Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phục hồi mạnh về phát hành, nhưng dòng vốn vẫn tập trung vào ngân hàng và một số doanh nghiệp bất động sản lớn, trong khi dư nợ vay tăng, chi phí huy động cao và lịch đáo hạn dày đặc đang đặt ra bài toán lớn về dòng tiền.
NGÂN HÀNG GIỮ NHỊP PHÁT HÀNH, BẤT ĐỘNG SẢN TĂNG VAY
Theo dữ liệu cập nhật đến ngày 7/9/2026 của VIS Rating, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới trong tháng 8 đạt 35.000 tỷ đồng, giảm 16% so với tháng trước. Phát hành riêng lẻ chiếm 91% tổng giá trị, trong khi phát hành ra công chúng chiếm 9%.
Ngân hàng tiếp tục là lực đẩy chính của thị trường sơ cấp, với 82% tổng giá trị phát hành mới. Bất động sản dân cư đứng thứ hai nhưng chỉ đóng góp 9%. Lãi suất coupon bình quân toàn thị trường ở mức khoảng 8,7%/năm.
Trong đó, trái phiếu bất động sản có lãi suất bình quân lên tới 12,2%/năm, cao hơn đáng kể so với mức phổ biến 8-9,2%/năm của nhóm ngân hàng. Kỳ hạn phát hành bình quân đạt 4,9 năm, giảm từ 5,5 năm trong tháng trước.
Các thương vụ lớn nhất tháng 8 chủ yếu đến từ ngân hàng thương mại. VIB phát hành hai lô trái phiếu VIBL12604 và VIB12601, lần lượt trị giá 3.300 tỷ đồng và 3.000 tỷ đồng. SHB phát hành 2.081 tỷ đồng trái phiếu ra công chúng. Ở nhóm bất động sản, Vinhomes phát hành riêng lẻ 2.000 tỷ đồng qua lô VHM12615, với lãi suất kỳ đầu tiên 12,5%/năm.
Những con số này cho thấy thị trường vẫn có khả năng huy động vốn, nhưng điều kiện tiếp cận vốn đang phân hóa rõ. Ngân hàng có lợi thế về khả năng phát hành và mức lãi suất thấp hơn, trong khi doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận chi phí vốn cao hơn để thu hút nhà đầu tư.
Đến cuối tháng 8, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành đạt 1.491 nghìn tỷ đồng, tương đương 10,9% GDP danh nghĩa gần nhất. Trong đó, trái phiếu riêng lẻ chiếm 1.299 nghìn tỷ đồng và trái phiếu phát hành ra công chúng chiếm 192 nghìn tỷ đồng.
Ngân hàng và bất động sản dân cư tiếp tục là hai trụ cột của thị trường, với dư nợ lần lượt đạt 685 nghìn tỷ đồng và 446 nghìn tỷ đồng. Các nhóm du lịch, nghỉ dưỡng, năng lượng, tổ chức tài chính và xây dựng có quy mô nhỏ hơn.
Cơ cấu này cũng cho thấy mức độ tập trung vốn khá lớn. Khi ngân hàng chiếm phần lớn lượng phát hành mới, còn bất động sản vẫn là nhóm có nhu cầu vốn cao, khả năng tiếp cận thị trường của các doanh nghiệp phi ngân hàng sẽ phụ thuộc nhiều vào chất lượng tín dụng, tài sản bảo đảm và phương án sử dụng vốn.
DƯ NỢ TĂNG NHANH, LỢI NHUẬN CHƯA ĐỒNG THUẬN VỚI DÒNG TIỀN
Bức tranh tài chính của nhóm bất động sản niêm yết cho thấy nhu cầu vốn vẫn đang mở rộng. Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của 31 doanh nghiệp được thống kê đạt 360.240 tỷ đồng vào cuối quý 2/2026, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm trước, tương đương tăng 60.897 tỷ đồng.
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần cuối quý 1 lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất. Trong khi đó, nợ dài hạn chiếm 67,3% tổng dư nợ, tăng từ 63,1% trong quý trước.
Sự gia tăng này phần nào phản ánh nhu cầu vốn cho hoạt động giải ngân, triển khai và phát triển dự án. Tuy nhiên, nợ dài hạn tăng không có nghĩa áp lực tài chính đã giảm. Doanh nghiệp vẫn phải bảo đảm khả năng trả lãi, hoàn thành dự án đúng tiến độ và tạo dòng tiền đủ để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.
Mức tăng dư nợ cũng tập trung rất lớn vào một số doanh nghiệp. Vinhomes vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương gần 82% tổng mức tăng nợ vay của cả nhóm. Novaland tăng dư nợ hơn 4.000 tỷ đồng.
Trong nửa đầu năm 2026, bất động sản chiếm 46,5% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới, tương đương 128.200 tỷ đồng trên tổng số 275.400 tỷ đồng. Riêng quý 2, nhóm này phát hành 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% thị trường. Đáng chú ý, 83,9% lượng phát hành trái phiếu bất động sản trong quý đến từ Vingroup, Masterise và Sun Group.
Dù hoạt động phát hành phục hồi, chi phí vốn của nhóm bất động sản vẫn ở mức cao. Lãi suất phát hành bình quân đạt khoảng 11,4% trong quý 2 và 11,3% trong nửa đầu năm. Mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.
Trong khi đó, kết quả kinh doanh của nhóm bất động sản niêm yết có sự cải thiện rõ rệt. Theo S&I Ratings, tổng doanh thu của 31 doanh nghiệp đạt 137.271 tỷ đồng trong quý 2, tăng 150,2% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%.
Tuy nhiên, mức tăng này tập trung rất lớn vào Vinhomes, doanh nghiệp đóng góp 86% doanh thu và 90% lợi nhuận của toàn nhóm. Nếu loại Vinhomes, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm 3,7% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng chủ yếu nhờ các khoản thu nhập tài chính đột biến.
Điều đó cho thấy sự phục hồi của ngành chưa đồng nghĩa với việc dòng tiền kinh doanh đã cải thiện đồng đều. Một số doanh nghiệp có thể ghi nhận lợi nhuận lớn từ bàn giao dự án, chuyển nhượng tài sản hoặc thu nhập tài chính, nhưng vẫn phải đối mặt với nhu cầu vốn lớn để hoàn thiện dự án và thanh toán các nghĩa vụ đến hạn.
ĐÁO HẠN DỒN VỀ PHÍA TRƯỚC, HẠ TẦNG MỞ RA CƠ HỘI DÀI HẠN
Theo VIS Rating, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong 12 tháng tới lên tới 253.000 tỷ đồng, tăng mạnh so với 153.000 tỷ đồng của 12 tháng gần nhất. Đỉnh đáo hạn dự kiến rơi vào tháng 12/2026 với 31.000 tỷ đồng và tháng 6/2027 với 38.000 tỷ đồng.
Bất động sản dân cư và ngân hàng tiếp tục là hai nhóm có giá trị đáo hạn lớn nhất. Trong nhóm phi ngân hàng, Vingroup có 17.736 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 12 tháng tới, trên tổng dư nợ 29.737 tỷ đồng. Hưng Phát Invest Hà Nội có 12.650 tỷ đồng, trong khi ParkLand 53 có 7.000 tỷ đồng.
Ở khối ngân hàng, ACB đứng đầu danh sách với 21.720 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tiếp theo là Agribank với 7.520 tỷ đồng và Sacombank với 5.000 tỷ đồng.
Áp lực tái tài trợ vì vậy vẫn hiện hữu, ngay cả khi chất lượng tín dụng đang có dấu hiệu cải thiện. Tỷ lệ chậm trả hàng năm tính đến tháng 8 giảm còn 0,24%, từ 0,30% trong tháng trước và thấp hơn nhiều so với mức đỉnh 1,06% vào tháng 8/2023. Giá trị trái phiếu chậm trả mới phát sinh trong tháng chỉ khoảng 300 tỷ đồng.
Hoạt động xử lý nợ cũng có chuyển biến. Tỷ lệ thu hồi nợ chậm trả lũy kế của nhóm bất động sản dân cư đạt 58,7% trong năm 2026, tăng từ 48,8% năm 2025 và 29,2% năm 2024. Hưng Thịnh Land là doanh nghiệp có giá trị tiền mặt hoàn trả cho trái chủ lớn nhất trong tháng 8, với 3.514 tỷ đồng.
Dù vậy, tiến độ xử lý nợ vẫn không đồng đều. Nhóm hạ tầng/xây dựng và điện/tiện ích có tỷ lệ chậm trả lũy kế trên 40%. Trong lĩnh vực bất động sản, S&I Ratings ghi nhận 28 lô trái phiếu chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng trong năm 2026. Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine chiếm phần lớn số dư này.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản trái phiếu cũng có dấu hiệu chững lại. Giá trị giao dịch bình quân mỗi ngày trong tháng 8 đạt 7.400 tỷ đồng, giảm 9% so với tháng trước. Vinhomes và HDBank là hai tổ chức có giá trị giao dịch lớn nhất, lần lượt đạt 16.430 tỷ đồng và 14.190 tỷ đồng.
Về dài hạn, triển vọng bất động sản vẫn gắn chặt với sự phát triển hạ tầng. Theo S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD. Riêng đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm 50,7% tổng vốn. Xét theo loại hình, đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư.
Trong 6 tháng đầu năm, giải ngân đầu tư công đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ. Cùng với đó, tổng giá trị đầu tư của 51 dự án bất động sản có quy mô từ 10.000 tỷ đồng trở lên được công bố lên tới 248,6 tỷ USD.
Quy mô đầu tư này có thể tạo động lực cho các dự án bất động sản dọc hành lang giao thông, nhất là khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ. Tuy nhiên, tác động đến thanh khoản và dòng tiền doanh nghiệp sẽ cần thời gian. Nguồn cung đang tăng nhanh trong khi sức cầu vẫn chịu ảnh hưởng từ mặt bằng lãi suất và khả năng hấp thụ của thị trường.
Dòng vốn hạ tầng cũng đặt ra yêu cầu lớn đối với hệ thống tài chính. Một số dự án mục tiêu quốc gia được loại trừ room tín dụng, gồm các dự án phục vụ Hội nghị APEC, một số dự án PPP, đường sắt tốc độ cao và các dự án tại Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.
Nhìn tổng thể, thị trường trái phiếu tháng 8 cho thấy chất lượng tín dụng đang cải thiện, trong khi hoạt động phát hành và giao dịch tiếp tục phục hồi. Nhưng sự tập trung vốn vào ngân hàng và một số doanh nghiệp lớn, cùng áp lực đáo hạn gia tăng, cho thấy thị trường vẫn chưa bước qua hoàn toàn giai đoạn tái cơ cấu.
Đối với nhóm bất động sản, việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn là tín hiệu tích cực, song không đồng nghĩa áp lực tài chính đã giảm. Khả năng trả nợ trong thời gian tới sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào tiến độ triển khai dự án, doanh thu thực nhận và năng lực tạo dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào việc mở rộng thêm các kênh huy động vốn.
