Ngày 2/6/2026, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề: "Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia".
Tại diễn đàn, một con số đáng chú ý được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhắc đến nhiều là hơn 3.289 dự án bất động sản đang gặp vướng mắc trên cả nước. Đây là khối lượng dự án có quy mô vốn lên tới hàng triệu tỷ đồng đang chờ được tháo gỡ. Con số này không chỉ phản ánh khó khăn của thị trường bất động sản, mà còn gợi mở một vấn đề lớn hơn của nền kinh tế.
Cụ thể, trong nhiều năm, khi nói về tăng trưởng, mọi người thường nghĩ ngay đến việc tìm kiếm nguồn lực mới gồm vốn đầu tư mới, động lực mới, thị trường mới. Nhưng thực tế, một phần đáng kể nguồn lực đang hiện hữu ngay trong nền kinh tế lại chưa được vận hành hiệu quả.
Con số 3.289 dự án gặp vướng mắc là một ví dụ điển hình. Đằng sau mỗi dự án là quỹ đất, là nguồn vốn đã được huy động, là kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp, là nhu cầu nhà ở của người dân và là kỳ vọng phát triển của địa phương. Khi một dự án bị đình trệ, không chỉ doanh nghiệp chịu tác động mà cả chuỗi giá trị liên quan cũng bị ảnh hưởng.
Nếu trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu dưới góc độ thị trường tài sản, thì ngày nay lĩnh vực này được đặt trong mối liên hệ trực tiếp với mục tiêu tăng trưởng quốc gia. Bất động sản không chỉ là nơi tích tụ tài sản mà còn là không gian cho sản xuất, tiêu dùng, dịch vụ và phát triển đô thị.
Bởi vậy, việc tháo gỡ các dự án không đơn thuần là giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp. Xa hơn, đó là quá trình đưa các nguồn lực đang "nằm chờ" trở lại nền kinh tế.
Tuy nhiên, tháo gỡ 3.289 dự án mới chỉ là điều kiện cần. Vấn đề quan trọng hơn là sau khi nguồn lực được khơi thông, thị trường sẽ tạo ra loại nguồn cung nào. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang tồn tại 5 “điểm nghẽn” lớn cần tập trung tháo gỡ.
Thứ nhất, thị trường nhà ở còn lệch pha giữa cung và cầu. Điển hình là việc dư nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nghiêm trọng nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Thứ hai, cơ cấu sản phẩm thiên về nhà ở thương mại và nhà ở để bán, trong khi phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn đáp ứng nhu cầu thực sự về nhà ở với giá hợp lý còn rất thiếu.
Thứ ba, giá nhà quá cao, gấp nhiều lần so với mức tăng thu nhập trung bình, khiến người thu nhập thấp tại các đô thị lớn rất khó tiếp cận nhà ở.
Thứ tư, cơ chế, chính sách chưa đủ sức hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân tham gia đầu tư nhà ở cho thuê dài hạn.
Thứ năm, hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở giữa Trung ương và địa phương chưa kết nối liên thông hoàn toàn, gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước, đảm bảo thị trường minh bạch, phát triển ổn định.
“Có thể nói đây là những vấn đề đã tích tụ, không thể giải quyết trong một sớm một chiều, nhưng phải triển khai ngay, làm quyết liệt, đồng bộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân”, Thứ trưởng Sinh nhận định.
Tuy nhiên, nếu nhìn sâu hơn vào 5 điểm nghẽn được Bộ Xây dựng chỉ ra, có thể thấy vấn đề của thị trường hiện nay không chỉ là thiếu nguồn cung. Điều đáng lo ngại hơn là sự thiếu vắng những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân.
Một mặt, hàng nghìn dự án đang chờ được tháo gỡ để đưa nguồn lực trở lại nền kinh tế. Mặt khác, thị trường vẫn đối diện nghịch lý khi nguồn cung cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn lại thiếu hụt kéo dài.
Đây cũng là lý do câu chuyện nhà ở cho thuê giá hợp lý trở thành một trong những nội dung trọng tâm được thảo luận tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026.
Tại giai đoạn trước, trọng tâm của thị trường là phát triển nhà ở để bán, thì trong mô hình tăng trưởng mới, nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận như một cấu phần quan trọng của hệ thống an sinh đô thị.
Trong bối cảnh đó, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, phải thay đổi cách tiếp cận trong phát triển thị trường bất động sản.
Thay vì chỉ tập trung vào số lượng dự án hay quy mô vốn đầu tư, thị trường cần quan tâm nhiều hơn tới cơ cấu sản phẩm và khả năng đáp ứng nhu cầu của các nhóm dân cư khác nhau.
"Mục tiêu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ là tăng số lượng dự án mà phải tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở", ông Khôi nhấn mạnh.
Bởi suy cho cùng, mục tiêu của việc khơi thông nguồn lực không chỉ là đưa thêm dự án ra thị trường. Quan trọng hơn, nguồn lực đó phải được chuyển hóa thành những sản phẩm phù hợp với nhu cầu phát triển của nền kinh tế và nhu cầu an cư của người dân.
Đó cũng là lúc bất động sản thực sự trở thành công cụ phục vụ tăng trưởng nền kinh tế, thay vì chỉ là một thị trường tài sản đơn thuần.
