các khoản ưu đãi thành lợi ích cho người thuê hoặc thu vượt giá quy định thì ngoài xử phạt vi phạm hành chính, cần xem xét thu hồi toàn bộ hoặc một phần ưu đãi đã được hưởng, thậm chí hạn chế doanh nghiệp tham gia các dự án nhà ở được hưởng chính sách trong thời gian nhất định.

Ở góc độ rộng hơn, tôi cho rằng cần nhìn nhận các chính sách ưu đãi của Nhà nước là một khoản đầu tư công gián tiếp cho an sinh xã hội. Do đó, hiệu quả của chính sách không nên được đánh giá bằng số lượng dự án được triển khai hay số vốn ưu đãi đã giải ngân, mà phải được đo bằng mức giảm chi phí nhà ở mà người dân thực sự được hưởng. Nếu doanh nghiệp vẫn được hưởng đầy đủ ưu đãi nhưng giá thuê không khác biệt đáng kể so với giá thị trường thì mục tiêu của chính sách đã không đạt được.

Nói cách khác, để bảo đảm tính khả thi, Dự thảo Luật không chỉ cần quy định nguyên tắc tính giá mà còn phải thiết kế được một chuỗi cơ chế khép kín gồm: minh bạch hóa chi phí - công khai phương án giá - giám sát độc lập - hậu kiểm thường xuyên - chế tài nghiêm khắc.

Chỉ khi đó, các ưu đãi của Nhà nước mới thực sự được chuyển hóa thành lợi ích của người thuê nhà và tạo được niềm tin cho xã hội đối với mô hình nhà ở cho thuê trong dài hạn.

Xin cảm ơn Luật sư!