Theo đó, Viện DXS – FERI giữ nguyên 3 kịch bản của thị trường bất động sản năm 2023 như kỳ báo cáo hồi đầu tháng 1 là: Kịch bản bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Tuy nhiên, theo đánh giá của DXS – FERI, trong quý 1/2023, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp, chỉ đạo các bộ ngành vào cuộc để tháo gỡ, khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.
Một trong số đó phải kể đến chính sách lãi suất khi giữa tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành. Từ đó, nhiều ngân hàng đã bắt dầu giảm lãi suất cho vay trên diện rộng, đồng thời ban hành hàng loạt gói tín dụng ưu đãi, mang lại nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường.
Dù vậy, theo nhận định của DXS – FERI, thị trường bất động sản là ngành nghề chịu ảnh hưởng lớn với những “nút thắt” khó gỡ, trong đó “nút thắt” lớn nhất là pháp lý. Đây là vướng mắc cần nhiều thời gian vì phải đồng bộ hóa các quy định của pháp luật thì mới có thể gỡ được, khiến nhiều dự án chưa thể ra “sổ hồng” hay chưa thể ký hợp đồng mua bán, dẫn đến nguồn cung mới mở bán ngày càng hạn chế.
Chính vì thế, Viện DXS – FERI cho rằng, dù thị trường bất động sản 2023 diễn ra với kịch bản nào thì nguồn cung vẫn sẽ giảm so với năm 2022, giá cả và tỷ lệ hấp thụ phụ thuộc tương ứng với nguồn cung và lãi suất ngân hàng.
Cụ thể, đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm 20% - 30%, lãi suất từ 10% - 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40% - 50%.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30% - 50%, lãi suất dao động 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt từ 20% - 30%.
Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50% - 60%, lãi suất trên 14%, giá bán giảm 20% - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.
TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS – FERI nhận định, các chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vẫn chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao. Hiện nhiều chủ đầu tư và khách hàng vẫn không thể tiếp cận được nguồn vốn, thiếu vốn, thiếu tiền mặt, cộng thêm các diễn biến tiêu cực trên thị trường càng khiến tâm lý hoang mang, thiếu niềm tin vào sự hồi phục của thị trường.
Tuy vậy, dưới góc nhìn của DXS – FERI, thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối quý 3, đầu quý 4/2023. Cơ sở kỳ vọng phục hồi đến từ nhiều yếu tố.
Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành); Tích cực kêu gọi thu hút FDI (Chuyến thăm Singapore của Thủ Tướng, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...); Thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023). Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý 2/2023. Chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại. Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất. Du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ 15/3, Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc…
Đặc biệt, Chính phủ đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...); Tiếp tục hạ 1% - 2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý....
Bên cạnh nỗ lực của Chính phủ thì tự thân các doanh nghiệp đã và đang có những nỗ lực để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường như tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu nợ trái phiếu… Nhiều chủ đầu tư đã lên kế hoạch mở bán dự án từ quý 2/2023, tung chính sách bán hàng phù hợp nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao (vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% - 5%...).
Đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực; Tối ưu hóa mô hình kinh doanh, tối ưu chi phí hoạt động để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn. Nhiều môi giới bất động sản bắt đầu quay trở lại với thị trường…
“Mặc dù sẽ có độ trễ để chính sách đi vào thực tiễn nhưng kỳ vọng khi những bộ luật quan trọng như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi)… được thông qua, thị trường bất động sản sẽ trở nên minh bạch, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, tăng trưởng thêm nguồn cung mới”, TS.Phạm Anh Khôi nhận định.
