Theo báo cáo Chiến lược đầu tư 2023 của VnDirect, giá sơ cấp nhà liền thổ xây sẵn giảm 10-15% so với quý trước do nhu cầu nhà ở suy yếu trong quý 3/2022, trong khi căn hộ tăng nhẹ trung bình từ 1-3% so với quý trước.
Sự giảm sút này, do ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc tái cơ cấu nợ, do bị thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào bất động sản và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Giai đoạn 2020-2021 là thời điểm bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh đó, các ngân hàng thương mại phải giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn.
Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, Bộ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với các yêu cầu khắt khe hơn đối với tổ chức phát hành trái phiếu, đặc biệt là hình thức riêng lẻ nhằm giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường.
Cũng từ báo cáo này, VnDirect ước tính tổng giá trị phát hành trái phiếu đã giảm 43,5% so với cùng kỳ còn 248.603 tỷ đồng, trong khi giá trị mua lại đạt hơn 142.200 tỷ đồng trong tháng 9/2022. Mặt khác, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản tháng 9/2022 giảm mạnh 67% so với cùng kỳ.
Kể từ tháng 9/2022, một số chủ doanh nghiệp bất động sản đã bị bắt giữ do sai phạm trong quá trình phát hành và mua bán trái phiếu như vụ việc của Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, điều này làm cho trái phiếu doanh nghiệp gặp những lo ngại về chất lượng và khả năng thanh toán của tổ chức phát hành.
Hiện tại, kênh huy động vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu. Trong khi đó, doanh số bán hàng của TP.HCM và Hà Nội đều giảm, thanh khoản thấp, các khoản vay ngân hàng bị thắt chặt, thị trường trái phiếu “chao đảo” làm cho dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản dần cạn kiệt và gây khó khăn ở hiện tại và trong thời gian tới.
Ngoài việc gây khó khăn về nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, chính sách thắt chặt tiền tệ, lãi suất tăng cũng làm suy yếu nhu cầu mua nhà của khách hàng. VnDirect quan sát, tính đến tháng 11/2022 lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 1,9 điểm phần trăm lên 11,1% và 2,3 điểm phần trăm lên 11,7% so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại. Lãi suất cho vay thế chấp của ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13% trong năm 2023.
Điều này có thể xảy ra rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng, do giá nhà leo thang và lãi suất tăng, người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với căn hộ trung cấp tại TP.HCM và Hà Nội. Tình hình này có thể càng khó khăn hơn trong năm 2023 vì người mua nhà gần như hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay, đối mặt với mức lãi đang tăng cao.
Ngoài việc, đói vốn, lãi tăng, cầu giảm… bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn về nguồn cung ra thị trường. Nguồn cung mới của bất động sản nhà ở có thể bị sụt giảm trong bối cảnh quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi.
Nhiều dự án có thể bị trì hoãn mở bán trong năm 2023, trong bối cảnh chờ phê duyệt pháp lý và tâm lý người mua nhà suy yếu do hạn mức tín dụng hạn chế, lạm phát chi phí đẩy và lãi suất tăng cao. Theo dự báo của VnDirect nguồn cung căn hộ ở TP.HCM năm 2023 ở mức thấp, khoảng 19.000-20.000 căn giảm 10% so với cùng kỳ.
Như vậy, cả doanh nghiệp bất động sản lẫn người mua nhà ở đều gặp những vấn đề khó khăn về pháp lý, nguồn tiền trong mua và bán, dẫn đến doanh thu mua bán bất động sản nhà ở bị giảm sút mạnh.
