Giải mã hiện tượng biệt thự, nhà liền kề “nóng” trở lại

Sau một thời gian trầm lắng, thị trường biệt thự, liền kề tại Hà Nội đã nổi lên khi giá bán tăng mạnh trong năm 2024. Sự gia tăng này không chỉ xuất phát từ tình trạng khan hiếm nguồn cung, mà còn chịu ảnh hưởng trực tiếp từ xu hướng tăng giá chung cư.

GIÁ TĂNG

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, trong quý 3/2024, phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án có một lượng lớn dòng tiền của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực, giao dịch mạnh.

Đáng chú ý, giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án tại Hà Nội có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước, phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao.

Giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt khoảng 160 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm. Một số dự án tại các khu vực như Đông Anh và Long Biên mức tăng giá thứ cấp cao hơn, khoảng 5% theo quý, nhờ vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và sản phẩm của các dự án mới đang dần hoàn thiện.

Biến động tăng giá bình quân trong quý như Sunshine Capital Tây Thăng Long (Tây Hồ) tăng khoảng 3,8%, lên mức 221,1 triệu đồng/m2; Louis City (Nam Từ Liêm) tăng khoảng 4,8%, lên mức 232,1 triệu đồng/m2; khu đô thị Văn Quán (Hà Đông) tăng khoảng 3,5% lên mức 225,8 triệu đồng/m2; Hoa Viên Villas (Gia Lâm) tăng khoảng 4,4% ở mức 108,4 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, một khảo sát của Batdongsan.com.vn gần đây ghi nhận giá bán biệt thự, liền kề Hà Nội đang có xu hướng nhích nhẹ so với cuối năm ngoái, dao động phổ biến ở mức 10 - 15%. Như vậy, sau thời gian giảm giá rồi duy trì mức đi ngang, phải đến sau Tết Nguyên đán 2024, thị trường biệt thự, liền kề Hà Nội ghi nhận những tín hiệu ấm lên.

Cụ thể, biệt thự, liền kề dự án An Lạc Green Symphony (Hoài Đức) đang được chào bán ở mức giá 160 - 190 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5-10% so với cùng kì năm ngoái khi giá chào bán là 150 - 160 triệu đồng/m2. Cuối năm 2022, thời điểm lãi suất tăng cao, biệt thự, liền kề tại dự án này từng được rao bán cắt lỗ ở mức giá 100 - 110 triệu đồng/m2. Thậm chí khi đó một số chủ nhà còn giảm giá xuống mức 95 - 100 triệu đồng/m2.

Tại Hà Đông, liền kề khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn cũng trải qua nhiều “thăng trầm” trong 3 năm gần đây. Những năm 2020 - 2021 là giai đoạn sốt nóng của thị trường bất động sản, giá bán liền kề tại đây dao động trung bình từ 13 - 18 tỷ đồng/căn thì thời điểm lãi suất ngân hàng lên cao vào nửa cuối năm 2022, nhiều chủ nhà rao bán 10 - 13 tỷ đồng/căn. Từ nửa cuối năm 2023, giá chào bán phục hồi về mức 13 - 18 tỷ đồng/căn. Từ sau Tết Nguyên đán 2024, giá bán biệt thự, liền kề Geleximco – Lê Trọng Tấn tăng nhẹ, dao động 14 - 19 tỷ đồng/căn.

Tương tự, tại dự án Hinode Royal Park, vào tháng 10 đến tháng 5/2023, giá bán nhiều căn dự án Hinode Royal Park dao động khoảng 90 - 100 triệu đồng/m2, giảm mạnh so với mức giá 110 - 130 triệu đồng/m2 của giai đoạn năm 2021. Ở thời điểm hiện tại, giá chào bán biệt thự, liền kề tại đây dao động ở mức 120 - 150 triệu đồng/m2.

Hay tại The Manor Central Park tính đến tháng 6/2024, biệt thự The Manoer Central Park ghi nhận giá giao dịch tăng trung bình 10% so với cuối năm ngoái, ở mức phổ biến 32 - 35 tỷ đồng/căn.

TĂNG DO ĐÂU?

Lý giải nguyên nhân của sự tăng giá phân khúc biệt thự, nhà phố, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ cho hay, giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội thời gian gần đây đã tăng mạnh, một phần ăn theo giá chung cư. Cùng với đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung nhưng nhu cầu của người dân ngày càng gia tăng.

“Bên cạnh đó, sự tác động của các quy định mới trong các luật pháp liên quan cũng khiến giá phân khúc này tăng. Theo đó, việc giá đền bù đất sẽ được tính theo giá thị trường có thể đẩy giá bán sơ cấp lên cao. Bên cạnh đó, nới lỏng các quy định về quyền sở hữu nhà đất đối với Việt kiều cũng được kỳ vọng sẽ thu hút dòng kiều hối lớn, từ đó kích thích nhu cầu và giúp duy trì mức giá cao của các sản phẩm nhà ở liền kề, biệt thự”.

Vị chuyên gia diễn giải, từ đầu năm đến nay, nhiều dự án chung cư mới tại khu vực phía Tây Hà Nội đã được ra mắt với mức giá dao động từ 60 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí, có những dự án gần chạm mức 100 triệu đồng/m2. Điều này đã khiến các nhà đầu tư ở những dự án thấp tầng lân cận muốn nâng giá bán.

Bởi thế, thời gian qua, thị trường biệt thự, liền kề ở khu Tây đã có sự điều chỉnh giá, trong khi so với cùng kỳ năm ngoái, nhiều chủ đầu tư đã phải giảm giá 15 - 20% để giải quyết hàng tồn do áp lực lãi suất vay.

Tại công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 3/2024 của Bộ Xây dựng, Bộ cho rằng, hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung.

Qua quá trình phân tích, Bộ Xây dựng có 4 nguyên nhân cơ bản khiến giá bất động sản tăng cao. Thứ nhất, do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.

Thứ hai, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.

Thứ ba, thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM. Bởi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất .

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.

Cuối cùng, do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.

Dự báo thị trường trong thời gian tới, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, nguồn cung phân khúc trong ngắn hạn sẽ tiếp tục hạn chế do ách tắc về pháp lý. Khả năng từ nay tới năm 2025, giá bán nhà liền kề, biệt thự sẽ khó giảm mà đi ngang hoặc tăng nhẹ.

“Khi giá liền kề, biệt thự đang ở ngưỡng cao, các nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn giao thoa, nên các vấn đề đều nhạy cảm và sẽ có rủi ro rình rập. Người mua nên xem xét kỹ lưỡng về tiềm năng tăng giá của căn nhà, nếu dùng đòn bẩy tài chính cũng cần tính toán tới khả năng chi trả” , bà Miền khuyến nghị.