Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, năm 2022, tại Hà Nội, có khoảng 16.000 sản phẩm bất động sản được mở bán với tỷ lệ hấp thụ đạt trên 47%, tương đương khoảng 7.600 giao dịch.
Trong đó, giá bán sơ cấp loại hình căn hộ chung cư trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm; nguồn cung và giao dịch của căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm tỷ lệ cao nhất trong cơ cấu nguồn cung và giao dịch trên thị trường. Căn hộ chung cư trung và cao cấp là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19.
Trong ba tháng đầu năm 2023, tổng giao dịch mua bán bất động sản đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022 (vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp). Từ quý II/2023, giao dịch được kỳ vọng sẽ tăng tốt hơn, trong đó, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng; giá căn hộ trung - cao cấp trước đây có xu hướng tăng ảo sẽ được điều chỉnh về mức phù hợp hơn với giá trị thực.
Cung giảm, giá tăng
Về nguồn cung sơ cấp tập trung tại khu Tây và khu Đông Hà Nội, theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các dự án chung cư trung cấp và cao cấp tại Hà Nội hiện hữu trong quý 4/2022 chủ yếu là các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5. Trong đó, 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông và có các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.
Tiếp đó, cho dù nguồn cung mới suy giảm, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận số lượng căn hộ cao cấp tiêu thụ trong quý 4/2022 xấp xỉ 1.600 căn, giảm 52% so với quý trước; số lượng căn hộ trung cấp tiêu thụ trong quý 4/2022 xấp xỉ 700 căn, giảm 45% so với quý trước.
Đáng chú ý, số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở bán mới không chỉ thể hiện những căn mới ra có tỷ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.
VIRES cũng cho biết, tính đến cuối quý 4/2022, mức giá sơ cấp chào bán các căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2, tăng 2,2% so với quý trước và 16,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án tiêu biểu ảnh hưởng lớn đến giá trung bình trên thị trường của phân khúc này chủ yếu là: Khu đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City như Imperia Smart City (trong đó Tòa I1, I2 tăng 30%; Masteri Waterfront tăng 26%; The Tonkin tăng 21%; Masteri West Heights tăng 19%).
Triển vọng năm 2023
VIRES dự kiến trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Trong đó, 80% nguồn cung này đến từ các dự án phía Tây và phía Đông và 50% đến từ các đại đô thị tại 2 khu này.
Được biết, dưới góc nhìn nhà đầu tư quốc tế, thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, nhưng cần tiếp tục cải thiện thêm các điều kiện pháp lý, thông tin, dữ liệu… để tạo thuận lợi nhất cho người nước ngoài đầu tư vào bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, có 10,5% nhà đầu tư đánh giá thị trường bất động sản và giá bất động sản ở Việt Nam ở mức rất hấp dẫn; 47,4% đánh giá ở mức rất hấp dẫn nhưng cần cải thiện thêm các điều kiện về pháp lý, thông tin, dữ liệu…; 21,1% đánh giá ở mức khá hấp dẫn; 15,8% đánh giá ở mức tương đối hấp dẫn. Và chỉ có 5,3% nhà đầu tư đánh giá ở mức chưa thực sự hấp dẫn.
Trong các phân khúc, nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhất đến mua chung cư trung và cao cấp, theo đó, có 57,9% nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến mua chung cư trung và cao cấp; nhu cầu thuê sản phẩm của phân khúc này chiếm 36,8%.
Nhu cầu mua bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và thuê bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng ở mức tương đối cao, lần lượt đạt 26,3% và 31,6%. Trong khi, nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp, mua bất động sản khu công nghiệp và thuê văn phòng thương mại nhu cầu chỉ chiếm khoảng 5,3%.
Về thời điểm đầu tư, có 63,2% nhà đầu tư khẳng định sẽ đầu tư nhiều nếu có thêm các điều kiện (pháp lý, tài chính, thông tin…). Tiếp đó, ở phương thức đầu tư ở mức độ vừa phải, chiếm 15,8%; có 10,5% nhà đầu tư sẽ đầu tư nhiều trong dài hạn.
Về sản phẩm và khu vực đầu tư, có đến 78,9% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm chung cư trung, cao cấp trong các đại đô thị lớn, mới (khu đô thị mới cách trung tâm khoảng 10km, có kết nối hoàn chỉnh, đồng bộ về hạ tầng, tiện ích xã hội, ứng dụng công nghệ thông minh, thiết kế xanh).
Tiếp đó, có 36,8% lựa chọn chung cư trung và cao cấp ở khu trung tâm đô thị (diện tích nhỏ hơn, giá rất cao và ít tiện ích hơn nhưng gần lõi đô thị); chỉ có 21,1% nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm trong các tòa chung cư trung, cao cấp riêng lẻ, độc lập.
Do đó phân khúc chung cư trung và cao cấp Hà Nội sẽ tăng trong năm 2023. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lý giải, trong nửa cuối 2023, thị trường có thể phục hồi nếu Chính phủ tiếp tục quyết liệt tháo gỡ các vướng mắc, các giải pháp có hiệu quả thực tế. Các Bộ, ngành, địa phương tích cực phối hợp để thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, khơi thông, tháo gỡ các khó khăn đối với các dự án.
Trong khi, lạm phát trong tầm kiểm soát; Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, linh hoạt, chủ động, với chính sách điều hành room tín dụng phù hợp, hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong sản xuất, kinh doanh; các vụ việc được giải quyết trong 6 tháng đầu năm...
Về trung và dài hạn thì thị trường bất động sản nói chung, phân khúc chung cư trung và cao cấp của Hà Nội nói riêng được nhận định sẽ được hưởng lợi nhờ một số yếu tố tích cực.
Cụ thể đó là: Môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu có và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ.
Cơ hội đầu tư bất động sản khu Đông Hà Nội
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, tại Hà Nội, khu Đông Hà Nội đang ngày càng trở nên hấp dẫn đối với người dân, nhất là phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp.
Nguyên nhân là do khu Đông Hà Nội đã được quy hoạch là một trong ba trục phát triển chính của thành phố.
Thứ nhất, quy hoạch đô thị sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, thành phố Hà Nội sẽ có 12 cây cầu bắc qua sông Hồng.
Thứ hai, trong tương lai, hạ tầng khu Đông còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt Metro, trong đó, 2 tuyến Metro 8 (đoạn Sơn Đồng – Dương Xá) và Metro 1 (đoạn Gia Lâm - Dương Xá) sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm. Thứ ba, là hàng loạt tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 5A, 5B, vành đai 4, vành đai 3,5…
Ngoài ra, hạ tầng giao thông khu Đông Hà Nội đang được đầu tư một cách bài bản và quỹ đất không bị hạn chế như khu trung tâm và khu Tây. Nhiều chủ đầu tư đã và đang xây dựng nhiều dự án bất động sản tại khu Đông, cụ thể, Khu Đông Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 40.000 căn hộ.
Các dự án mô hình đại đô thị tiêu biểu như: Ecopark (2008), Vinhomes Riverside (2011), Vinhomes Ocean Park (2017), Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown (2022),… Trong đó, đáng chú ý có siêu quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park, được đầu tư bởi Vingroup - Masterise Homes - Mitsubishi, rộng 1.200ha.
Tiếp đó, từ năm 2017 đến 2022, giá chung cư sơ cấp toàn Hà Nội tăng đều qua các năm, trong đó, khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất như Văn Giang – Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất, đạt 29%/ năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Nhưng những khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm.
Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam dự báo, thời gian tới, nguồn cung cao tầng khu Đông 3 năm tới từ 2023 - 2025 dự kiến sẽ chào đón thêm khoảng 87.900 căn hộ mở bán mới. Chủ yếu đến từ các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích nhất, điển hình như dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown…
