Nhiều người cho rằng chỉ cần đã có nhà là không còn cơ hội mua nhà ở xã hội. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn mới đã làm rõ: Không phải mọi trường hợp có nhà đều bị loại. Một số điều kiện cụ thể vẫn cho phép người dân tiếp cận chính sách này.
TRƯỜNG HỢP NÀO CÓ NHÀ RỒI VẪN ĐƯỢC MUA NHÀ Ở XÃ HỘI?
Tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện về nhà ở đối với người làm đơn mua nhà ở xã hội như sau: Người đứng đơn phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại địa bàn tỉnh nơi có dự án nhà ở xã hội; chưa được mua/thuê mua nhà ở xã hội.
Chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại địa bàn tỉnh nơi có dự án nhà ở xã hội; nếu đã có nhà ở tại tỉnh có dự án nhà xã hội: Nhà đó phải có diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/người; nếu thuộc đối tượng được thuê nhà ở công vụ (quy định tại điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 45 Luật Nhà ở 2023): Không được đang ở nhà ở công vụ.
Như vậy, trường hợp người làm đơn đã có nhà thuộc địa bàn tỉnh nơi có dự án tại thời điểm nộp hồ sơ thì không được đăng ký mua nhà ở xã hội. Chỉ duy nhất trường hợp có nhà tại địa bàn tỉnh nơi có dự án nhưng diện tích bình quân đầu người <15m2 sàn/người thì người đứng đơn mới được mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh những điều kiện trên thì người dân cũng cần lưu ý 2 điều kiện nhà ở để được mua nhà ở xã hội được đề cập tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
Cụ thể, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, nếu đã kết hôn thì cả 2 vợ chồng đều không được đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng tại địa bàn tỉnh nơi có dự án nhà ở xã hội tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Cách xác định diện tích nhà ở bình quân đầu người dựa trên cơ sở người đứng đơn, vợ (chồng) người đó, cha, mẹ (nếu có) và các con của người đó (nếu có) đăng ký thường trú tại căn nhà sau đó chia ra.
Nơi nộp đơn đề nghị xác nhận diện tích nhà ở bình quân đầu người, UBND xã xác nhận trong thời hạn 7 ngày làm việc.
Còn về việc đã chuyển nhượng thì có được mua nhà ở xã hội? Hiện nay, theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định: Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Như vậy, để đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, người đăng ký tại thời điểm nộp hồ sơ không được sở hữu bất kỳ nhà ở nào thuộc quyền sở hữu của mình, đồng thời vợ/chồng cũng không đứng tên bất kỳ bất động sản nào trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có dự án.
Điều này có nghĩa là, chỉ cần tại thời điểm nộp hồ sơ, người đăng ký mua, thuê mua không sở hữu bất kỳ bất động sản nào tại khu vực có dự án thì vẫn đủ điều kiện về nhà ở để mua nhà ở xã hội.
Trường hợp từng sở hữu nhà nhưng đã chuyển nhượng trước thời điểm nộp hồ sơ, người mua vẫn sẽ được coi là không sở hữu bất động sản và đáp ứng được điều kiện về nhà ở theo quy định.
ĐIỀU KIỆN MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, người dân thực hiện xác nhận điều kiện về nhà ở khi mua nhà ở xã hội như sau:
Trường hợp không có nhà ở tại địa bàn nơi có nhà ở xã hội: Làm giấy xác nhận về điều kiện nhà ở, cam kết là không có tên trên Giấy chứng nhận nào tại tỉnh/Thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội, sau đó nộp cho Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có dự án nhà ở xã hội.
Trường hợp đã có nhà ở nhưng nhà có diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15m2 sàn/người: Làm giấy xác nhận về điều kiện nhà ở cam kết đã có nhà nhưng nhà có diện tích bình quân đầu người <15m2 sàn/người tại khu vực tỉnh, thành phố nơi có dự án nhà ở xã hội; sau đó nộp cho UBND cấp xã nơi cư trú.
Vào ngày 10/10/2025, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-СР ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Theo đó về điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải bảo đảm điều kiện về thu nhập như sau:
Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận….
Như vậy, theo quy định mới thì điều kiện thu nhập khi mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh từ 15 triệu đồng lên 20 triệu đồng đối với người đứng đơn là người chưa kết hôn; lên 30 triệu đồng đối với người đứng đơn là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên; lên 40 triệu đồng đối với người đứng đơn và vợ (chồng) có tổng thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận tính theo bảng tiền công, tiền lương để phù hợp với giá sinh hoạt hiện nay đang tăng cao.
