Hà Nội và TP.HCM là 2 thị trường bất động sản lớn của cả nước. Trong quý 2 năm nay, phân khúc căn hộ cao cấp của 2 thành phố này có sự lệch pha.
GIAO DỊCH Ở HÀ NỘI GẤP 10 LẦN TP.HCM
Theo báo cáo thị trường nhà ở của JLL, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao cấp trong quý 2/2024 lên tới 1.722 căn, tăng 59,6% theo quý. Các phân khu phân khúc cao cấp tại hai khu đô thị Vinhomes thu được sự quan tâm lớn nhờ pháp lý tốt và mức giá tốt so với các sản phẩm cùng phân khúc trong khu vực. Nhiều dự án khác đã bán hết hàng tồn kho.
Tuy nhiên, một số dự án có thời gian chào bán trước khi bàn giao nhà kéo dài lại ghi nhận sức mua chậm, do tâm lý người mua vẫn cẩn trọng khi chưa thấy triển vọng bàn giao rõ ràng.
Đối với nhà liền thổ, lượng giao dịch mới trên thị trường ghi nhận 225 căn. Hoạt động bán hàng diễn ra sôi động với nỗ lực cao của các đại lý, cùng với các giao dịch đặt mua từ quý trước được chuyển thành giao dịch chính thức giúp cho tổng hàng bán ghi nhận tích cực. Khu vực Hà Đông và Thường Tín trở thành tâm điểm của nhu cầu đầu tư nhờ vị trí tiềm năng và tiến độ xây dựng nhanh chóng.
Trong khi đó, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp tại TP.HCM ghi nhận 167 giao dịch trong quý 2, chỉ bằng 1/10 thị trường Hà Nội. Phần lớn giao dịch chủ yếu đến từ dự án Zeit River Thủ Thiêm được cấp phép ký hợp đồng mua bán trong quý này. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao cấp tiếp tục sụt giảm.
“Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà”, bà My Đàm, Giám đốc Truyền thông và Tiếp thị, JLL Việt Nam phân tích
Trong quý 2/2024, thị trường nhà liền thổ TP.HCM tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn, với 42 căn bán chủ yếu đến từ dự án The Global City.
Nguyên nhân của nhu cầu trầm lắng vẫn là sự chiếm ưu thế của hàng tồn đắt đỏ, tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn.
GIÁ BÁN TẠI TP. HCM NHỈNH HƠN
Về giá bán giữa hai thị trường, tại Hà Nội kết thúc quý 2/2024, mặt bằng giá trung bình căn hộ phân khúc cao cấp đạt mức 2.826 USD/m2, tăng nhẹ 0,6% theo quý. Các dự án giá cao ra mắt đã bù đắp cho sự vắng mặt của các dự án giá cao cũ trong giỏ hàng sơ cấp, giúp duy trì ổn định giá.
Hiện chính sách bán hàng trong quý không còn duy trì chiết khấu thanh toán tiến độ do hầu hết dự án đã đi tới các giai đoạn cuối, chủ yếu chỉ còn phương án chiết khấu đối với thanh toán nhanh một/hai lần hoặc hỗ trợ lãi suất vay.
Ở phân khúc nhà liền thổ, giá bán sơ cấp có biến động mạnh chạm mức 9.379 USD/m2, tăng 29,3% so với quý trước. Nguyên nhân chính là việc giỏ hàng không còn quỹ căn giá thấp từ các huyện xa Trung tâm và được bổ sung sản phẩm giá cao như Langs Village hay The Manor Central Park.
Cùng với đó, nguồn cung không có xu hướng giảm giá mà tập trung thu hút khách hàng bằng cách đa dạng phương án thanh toán như dãn tiến độ, chiết khấu trong khi vẫn đẩy tăng mặt bằng giá.
Dù giao dịch ít hơn, giá có phần giảm sút, nhưng giá bán sơ cấp căn hộ cao cấp của TP.HCM vẫn cao hơn Hà Nội đạt 4.998 USD/m2, giảm 4,2% theo quý và 3,6% theo năm.
Bà My Đàm lý giải nguyên nhân giá căn hộ cao cấp TP.HCM giảm: “Do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá cao khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Tính theo từng dự án, phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu như trong các quý trước để thu hút người mua nhà. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tích cực 5% theo quý và 6,4% theo năm trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao”.
Giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP.HCM không có sự thay đổi đáng kể, và ở mức 16.347 USD/m2. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy tính thanh khoản, dẫn đến giá bán thứ cấp tăng trưởng khiêm tốn hơn so với các giai đoạn trước, ở mức 1,2% theo quý và 3,2% theo năm.
JLL cũng đánh giá triển vọng 6 tháng cuối năm của 2 thị trường này. Cụ thể, tại Hà Nội dự báo khoảng 900 - 1.100 căn hộ phân khúc cao cấp sẽ ra mắt trong hai quý tới, chủ yếu đến từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm nhiệt do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.
Về nguồn cung nhà liền thổ sẽ đa dạng hơn trong 2 quý tới nhờ loạt dự án đã và sắp đủ điều kiện pháp lý. Tuy vậy, mặt bằng giá bán cao, phổ biến trên 6.000 USD/m2 và diện tích lớn, đang khiến người mua ngày càng khó tiếp cận, có khả năng sẽ ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ trong thời gian tới.
Còn TP.HCM trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ cao cấp và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.
“Với các điều luật mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới”, JLL cho hay.
