Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phục hồi bền vững, kéo dài đến 2026–2027

Bức tranh bất động sản đang dần sáng màu khi kinh tế vĩ mô ổn định, lãi suất duy trì ở mức thấp và hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Những thay đổi này không chỉ giúp khơi thông nguồn cung, mà còn củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà trong trung và dài hạn.

ĐANG TRONG GIAI ĐOẠN HỒI PHỤC

Báo cáo mới đây của Công ty Cổ phần Chứng khoán Quốc Gia (National Securities, NSI) đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn đang trong giai đoạn phục hồi mang tính nền tảng và xu hướng tích cực này nhiều khả năng sẽ kéo dài sang giai đoạn 2026 - 2027.

Trước hết, tăng trưởng GDP của Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục duy trì ở mức cao, bám sát các mục tiêu mà Chính phủ đề ra. Đây là nền tảng quan trọng giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà trong trung và dài hạn.

Song song với đó, nhiều chính sách pháp lý mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đã và đang đi vào hiệu lực, góp phần tháo gỡ các nút thắt kéo dài nhiều năm qua. Việc tinh giản thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án được kỳ vọng sẽ giúp khơi thông nguồn cung, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Về chính sách tiền tệ, NSI cho rằng, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức thấp do áp lực hỗ trợ tăng trưởng tín dụng và nền kinh tế nói chung. Mặc dù tỷ giá vẫn đang neo ở mức cao, song chênh lệch lãi suất giữa VND và USD đã dần thu hẹp khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) bước vào chu kỳ nới lỏng. Điều này tạo thêm không gian điều hành linh hoạt cho Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (SBV), qua đó giảm bớt áp lực lên lãi suất trong nước và hỗ trợ thị trường bất động sản.

Trong khi đó, về qua hệ cung - cầu, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường vẫn duy trì ở mức khá cao, phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tại các đô thị lớn chưa được cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, NSI lưu ý rằng khả năng tăng mạnh tỷ lệ hấp thụ trong thời gian tới là không dễ, do mặt bằng giá bất động sản hiện đã cao hơn nhiều so với thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến người mua ngày càng thận trọng hơn trong các quyết định xuống tiền.

Về diễn biến giá bán, NSI dự báo thị trường Hà Nội nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn đi ngang trong thời gian tới. Nguồn cung mới tại Thủ đô được kỳ vọng tăng mạnh, tạo áp lực khiến giá khó tăng thêm và thậm chí có thể điều chỉnh giảm nhẹ ở một số khu vực.

Ngược lại, thị trường miền Nam, đặc biệt là TP.HCM, được dự báo sẽ ghi nhận mức tăng giá khoảng 10% trong năm 2026. Riêng tại TP.HCM, giá bán sơ cấp có thể tăng 10 - 14% so với đầu năm do nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm, trong khi các dự án mở bán chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Bên cạnh đó, các đô thị vệ tinh và thành phố cấp 2 như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu được kỳ vọng sẽ có mức tăng giá tốt hơn nhờ hiệu ứng sáp nhập đơn vị hành chính và mặt bằng giá còn tương đối hợp lý.

NSI ước tính tổng nguồn cung căn hộ và nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000 - 32.000 sản phẩm, và thị trường này được kỳ vọng duy trì sự ổn định về nguồn cung đến năm 2027. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ có thể giảm dần khi giá bán cao và người mua có nhiều lựa chọn hơn. Cơ cấu nguồn cung vẫn chủ yếu nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong đó khu Đông và khu Tây tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt toàn thị trường.

Tại phía Nam, nguồn cung mở mới trong giai đoạn 2025 - 2026 được dự báo phục hồi mạnh mẽ nhờ quá trình sáp nhập đơn vị hành chính và sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông liên vùng. Xu hướng phát triển bất động sản không còn bó hẹp trong địa giới TP.HCM mà đang dịch chuyển mạnh sang các tỉnh vệ tinh, nơi có quỹ đất dồi dào và chi phí hợp lý hơn.

Hàng loạt dự án quy mô lớn từ các chủ đầu tư như Vinhomes (Golden City, Paradise), Nam Long (Cần Thơ, Southgate), Phát Đạt (La Pura), Đất Xanh (The Prive)… có thể khiến nguồn cung khu vực phía Nam bùng nổ trong năm 2026, ước đạt 30.000 - 35.000 sản phẩm.

Trên thị trường chứng khoán, định giá của các doanh nghiệp bất động sản hiện đang dao động quanh mức P/B trung bình 5 năm, ngoại trừ một số trường hợp cá biệt như TAL hay SJS. Dù cổ phiếu VHM đã ghi nhận đà tăng đáng kể trong thời gian qua, NSI cho rằng mức định giá hiện tại vẫn tương đối hấp dẫn so với quy mô doanh nghiệp và danh mục dự án đang triển khai. Các cổ phiếu như DXG, TCH, NTL hiện cũng đang giao dịch quanh vùng P/B trung bình 5 năm, mức được đánh giá là hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục phục hồi.

Đối với PDR, NVL và HDC, định giá đã giảm mạnh sau nhịp điều chỉnh của thị trường vào cuối tháng 10 và đầu tháng 11. Ngoại trừ NVL vẫn đối mặt với nhiều rủi ro liên quan đến chính sách, NSI cho rằng PDR và HDC hiện đang giao dịch ở vùng giá chiết khấu đáng chú ý. Tuy vậy, chiến lược ưu tiên của NSI vẫn tập trung vào các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, năng lực triển khai dự án tốt và triển vọng kinh doanh tích cực, đặc biệt là những doanh nghiệp có kế hoạch bàn giao dự án rõ ràng trong năm 2026 như VHM, TCH và DXG.

NHIỀU KỲ VỌNG

Ở góc độ thị trường, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), thị trường bất động sản hiện nay đang cho thấy những tín hiệu phục hồi rất tích cực, có thể khẳng định đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất trong lịch sử. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại điểm nghẽn lớn về mất cân đối cung – cầu, đặc biệt là sự thiếu hụt các dự án nhà ở có mức giá phù hợp.

Phân khúc nhà ở thương mại giá cao vẫn chủ yếu phục vụ giới đầu tư và đầu cơ, trong khi phần lớn người dân chưa đủ khả năng tiếp cận, khiến chất lượng phát triển thị trường chưa thực sự bền vững.

Dù vậy, ông Đính cho rằng tình trạng này nhiều khả năng sẽ được cải thiện rõ rệt trong giai đoạn 2026 – 2027, khi Chính phủ đồng loạt triển khai các biện pháp cải cách mạnh mẽ. Trong đó, trọng tâm là hoàn thiện thể chế, siết chặt kỷ cương thị trường, đẩy mạnh chuyển đổi số và tăng cường kiểm soát, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm. Trên nền tảng đó, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phát triển lành mạnh hơn, đồng hành cùng đà tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Cùng chung quan điểm, ông Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản (VARS IRE) bày tỏ kỳ vọng lớn vào sự điều hành quyết liệt và linh hoạt của Nhà nước trong thời gian tới. Việc tận dụng tốt các cơ hội từ thị trường quốc tế, cùng với môi trường chính trị ổn định và dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam, sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giữ nhịp cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung trong năm 2026.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, hành lang pháp lý mới từ Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi giúp tăng tính minh bạch và cải thiện quy trình triển khai dự án. Giá đất năm 2025 tại nhiều địa phương vẫn thấp hơn đỉnh 2022, giúp thị trường duy trì sự ổn định, giảm rủi ro.

Hiện chưa xuất hiện dấu hiệu sốt đất diện rộng, các điểm nóng chủ yếu liên quan đến câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, còn giao dịch vẫn tập trung ở căn hộ và nhà riêng tại các đô thị lớn.

“Trong ngắn hạn thị trường có thể còn thăm dò, nhưng xét về trung và dài hạn, chu kỳ phục hồi đã bắt đầu từ năm 2024 và vẫn còn nhiều dư địa. Tôi cho rằng năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường phân hóa rõ nét và đi vào quỹ đạo ổn định hơn. Kịch bản căng thẳng như năm 2022 rất khó lặp lại”.

Hơn nữa, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cơ cấu mạnh, ông Quốc Anh nhấn mạnh vai trò của các Trung tâm tài chính quốc tế (IFC) như là “mảnh ghép chiến lược” giúp tái định vị các khu trung tâm đô thị (CBD) và mở ra động lực tăng trưởng mới.

Kinh nghiệm từ Yeouido (Seoul) hay Lục Gia Chủy (Thượng Hải) cho thấy một IFC thành công luôn hội tụ bốn yếu tố: quy hoạch, hạ tầng kết nối, công trình biểu tượng và cơ chế thu hút các định chế tài chính toàn cầu. Khi 4 cấu phần này được kích hoạt, các thành phố không chỉ hình thành những CBD mới năng động hơn, mà còn tạo cú hích cho doanh nghiệp, việc làm và giá trị bất động sản trung tâm.

Tại Việt Nam, Thủ Thiêm (TP.HCM) và Đà Nẵng đang đứng trước thời điểm bản lề: phát triển thành IFC trung tâm hạt nhân mới hay trở thành phần mở rộng của CBD hiện hữu. Thành công phụ thuộc vào việc định danh rõ mô hình IFC, phát triển công trình biểu tượng, hoàn thiện hạ tầng liên vùng - nội đô và có cơ chế thu hút tổ chức doanh nghiệp.

IFC về bản chất là khu vực tập trung các định chế tài chính, nhân lực trình độ cao, hạ tầng công cộng hiện đại và khung pháp lý thuận lợi nhằm hút dòng vốn toàn cầu. Đây không chỉ là “điểm tụ” của hoạt động tài chính cấp cao, mà còn là “hạt nhân tăng trưởng” nâng cấp hoặc tái cấu trúc toàn bộ CBD.

Ông Quốc Anh cho rằng vấn đề không chỉ là xây dựng thêm một trung tâm mới, mà là có thể giải được các điểm nghẽn của trung tâm hiện hữu hay không: quỹ đất hạn chế, hạ tầng quá tải, thiếu nguồn cung bất động sản chất lượng cao.

“Nếu các IFC tương lai như Thủ Thiêm hay Đà Nẵng được quy hoạch dài hạn, đầu tư hạ tầng ngay từ đầu và có chính sách ưu đãi đủ mạnh thì hoàn toàn có thể trở thành hạt nhân CBD mới, nơi giá trị bất động sản được bảo chứng bởi sự khan hiếm và chất lượng vượt trội”, ông nhìn nhận.