Nếu đã đang và có ý định đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất.
Theo ông Khương, về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng không phải là xấu mà chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được “sức khỏe tài chính” của doanh nghiệp và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay.
Đây chính là điểm mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi mà những chủ đầu tư quản lý không tốt tài chính của mình cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.
Theo quan sát của Savills, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị đóng băng. Trong trường hợp đây là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình.
Điển hình cho tình trạng “đói” vốn dẫn đến đóng băng dự án là tòa tháp Saigon One Tower (tên ban đầu là Saigon M&C Tower) “chết đứng” giữa trung tâm Sài Gòn hoa lệ suốt 7 năm qua.
Saigon One Towerlà dự án cao 42 tầng, hứa hẹn sẽ là công trình tiêu biểu, cao đẹp nhất nhì Sài Gòn với tổng vốn lên tới 256 triệu USD. Dự án khởi công năm 2009, dự kiến hoàn thành trong năm 2011.
Tuy nhiên, sau khi xây dựng phần thô thì dự án đã dừng thi công, “trơ gan cùng tuế nguyệt” từ cuối năm 2011 cho đến nay. Nguyên nhân là do thiếu vốn dẫn đến nhà thầu ngừng thi công. Điều đáng chú ý là dự án sử dụng chủ yếu vốn vay nên dù ngừng thi công vẫn phải nợ ngân hàng với chi phí lãi ước tính trên 1 tỉ đồng/ngày.
Trong cơn bĩ cực như vậy, Saigon One Tower lại bị “nhồi” thêm một cú mạnh như trời giáng khi một cổ đông lớn là Công ty CP Vàng bạc đá quý Phú Nhuận tuyên bố thoái toàn bộ vốn tại dự án, tương đương 65,4 tỉ đồng, càng đẩy Saigon One Tower tình thế bi đát.
Hồi tháng 5/2016, thị trường căn hộ cũng được phen xôn xao khi chung cư The Harmona suýt bị siết nợ khiến người mua nhà hoang mang. Sự cố xảy ra khi chủ đầu tư đã sử dụng tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất dự án Harmona để cầm cố tại ngân hàng mà người mua nhà không hề hay biết.
Chỉ đến khi, các hộ dân đang sinh sống tại chung cư Harmona nhận thông báo phát mãi tài sản của ngân hàng thì người mua nhà mới hay biết căn nhà mình bỏ tiền mua đã bị mang đi thế chấp từ trước. Khá may mắn là cuối cùng chủ đầu tư đã hoàn tất việc trả nợ 244 tỷ đồng cho ngân hàng và việc siết chung cư để trả nợ đã không diễn ra.
Ông Khương cho rằng, thời gian gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay các nguồn vốn khác là một tín hiệu tích cực.
Mới đây, chủ đầu tư Kenton Residences, dự án “trùm mền” hơn 16 năm qua tuyên bố được ngân hàng “rót” hơn 1.000 tỷ đồng để tái khởi động. Một chiến lược hồi sinh được vẽ ra, tuy nhiên cũng dấy lên sự hoài nghi về một tương lai tươi sáng tại Kenton Node (tên mới của dự án) khi dự án còn tồn tại rất nhiều bất cập.
"Các doanh nghiệp và dự án “hồi sinh” nào có ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng sẽ khẳng định được phần nào mặt uy tín đối với khách hàng. Bởi việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh…
Theo ông Khương,để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay thì quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư.
Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất. Tuy vậy, nhìn chung một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh bất động sản thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án và khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện.
Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra được quyết định phù hợp nhất.
