Chính sách phát triển nhà ở xã hội đang tiếp tục được hoàn thiện theo hướng cởi mở, thực chất hơn. Điều kiện xác định “chưa có nhà ở” một trong những tiêu chí quan trọng để được mua, thuê mua nhà ở xã hội đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng mở rộng.
Những thay đổi này được quy định tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP và Nghị định 140/2025/NĐ-CP), trên cơ sở Luật Nhà ở 2023.
MỞ RỘNG CÁCH XÁC ĐỊNH “CHƯA CÓ NHÀ Ở”
Theo quy định mới, trường hợp “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình” được xác định khi đối tượng thuộc khoản 1 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 và vợ hoặc chồng của người đó (nếu có) không có tên hoặc không có nội dung thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội.
Điểm đáng chú ý là việc xác định không còn phụ thuộc cứng nhắc vào thời điểm nộp hồ sơ mua, thuê mua nhà ở xã hội. Chỉ cần tại thời điểm xác nhận, người có nhu cầu và vợ/chồng không đứng tên, không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận tại địa phương nơi có dự án, thì được xem xét là đáp ứng điều kiện “chưa có nhà ở”.
Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được giấy đề nghị xác nhận về điều kiện nhà ở, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai tại địa phương nơi có dự án phải thực hiện xác nhận.
Việc mở rộng theo hướng “không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở” giúp tháo gỡ vướng mắc thực tế, nhất là trong bối cảnh dữ liệu đất đai, nhà ở đang được số hóa và liên thông. Đồng thời, thẩm quyền xác nhận cũng được quy định linh hoạt hơn, giao cho cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai, thay vì giới hạn cứng như trước đây.
Bên cạnh trường hợp hoàn toàn chưa có nhà, quy định mới tiếp tục duy trì và làm rõ trường hợp có nhà ở nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/người.
Diện tích bình quân đầu người được tính trên cơ sở số người thực tế đăng ký thường trú tại căn nhà đó, bao gồm: người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ (nếu có) và các con (nếu có). Đây là cách tính phản ánh sát hơn điều kiện sinh sống thực tế của hộ gia đình.
Trong vòng 7 ngày kể từ khi nhận được đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận theo quy định. Song song đó, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã, phường nơi có dự án nhà ở xã hội sẽ thực hiện xác nhận đối với trường hợp người đề nghị có tên trong Giấy chứng nhận.
Việc quy định rõ mốc thời gian 7 ngày đối với cả hai trường hợp góp phần tăng tính minh bạch, hạn chế tình trạng kéo dài thủ tục, tạo thuận lợi cho người dân tiếp cận chính sách.
Những điều chỉnh tại Nghị định 54/2026/NĐ-CP được đánh giá là bước đi quan trọng nhằm mở rộng “cửa” cho người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở xã hội. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp trước đây gặp khó khăn do cách hiểu cứng nhắc về điều kiện “chưa có nhà”, đặc biệt khi có biến động về tài sản, chuyển nhượng hoặc thay đổi nơi cư trú.
Với quy định mới, việc xác định điều kiện được thực hiện linh hoạt hơn, bám sát tình trạng thực tế tại địa phương nơi triển khai dự án. Điều này không chỉ tạo thuận lợi cho người dân mà còn giúp cơ quan quản lý thống nhất cách thực hiện, giảm khiếu nại, vướng mắc.
NHỮNG ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC HƯỞNG CHÍNH SÁCH
Theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi, bổ sung tại Luật Dân số 2025 các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội khá rộng, thể hiện rõ định hướng an sinh của Nhà nước.
Cụ thể, bao gồm: người có công với cách mạng và thân nhân liệt sĩ thuộc diện được hỗ trợ cải thiện nhà ở; hộ nghèo, cận nghèo ở khu vực nông thôn; hộ nghèo, cận nghèo tại vùng thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu; hộ nghèo, cận nghèo ở đô thị; người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
Bên cạnh đó là công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan lực lượng vũ trang; công nhân công an; công chức, công nhân và viên chức quốc phòng; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định pháp luật; đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ (trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm); hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở cũng thuộc diện được xem xét.
Ngoài ra, học sinh, sinh viên các cơ sở giáo dục đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập; doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp; và người có từ hai con đẻ trở lên cũng là những đối tượng được hưởng chính sách theo quy định.
Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng tăng, đặc biệt đối với người thu nhập thấp và công nhân, việc hoàn thiện khung pháp lý về nhà ở xã hội có ý nghĩa then chốt. Việc mở rộng tiêu chí “chưa có nhà ở” không chỉ là điều chỉnh kỹ thuật pháp lý, mà còn thể hiện sự thay đổi trong tư duy chính sách, lấy nhu cầu thực tế của người dân làm trung tâm.
Khi thủ tục được đơn giản hóa, tiêu chí được xác định rõ ràng, minh bạch và linh hoạt hơn, cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội sẽ rộng mở hơn cho hàng triệu người dân. Đây được xem là nền tảng quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội bền vững, góp phần bảo đảm an sinh và ổn định đời sống lâu dài cho các nhóm yếu thế trong xã hội.
