Thị trường bất động sản đang gặp phải một số điểm nghẽn
Đây là nội dung được đưa ra trong Diễn đàn "Dự báo thị trường bất động sản 2023" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức vào sáng hôm nay (23/12), tại Hà Nội.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản, mặc dù thị trường bất động sản nội tại vẫn rất ổn định bởi tốc độ phát triển đô thị, đầu tư hạ tầng lớn mạnh, nhưng lại đang có dấu hiệu chững lại. Cụ thể là lực hấp thụ yếu trong khi lực cầu vẫn rất mạnh, đó là một nghịch lí cần phải được xem xét.
Thị trường bất động sản suy giảm bất thường đã tạo ra những hệ lụy xấu cho nền kinh tế. Trước hết là ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp bất động sản và sau đó là gần 40 ngành nghề xem thị trường bất động sản là thị trường đầu ra. Cụ thể như: Ngành sắt thép, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở,...
"Vậy đâu là nguyên nhân của tình trạng trên?". Ông Đính nhận định thị trường bất động sản đang gặp phải một số điểm nghẽn:
Thứ nhất, là những vấn đề về pháp lý. Theo Bộ Xây dựng, khoảng 70% doanh nghiệp hiện nay đang bị vướng vào các vấn đề về pháp lý khi có hơn 10 Bộ Luật cần được xem xét liên quan đến các vấn đề về đất đai, đầu tư, nhà ở.
Thứ hai, là nguồn vốn tín dụng. Trong đó, đặc biệt dành cho người mua nhà, cho thị trường người tiêu dùng. Nguồn vốn này đang thấp, lại còn bị hạn chế, các ngân hàng "khoá" room bất động sản.
Thứ ba, các kênh tạo vốn cho doanh nghiệp bất động sản như phát hành trái phiếu và nhiều kênh dẫn vốn khác đang trục trặc, tắc nghẽn. Dẫn đến việc, doanh nghiệp bất động sản bị "đói vốn".
Thứ tư, hàng hóa trên thị trường hiện nay đang có tính chất không phù hợp với nhu cầu và chủ yếu là những hàng hóa nằm ở phân khúc cao cấp. Cụ thể, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản phát triển ồ ạt bất động sản nghỉ dưỡng, nhà cao cấp, trong khi số lượng nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân thì quá ít. Chưa kể, giá sản phẩm quá cao, chênh với mức thu nhập của đại đa số người dân hiện nay.
Thứ năm, hệ thống thông tin bất động sản của chúng ta còn rất yếu để phục vụ cho các hoạt động đầu tư mua sắm trên thị trường, chưa có nhiều kênh thông tin phù hợp.
Thứ sáu, niềm tin của các nhà đầu tư, người tiêu dùng trên thị trường đang bị sụt giảm. Tâm lý người mua bất động sản hiện nay đang bị ảnh hưởng, nhất là sau hàng khi có hàng loạt lãnh đạo các tỉnh, thành phố và chủ doanh nghiệp bị bắt trong thời gian vừa qua.
Do đó, theo ông Đính: "Nếu chúng ta không tháo gỡ các điểm đã nêu trên sẽ không thể thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và làm khó cho kế hoạch phát triển kinh tế chung của quốc gia”.
Tuy nhiên, vừa qua, Chính phủ, Thủ tướng và các bộ ngành đã có những động thái đối với thị trường bất động sản, nên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, điều này chắc chắn sẽ giúp cho thị trường bất động sản 2023 khởi sắc trở lại, sẽ không bùng nổ như trước nhưng sẽ có tính ổn định cho sự phát triển.
Điểm sáng tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản 2023
Theo ông Hoàng Quang Phòng, Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), sau thời điểm tăng nóng ở một số khu vực vào thời điểm nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại và sụt giảm mạnh giao dịch.
“Thị trường đang khó khăn nên một số doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các giải pháp cấp thời tự cứu mình để tồn tại trước đã và chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới”, ông Hoàng Quang Phòng nhận định.
Trong bối cảnh đó, nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản Đảng, Nhà nước và Chính phủ đã và đang thực hiện nhiều giải pháp ngắn, trung và dài hạn. Theo đó, về giải pháp trung và dài hạn, nhà nước đang tập trung thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng.
Cụ thể về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Trong đó đã xác định mục tiêu là “đến năm 2023, phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 và một số luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất” để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về pháp lý của thị trường bất động sản.
Đồng thời, Chính phủ cũng đã có Nghị quyết số 156/NQ-CP ngày 06/12/2022 về “Phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 11 năm 2022”, Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/08/2022 của Thủ tướng Chính phủ “Về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”.
Thứ hai là Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 của Thủ tướng Chính phủ về “Thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương doanh nghiệp”.
Sau đó, ngày 14/12, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã ký công điện 1164/CĐ-TTg về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Thủ tướng đã yêu cầu rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định pháp luật theo thẩm quyền còn chồng chéo, bất cập gây cản trở trong triển khai thực hiện dự án bất động sản thuộc lĩnh vực xây dựng, quy hoạch, phát triển đô thị, nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Ban hành các văn bản theo thẩm quyền hoặc đề xuất ban hành Nghị định của Chính phủ hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và khu đô thị…
Đáng chú ý, ông Phòng còn cho biết mới đây, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ đạo, phối hợp, hướng dẫn các địa phương, ngân hàng thương mại cho vay, giải ngân nhanh chóng, đúng trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đối với các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo đúng quy định của pháp luật; ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội.
Đồng thời, Hiệp hội ngân hàng cũng cho biết đã có 19 ngân hàng cam kết giảm lãi suất cho vay. Để thực hiện được điều này, các ngân hàng đồng thuận áp dụng mức lãi suất huy động tối đa là 9,5%/năm ở tất cả các kỳ hạn.
Ngoài ra, Ủy ban pháp luật của Quốc hội đã thành lập cơ quan rà soát chồng chéo pháp luật. Những vướng mắc liên quan đến pháp luật đất đai đã được phân tích và làm rõ tới 10 điểm trong Luật Đầu tư mới. Đặc biệt, Thủ tướng, các bộ ngành, địa phương đã liên tục có những chỉ đạo quyết liệt để hỗ trợ các nhà đầu tư, các nhà phát triển bất động sản.
Cùng với đó, 2023 là năm Quốc hội thông qua các đạo luật cơ bản liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… Điều này sẽ giúp tháo gỡ những điểm nghẽn về mặt pháp lý, thị trường có nhiều cơ hội để phát triển theo đúng chu kỳ.
Ông Phòng nhận định, những động thái trên không chỉ góp phần “phá băng” thị trường bất động sản, mà còn giúp bất động sản thanh khoản trở lại, gỡ khó cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hạn chế rủi ro cho nền kinh tế, giúp người lao động có cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội dễ dàng hơn trong thời gian tới.
"Trong thời điểm cận kề năm 2023, ngoài những động thái quyết liệt và liên tục của Chính phủ gần đây được kỳ vọng không chỉ tháo gỡ các nút thắt cho thị trường, mà còn là liều thuốc vực dậy tâm lý nhà đầu tư", ông Hoàng Quang Phòng nhận định.
