Hàng loạt khoản nợ liên quan doanh nghiệp bất động sản đang được ngân hàng đưa ra đấu giá, thu giữ tài sản bảo đảm để thu hồi vốn, trong bối cảnh dư nợ của các doanh nghiệp địa ốc tiếp tục tăng nhanh và chất lượng tín dụng có dấu hiệu chịu áp lực.
LOẠT ĐẠI GIA ĐỊA ỐC, XĂNG DẦU BỊ NGÂN HÀNG SIẾT NỢ
Ngân hàng VietinBank chi nhánh Đông Anh vừa rao bán tài sản bảo đảm cho khoản nợ của Công ty Cổ phần Đại Kim, với tổng dư nợ tạm tính đến ngày 11/8 gần 625 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ gốc hơn 440,5 tỷ đồng và dư nợ lãi hơn 184,3 tỷ đồng.
Tài sản được đưa ra bán là quyền sử dụng hơn 7.000 m2 đất cùng tài sản gắn liền với đất tại lô C/D13, Khu đô thị mới Cầu Giấy, phường Cầu Giấy, Hà Nội. Giá khởi điểm được VietinBank đưa ra gần 540 tỷ đồng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn khoảng 85 tỷ đồng so với tổng dư nợ tạm tính. Người tham gia đấu giá phải đặt trước khoảng 107 tỷ đồng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất được Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cấp ngày 15/8/2007 cho Công ty Cổ phần Quan hệ quốc tế đầu tư sản xuất. Khu đất này gắn với dự án Five Star Residence Cầu Giấy.
Ngoài bất động sản, khoản nợ còn được bảo đảm bằng hàng tồn kho hình thành từ vốn vay do VietinBank tài trợ cùng nhiều quyền tài sản khác. Trong đó có quyền đòi nợ, quyền thụ hưởng các khoản phải thu, tiền ứng trước, tiền phạt vi phạm, tiền bồi thường thiệt hại và các khoản bồi hoàn khác.
Khoản nợ được bán theo nguyên trạng. Người tham gia đấu giá có trách nhiệm tự xem xét hồ sơ pháp lý của khoản nợ, tình trạng tranh chấp đối với tài sản bảo đảm nếu có và giá trị ghi sổ của khoản nợ. Người trúng đấu giá cũng tự chịu trách nhiệm đối với các rủi ro phát sinh sau khi hoàn tất giao dịch.
Động thái của VietinBank diễn ra trong bối cảnh nhiều ngân hàng tiếp tục thu giữ, thanh lý tài sản bảo đảm là nhà đất để xử lý các khoản tín dụng quá hạn.
Mới đây, ngân hàng HDBank quyết định thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm liên quan đến các khoản cấp tín dụng của Công ty Cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân.
Theo đó, HDBank dự kiến thu giữ 26 bất động sản, gồm 4 bất động sản tại dự án SaiGonRes, 14 bất động sản tại Khu dân cư Phú Lợi và 8 bất động sản tại khu vực Phú Hữu.
Ngân hàng cũng thu giữ toàn bộ tài sản, quyền tài sản cùng các quyền và lợi ích hiện hữu, phát sinh trong tương lai từ việc đầu tư, phát triển, khai thác, tiêu thụ sản phẩm tại dự án Khu nhà ở biệt thự và chung cư tại phường Thạnh Mỹ Lợi, Quận 2, TP.HCM, nay là phường Cát Lái, TP.HCM. Tài sản gồm 67 căn hộ.
HDBank lưu ý tài sản bảo đảm không bao gồm 35 căn hộ, với diện tích sàn xây dựng thương phẩm tối đa 4.076 m2 và 4 căn biệt thự, diện tích sàn xây dựng thương phẩm tối đa 671 m2, đã bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc hoán đổi dưới mọi hình thức.
Thời gian thu giữ các lô bất động sản bắt đầu từ 8h30 ngày 25/9 và kéo dài đến khi Địa ốc Hoàng Quân tất toán khoản nợ.
Không chỉ các khoản vay bất động sản, nhiều khoản tín dụng có tài sản bảo đảm là nhà đất trong các lĩnh vực khác cũng đang được ngân hàng đưa vào quy trình xử lý.
Chẳng hạn, BIDV Thủ Thiêm vừa thông báo lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá khoản nợ của Công ty Cổ phần Thương mại Xuất nhập khẩu Dầu khí Minh Đức. Tổng nghĩa vụ nợ tạm tính đến ngày 31/7/2026 là hơn 1.167 tỷ đồng, gồm 1.096 tỷ đồng dư nợ gốc và xấp xỉ 71 tỷ đồng tiền lãi.
BIDV không công bố mức giá khởi điểm cụ thể. Theo thông báo, mức giá sẽ được xác định trên cơ sở toàn bộ dư nợ gốc, lãi cùng các khoản phí, phạt kèm theo nếu có tại thời điểm ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá khoản nợ.
Danh mục tài sản bảo đảm cho thấy Dầu khí Minh Đức thế chấp 20 bất động sản cho khoản vay tại BIDV Thủ Thiêm. Trong đó, 19 bất động sản nằm tại TP.HCM và một bất động sản tại thành phố Đà Nẵng, với tổng diện tích khoảng 136.095 m2, gồm đất ở và đất trồng cây lâu năm.
Trong một vụ việc khác, VietinBank cũng cho biết đang thực hiện các thủ tục để đấu giá tài sản bảo đảm của nhóm khách hàng liên quan đến Công ty Xuyên Việt Oil, với giá khởi điểm gần 1.800 tỷ đồng. VietinBank không phải ngân hàng duy nhất có khoản cho vay liên quan đến nhóm doanh nghiệp này; trước đó, BIDV, SHB và Agribank cũng từng thông báo bán đấu giá các khoản nợ liên quan đến Xuyên Việt Oil.
NỢ XẤU PHÁT TÍN HIỆU BÁO ĐỘNG
Việc các ngân hàng liên tục xử lý tài sản bảo đảm diễn ra trong lúc chất lượng tài sản toàn ngành vẫn tương đối ổn định, nhưng một số chỉ báo sớm đang có chiều hướng xấu đi.
Theo DSC Research, tỷ lệ nợ xấu của 25 ngân hàng niêm yết trong quý 2/2026 đi ngang quanh 2%, ở mức 1,97%. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu duy trì khoảng 81%, trong khi bộ đệm dự phòng và chi phí trích lập tương đối ổn định so với quý trước.
Điểm đáng chú ý nằm ở nợ nhóm 2 và lãi dự thu, khi cả hai cùng tăng kể từ quý 4/2025. DSC đánh giá môi trường lãi suất cao đã bắt đầu ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của khách hàng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.
Theo S&I Ratings trong báo cáo “1H 2026 Banking Sector Update”, tỷ lệ nợ xấu tại 27 ngân hàng niêm yết tăng từ 1,86% cuối năm 2025 lên 2,01% cuối quý 2/2026, tương đương tăng 15 điểm cơ bản, dù gần như đi ngang so với quý 1/2026 ở mức 2%.
Về quy mô, nợ xấu tăng 17,5% trong nửa đầu năm, gần gấp đôi tốc độ tăng 9% của dư nợ tín dụng. Mức tăng tập trung chủ yếu ở các ngân hàng quốc doanh và ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn, lần lượt tăng 18 và 13 điểm cơ bản so với cuối năm 2025. Sacombank tăng 113 điểm cơ bản, BIDV tăng 36 điểm cơ bản và HDBank tăng 35 điểm cơ bản.
Nợ nhóm 2 cũng tiếp tục tăng. Tỷ lệ nợ nhóm 2 tăng 22 điểm cơ bản so với cuối năm ngoái, lên 1,38% trong quý 2/2026. Áp lực tập trung chủ yếu tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn, trong đó Sacombank và HDBank ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lần lượt thêm 191 và 126 điểm cơ bản.
Bên cạnh đó, bộ đệm dự phòng tiếp tục thu hẹp. Tỷ lệ bao phủ nợ xấu (LLR) giảm xuống 79% trong quý 2/2026, từ 83% cuối năm 2025, đánh dấu quý giảm thứ ba liên tiếp. Sự suy giảm tập trung chủ yếu ở nhóm ngân hàng quốc doanh, trong khi phần lớn ngân hàng khác duy trì tương đối ổn định.
BIDV và VietinBank ghi nhận mức giảm LLR đáng kể, lần lượt từ khoảng 100% xuống 76% và từ 159% xuống 134%. Trong khi đó, chi phí tín dụng vẫn duy trì quanh mức 1,1% trong bối cảnh nợ xấu và nợ nhóm 2 tăng, khiến tỷ lệ bao phủ nợ xấu tiếp tục giảm.
Áp lực chất lượng tài sản đáng chú ý hơn khi tín dụng bất động sản đang tăng nhanh trong khi khả năng hấp thụ của thị trường có dấu hiệu chậm lại.
Theo DSC, trong nhóm 11 ngân hàng có công bố số liệu được tổng hợp, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng hơn 21% trong 6 tháng đầu năm. DSC không cho rằng tốc độ tăng dư nợ này đồng nghĩa nợ xấu tại các ngân hàng sẽ tăng tương ứng, nhưng đây vẫn là yếu tố cần theo dõi khi giá bán và thanh khoản bất động sản chịu sức ép.
Theo đánh giá của DSC, giá bán bất động sản đã bắt đầu chững lại và giảm ở một số phân khúc. Thanh khoản thị trường cũng giảm khi tâm lý người mua thận trọng hơn. Nếu khả năng hấp thụ suy yếu kéo dài, áp lực trả nợ của nhóm khách hàng liên quan đến bất động sản có thể gia tăng.
Dù vậy, DSC đánh giá rủi ro chất lượng tài sản hiện chưa quá đáng ngại và áp lực suy giảm có thể tiếp tục trong các quý tới. Khu vực sản xuất vẫn duy trì xu hướng mở rộng khi PMI liên tục trên 50 điểm, trong khi tốc độ giải ngân đầu tư công được kỳ vọng cải thiện trong nửa cuối năm, qua đó hỗ trợ hoạt động kinh tế.
Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực duy trì môi trường lãi suất. DSC kỳ vọng các chính sách hỗ trợ thanh khoản trong nửa cuối năm sẽ tạo điều kiện để ngân hàng tiếp tục tăng trưởng tín dụng, ổn định biên lãi và kiểm soát chất lượng tài sản.