Thị trường tín dụng nhà ở đang bước vào chu kỳ mới khi mặt bằng lãi vay có xu hướng tăng trở lại. Không chỉ các ngân hàng thương mại cổ phần, ngay cả nhóm ngân hàng quốc doanh vốn được xem là có chi phí vốn thấp nhất hệ thống cũng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên đáng kể.
Trong bối cảnh giá bất động sản vẫn neo cao, chi phí vay vốn gia tăng đang khiến bài toán sở hữu nhà ở trở nên khó khăn hơn với nhiều người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ.
LÃI SUẤT VAY MUA NHÀ TĂNG TRỞ LẠI
Khảo sát tại nhiều ngân hàng đầu tháng 6 cho thấy lãi suất ưu đãi dành cho khách hàng vay mua nhà hiện phổ biến trong khoảng 8-10%/năm, áp dụng từ 6 tháng đến 3 năm đầu tùy từng gói tín dụng.
Tuy nhiên, sau giai đoạn ưu đãi, các khoản vay sẽ được chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, thường được tính bằng lãi suất tiết kiệm tham chiếu cộng biên độ từ 3-5%.
Điều đáng chú ý là mức lãi suất thực tế mà người vay phải trả sau thời gian ưu đãi hiện đã phổ biến trong khoảng 11-15%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm phần trăm so với năm 2025. Một số khoản vay được ghi nhận có mức tăng tới 4 điểm phần trăm so với thời điểm ký hợp đồng ban đầu.
Một diễn biến khá bất ngờ trên thị trường là khoảng cách lãi suất giữa nhóm ngân hàng quốc doanh và khối tư nhân đang dần thu hẹp. Thậm chí, ở một số kỳ hạn, lãi suất vay mua nhà của các ngân hàng quốc doanh đã ngang bằng hoặc cao hơn nhiều ngân hàng thương mại cổ phần.
Nguyên nhân đến từ áp lực huy động vốn gia tăng trong thời gian qua. Khi tín dụng tăng nhanh hơn huy động, các ngân hàng quốc doanh buộc phải nâng lãi suất tiền gửi để thu hút nguồn vốn, kéo theo chi phí đầu vào tăng và tác động trực tiếp đến mặt bằng lãi suất cho vay.
Hiện Vietcombank áp dụng lãi suất vay mua nhà từ 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu khách hàng lựa chọn cố định lãi suất trong 12 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi vay được tính theo lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ khoảng 3,3%.
Tại BIDV, khách hàng có thể tiếp cận gói vay với lãi suất từ 9,7%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10%/năm trong 12 tháng đầu. Đối với các gói cố định dài hơn, mức lãi suất có thể lên tới 13,5%/năm.
Trong khi đó, VietinBank đã điều chỉnh nhiều chương trình cho vay mua nhà với mức lãi suất cố định trên 12%/năm cho các gói dài hạn. Agribank vẫn là ngân hàng có mức lãi suất tương đối thấp hơn khi dao động từ khoảng 8-9,8%/năm tùy chương trình.
Ở khối ngân hàng tư nhân, mức lãi suất ưu đãi ban đầu nhìn chung vẫn khá cạnh tranh. Techcombank hiện áp dụng mức 9,5%/năm cố định trong năm đầu tiên, sau đó chuyển sang công thức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng cộng biên độ 3,5%.
VIB triển khai nhiều gói vay với lãi suất dao động từ 9,5-12%/năm tùy thời gian cố định. OCB áp dụng mức 10,75%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 11,5%/năm trong năm đầu tiên. Trong khi đó, MB và ACB vẫn nằm trong nhóm có lãi suất ưu đãi tương đối cạnh tranh, phổ biến quanh mức 9-10,5%/năm.
Nguồn: VIS Rating
Theo các chuyên gia tài chính, mức lãi suất ưu đãi chỉ phản ánh chi phí vay trong thời gian đầu. Điều người vay cần quan tâm hơn là công thức tính lãi suất thả nổi và biên độ cộng thêm sau giai đoạn ưu đãi.
Với các khoản vay kéo dài từ 15-25 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm cũng có thể khiến tổng số tiền lãi phải trả tăng lên hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng.
Dù lãi suất tăng, dòng vốn tín dụng vẫn đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng dẫn báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng gần 12% so với cuối năm trước và tăng hơn 43% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng khoảng 1,4% trong hai tháng đầu năm thì tín dụng bất động sản lại tăng gấp nhiều lần. Điều này cho thấy nhu cầu vốn cho lĩnh vực địa ốc vẫn ở mức rất cao bất chấp chi phí vay ngày càng đắt đỏ.
NGƯỜI TRẺ THAY ĐỔI CÁCH TIẾP CẬN GIẤC MƠ SỞ HỮU NHÀ
Lãi suất tăng chỉ là một phần của bài toán. Áp lực lớn hơn đến từ việc giá nhà vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới tại các đô thị lớn.
Báo cáo mới đây của Avison Young cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ Việt Nam đang trở nên khó khăn hơn đáng kể. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 72%, TP.HCM tăng gần 50%, trong khi tốc độ tăng thu nhập chỉ dao động 6-10% mỗi năm.
Theo chỉ số ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, giá nhà tại Việt Nam hiện tương đương khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân, thuộc nhóm cao trong khu vực.
Đà tăng vẫn chưa dừng lại. Bước sang quý 2/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã tiến sát mốc 4.000 USD/m², trong khi TP.HCM cũng dao động quanh 3.900 USD/m². Phân khúc căn hộ giá rẻ dưới 1.500 USD/m² gần như biến mất tại các khu vực nội đô.
Trước áp lực kép từ giá nhà và lãi suất vay, người trẻ đang có những lựa chọn rất khác so với trước đây.
Nhóm đầu tiên là những người vẫn mong muốn sở hữu nhà nhưng quyết định trì hoãn kế hoạch. Thay vì vay vốn ngay, họ tập trung tích lũy thêm vốn tự có và chờ đợi thời điểm phù hợp hơn.
Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy tối thiểu 30-40% giá trị căn hộ trước khi vay ngân hàng nhằm giảm áp lực tài chính về sau. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, đây đang là nhóm chiếm tỷ trọng khá lớn trong lực cầu hiện nay.
Nhóm thứ hai là những người chấp nhận dịch chuyển ra xa trung tâm để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà ở. Thay vì tìm kiếm căn hộ trong khu vực nội đô, họ chuyển hướng sang các đô thị vệ tinh hoặc những khu vực cách trung tâm từ 15-20 km.
Xu hướng này đang tạo động lực cho thị trường căn hộ trung cấp tại các khu vực vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, để sở hữu nhà, phần lớn người mua vẫn phải vay từ 60-70% giá trị tài sản, đồng nghĩa với áp lực trả nợ kéo dài hàng chục năm.
Nhóm thứ ba, và cũng là xu hướng được đánh giá tăng nhanh nhất hiện nay, là lựa chọn thuê nhà dài hạn thay vì mua.
Nguồn: VIS Rating
Khác với quan niệm truyền thống coi sở hữu nhà là mục tiêu bắt buộc, nhiều người trẻ hiện xem việc thuê nhà như một quyết định tài chính chủ động. Họ chấp nhận không sở hữu bất động sản trong ngắn hạn để duy trì sự linh hoạt trong công việc, giảm áp lực nợ vay và dành nguồn lực cho đầu tư hoặc phát triển bản thân.
Dữ liệu thị trường cho thấy lượng tìm kiếm nhà thuê đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Nhóm tuổi từ 25-34 hiện chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nhu cầu thuê nhà. Một bộ phận đáng kể cho biết họ chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà hoặc không muốn gánh áp lực trả nợ kéo dài trong bối cảnh lãi suất còn nhiều biến động.
Theo giới chuyên môn, sự thay đổi trong hành vi của người mua nhà đang tạo ra những tác động mang tính cấu trúc đối với thị trường bất động sản. Khi ngày càng nhiều người trẻ trì hoãn kế hoạch sở hữu nhà hoặc chuyển sang thuê dài hạn, nhu cầu đối với các sản phẩm giá vừa túi tiền, nhà ở vùng ven và thị trường cho thuê chuyên nghiệp được dự báo sẽ tăng mạnh trong những năm tới.
Điều này cũng cho thấy một thực tế mới của thị trường: nhu cầu nhà ở chưa hề suy giảm, nhưng người mua ngày càng thận trọng hơn trước quyết định vay vốn.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà đang có xu hướng nhích lên trở lại, bài toán an cư không chỉ còn là câu chuyện giá nhà, mà còn là khả năng quản trị dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong nhiều năm sau đó.
