Dự báo năm 2022 loại hình này vẫn tiếp tục khó khăn khi những “nút thắt” vẫn chưa được tháo gỡ.
Hệ thống pháp luật chưa quy định
ịch bệnh bùng phát khiến hàng chục nghìn căn hộ condotel, khách sạn, villa nghỉ dưỡng chỉ đón được 30-40% lượng khách so với cùng kỳ. Ở thời kỳ cao điểm khi dịch bệnh bùng phát mạnh, hàng không chở khách lâm vào trạng thái gần như “không động đậy”.
Ngoài lác đác có một vài địa phương như Vũng Tàu, Phú Quốc, Nha Trang... đón du khách từ nước ngoài vào Việt Nam thực hiện cách ly, còn thì tình trạng khu du lịch nghỉ dưỡng trống khách diễn ra trên cả nước. Sự ảm đạm của dòng khách du lịch đã kéo theo tình trạng “ngủ đông” của thị trường này.
Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, tính đến hết quý IV/2020, cả nước có khoảng hơn 100.000 căn condotel, hơn 30.000 biệt thự du lịch, hơn 14.000 phòng khách sạn, 10.000 căn officetel.
9 tháng đầu năm 2021, Sở Xây dựng các tỉnh cấp phép thêm 170 dự án bao gồm cả biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú... Tuy nhiên, chỉ có 120 căn được hấp thụ, lượng tồn kho từ đầu năm, thậm chí cả từ năm trước lên đến 18.000 căn, chưa kể gần 170 dự án vừa cấp phép, điều này đã minh chứng về tình trạng giao dịch ảm đạm.
Dịch COVID-19 chỉ là “cú bồi” cho sự ảm đạm này. Câu chuyện “ngủ đông” của BĐS nghỉ dưỡng bắt đầu từ năm 2019, khi chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng xù cam kết lợi nhuận với khách hàng. Sự việc chẳng đáng nói, nhưng sau đó có hiệu ứng “Domino” khi một số “ông lớn” trong lĩnh vực này cũng bị khách hàng tố xù cam kết lợi nhuận.
Câu chuyện BĐS nghỉ dưỡng “ngủ đông” được giới chuyên gia đánh giá đó là do pháp lý cho loại hình này chưa rõ ràng, sự chồng chéo giữa Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, Luật Du lịch, Luật Đầu tư... nên nhiều khách hàng không mặn mà. Cùng với kinh doanh ảm đạm do dịch COVID-19 dẫn đến kết quả lợi nhuận chưa được như ý. Đó là một trong những lý do khiến niềm tin của nhà đầu tư vào các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng bị suy giảm, ảnh hưởng tới số lượng giao dịch thời gian gần đây.
Tiến sĩ Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam cho rằng, lĩnh vực BĐS du lịch đang gặp rất nhiều vấn đề, nhất là thủ tục pháp lý và chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
“Tôi luôn đặt ra câu hỏi, tại sao một năm người Việt Nam có thể chi ra hàng tỷ đến hàng chục tỷ đồng để mang ra nước ngoài mua BĐS? Tại sao các quốc gia đều khuyến khích thu hút mua BĐS của nước họ mà không có vướng mắc gì? Tại sao người nước ngoài lại mua BĐS ở Việt Nam lại khó như vậy? Tại sao họ vào Việt Nam xây biệt thự, du lịch, đem dòng khách vào Việt Nam mà chúng ta không khuyến khích?”
TS. Lương Hoài Nam
Vị Tiến sỹ này cho rằng, cần có sự cân bằng lại giữa dòng tiền BĐS Việt Nam ra nước ngoài và từ nước ngoài vào Việt Nam. Một số quốc gia quy định sở hữu BĐS lên tới 99 năm để thu hút đầu tư nhưng tại sao chúng ta cũng không tăng thời gian sở hữu để thu hút nhà đầu tư nước ngoài?
Nói về pháp lý cho thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, xét trên thực tế, trong các văn bản, Việt Nam chưa thực sự đặt BĐS du lịch song song với các mô hình BĐS khác để phát triển. Vì vậy, hệ thống pháp luật giai đoạn 2015 cũng chưa nêu rõ, nên cách hiểu, cách triển khai có sự khác nhau.
Quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh BĐS hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch như Condotel, Resort villa, farmhouse... mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
Vẫn tiếp tục chờ...
Trên thực tế, suốt từ những năm 2018, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình đầu tư xây dựng các dự án căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, các khó khăn, vướng mắc về đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành có liên quan đến các loại hình công trình này.
Trước mắt, để tháo gỡ vướng mắc cho các cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường tại các địa phương, ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở.
“Tuy nhiên, cần phải hiểu, đây vẫn chỉ là văn bản hành chính, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật”, ông Nguyễn Mạnh Khởi nhấn mạnh.
Nhằm tạo cơ sở pháp lý cho các địa phương, các chủ đầu tư dễ dàng thực hiện thì các cơ quan liên quan cần tiếp tục hoàn thiện một số quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quản lý kinh doanh loại hình này.
Đối với hoạt động kinh doanh mua bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS du lịch, các bên đều được quyền kinh doanh bán, cho thuê, cho thuê mua các loại BĐS mới này theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS. Người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ theo quy định của Luật Đất đai hiện hành (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn).
Trong thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì mục đích huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ nên đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp.
Như vậy, muốn thu hút nhà đầu tư vào BĐS du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích. Nếu chúng ta cho BĐS du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này.
Bên cạnh đó, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất.
Một nhà phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng nhìn nhận, điều cần nhất là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp, như đất xây dựng resort, biệt thự du lịch, căn hộ condotel, farmstay là đất thương mại dịch vụ; đất xây dựng shoptel, shophouse, homestay là đất ở hoặc đất thương mại dịch vụ tùy theo từng trường hợp.
Điều đó cần bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 theo hướng định danh chính thức các loại BĐS du lịch, chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS du lịch trong tương lai, cho phép cá nhân nước ngoài được mua BĐS du lịch...
Như vậy, cho tới thời điểm hiện tại, pháp lý cho BĐS nghỉ dưỡng vẫn chưa thể được ban hành khi các cơ quan, đơn vị quản lý nhà nước cho biết đang soạn thảo sửa đổi một số điều liên quan đến loại hình này như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS...
Hàng tỷ USD có thể vẫn âm thầm “chảy máu” ra nước ngoài mua BĐS, cần lắm các chính sách kịp thời, đáp ứng với thực tiễn để BĐS du lịch thực sự thu hút được “đại bàng” làm tổ, không chỉ mang tầm khu vực mà vươn ra cả quốc tế.