Ngày 21/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Đóng góp ý kiến tại phiên thảo luận, đại biểu Trần Văn Tiến (đoàn Vĩnh Phúc) cho biết, khoản 4, Điều 1 dự thảo Nghị quyết quy định, tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định tại nghị quyết này và quy định của pháp luật Đất đai. Đại biểu cho rằng, quy định như vậy rất khó thực hiện, bởi khi thực hiện theo quy định luật đất đai thì phải tiến hành đấu thầu hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
Đối với điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, khoản 1 Điều 2 dự thảo Nghị quyết quy định, tổ chức kinh doanh bất động sản được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đối với một hoặc các loại đất sau: Đất nông nghiệp; Đất phi nông nghiệp không phải đất ở; Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.
Đại biểu đề nghị cần quy định bổ sung đối với việc nhận chuyển quyền sử dụng đất là đất ở, vì tại điểm b khoản 1 Điều 127 đã quy định thỏa thuận về quyền sử dụng đất ở đối với nhà ở thương mại, nay được thí điểm mở rộng thêm là việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Để dự án nhà ở thương mại thí điểm có tính khả thi, tôi đề nghị giai đoạn thí điểm nên giới hạn về quy mô diện tích, cụ thể, đối với khu vực đô thị diện tích tối đa không quá 20 ha và đối với khu vực nông thôn diện tích tối đa không quá 5ha”, đại biểu Trần Văn Tiến đề xuất.
Cùng quan điểm, đại biểu Nguyễn Minh Tâm (đoàn Quảng Bình) cho biết, tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, tuy nhiên việc không giới hạn điều kiện về diện tích, quy mô dự án… là quá rộng.
Đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo tổ chức đánh giá, khảo sát nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở nói chung và nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại nói riêng trong lực lượng quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để tham mưu Chính phủ trình Quốc hội quy định hợp lý, đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trên thực tế.
Về trình tự, thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, khoản 2 Điều 4, dự thảo Nghị quyết quy định “đối với trường hợp khu đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức nhận quyền sử dụng đất có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an".
Với quy định này, đại biểu cho rằng cụm từ “có nguồn gốc” không đảm bảo tính thực tiễn. Bởi vì, trên thực tế có những khu vực, diện tích đất trước đây có nguồn gốc từ đất quốc phòng, an ninh, tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, thay đổi quy hoạch hoặc trên cơ sở nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội khu vực hoặc diện tích đất này hiện nay đã được quy hoạch vào mục đích khác, không phải là đất quốc phòng - an ninh (thậm chí đã được giao để sử dụng vào mục đích khác).
Ông Tâm cho rằng: “Quy định như dự thảo là “có diện tích đất có nguồn gốc từ đất quốc phòng, đất an ninh” phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an liệu có phù hợp không? Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc quy định này”.
Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nêu rõ, mục đích là nhằm bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép.
Để thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc (nhà nước thu hồi đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); cơ chế dịch chuyển tự nguyện (nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án, hoặc nhà đầu tư đang có quỹ đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện, không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành, có hiệu lực, thì có 2 hình thức tiếp cận đất đai đã bị hạn chế, đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức có quỹ đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn nữa.
“Mục đích ban hành Nghị quyết lần này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận đất đai ở tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh có thị trường bất động sản quy mô không lớn”, Bộ trưởng nhấn mạnh.
