Phát biểu trong phiên họp Hội trường, Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) nêu rõ, một trong những vấn đề quan trọng nhất trong dự án Luật Đất đai sửa đổi lần này là về định giá đất.
Theo đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu cho rằng, dự thảo Luật quy định bảng giá đất được áp dụng để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, còn tồn tại một số vấn đề.
Cụ thể, việc áp dụng bảng giá đất để tính thuế thu nhập cá nhân, đồng nghĩa với việc cho phép người dân tùy ý ghi giá trị trên hợp đồng chuyển nhượng. Điều này sẽ không bảo đảm cho việc khuyến khích người dân ghi đúng giá chuyển nhượng, vì rất có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc ghi giá trên hợp đồng, như việc cố tình tạo ra hàng loạt các giao dịch ảo để nâng giá đất ở một khu vực nhất định hoặc ghi sai giá đất để hợp lý hóa trách nhiệm kê khai tài sản hoặc là thực hiện hành vi rửa tiền…
Việc kê khai không đúng giá trên hợp đồng sẽ dẫn đến dữ liệu đầu vào không chính xác, sẽ dẫn đến việc định giá để xây dựng bảng giá đất cũng sẽ không chính xác. Điều đó có nghĩa là mục tiêu đặt ra của chính sách này có khả năng là không đạt được. Bên cạnh đó, việc tính giá như vậy còn thiệt thòi cho người chuyển nhượng khi việc mua bán bị lỗ, không phát sinh thu nhập thực tế.
Từ những phân tích trên, đại biểu Hoàng Minh Hiếu kiến nghị Ban soạn thảo cần nghiên cứu để sửa đổi các quy định có liên quan của Luật Đất đai và Luật Thuế thu nhập cá nhân, để vừa khuyến khích người dân khi đúng giá chuyển nhượng trên hợp đồng và tính đúng thuế thu nhập cá nhân.
"Cần nghiên cứu phương án tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán" đại biểu Hoàng Minh Hiếu nói.
Góp ý về việc tham gia của các tổ chức tư vấn định giá, đại biểu Hiếu chỉ rõ, dự thảo Luật quy định theo hướng việc định giá đất cụ thể cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn định giá đất. Tuy nhiên, theo dõi thực tiễn áp dụng Luật Đất đai trong thời gian vừa qua cho thấy các địa phương gặp rất nhiều khó khăn trong việc thuê tổ chức tư vấn định giá.
Do đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cần đánh giá cụ thể để có những quy định phù hợp, đặc biệt là về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của tổ chức này bảo đảm được tính khả thi.
Về các phương pháp định giá đất, đại biểu bày tỏ đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất tại khoản 4 Điều 188. Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại là chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.
Chẳng hạn như là việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp “hệ số K” có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ. góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam.
Việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
Do đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.
