Ngày 31/1/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024.
Một trong những nội dung đáng chú ý của nghị định mới là bổ sung quy định cụ thể về các trường hợp bất khả kháng trong gia hạn sử dụng đất, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho người sử dụng đất khi rơi vào hoàn cảnh khách quan ngoài ý muốn.
Theo quy định tại Điều 63a của Nghị định 102/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi khoản 9 Điều 13 của Nghị định 49/2026/NĐ-CP), các trường hợp bất khả kháng khi gia hạn sử dụng đất được xác định căn cứ khoản 3 Điều 172 của Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, nhóm trường hợp bất khả kháng bao gồm:
Thứ nhất, các sự kiện do yếu tố tự nhiên hoặc xã hội nghiêm trọng như thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh. Đây là những tình huống khách quan, gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Thứ hai, các yếu tố liên quan đến an ninh, quốc phòng như chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; hoặc các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp.
Thứ ba, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, thực hiện kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật, nhưng sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất.
Thứ tư, các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trở thành trở ngại khách quan, không xuất phát từ lỗi của người sử dụng đất nhưng tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất.
Ngoài ra, nghị định cũng mở rộng phạm vi khi cho phép Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định các trường hợp bất khả kháng khác theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.
Đáng chú ý, nghị định còn bổ sung một tình huống thực tiễn phát sinh: người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin gia hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP hoặc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, nhưng đến thời điểm hết hạn sử dụng đất vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định gia hạn hoặc quyết định thu hồi đất. Trong trường hợp này, việc chậm trễ không thuộc lỗi của người sử dụng đất sẽ được xem xét theo hướng bảo đảm quyền lợi hợp pháp của họ.
Về thời điểm và điều kiện thực hiện gia hạn, theo khoản 3 và khoản 4 Điều 172 của Luật Đất đai 2024, việc gia hạn sử dụng đất phải được thực hiện trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất (trừ trường hợp đặc biệt quy định tại điểm a khoản 1 Điều 172).
Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 6 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Đây là mốc thời gian bắt buộc, nhằm tạo điều kiện cho cơ quan quản lý nhà nước có đủ thời gian thẩm định, xem xét và ra quyết định.
Trường hợp quá thời hạn nộp hồ sơ mà người sử dụng đất không thực hiện, về nguyên tắc sẽ không được gia hạn sử dụng đất. Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành thu hồi đất theo quy định. Tuy nhiên, nếu việc chậm nộp hồ sơ xuất phát từ các trường hợp bất khả kháng đã được quy định và chứng minh đầy đủ, người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét giải quyết.
Luật cũng quy định rõ trách nhiệm xử lý tài sản trong trường hợp không được gia hạn. Người sử dụng đất phải chủ động xử lý tài sản gắn liền với đất để hoàn trả mặt bằng cho Nhà nước. Nếu quá 24 tháng kể từ thời điểm hết hạn sử dụng đất mà không thực hiện, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp buộc phải phá dỡ công trình, chủ sở hữu tài sản phải tự chịu chi phí.
Việc bổ sung, làm rõ các trường hợp bất khả kháng được đánh giá là bước hoàn thiện quan trọng trong quá trình triển khai Luật Đất đai 2024. Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều trường hợp người sử dụng đất gặp khó khăn khách quan nhưng thiếu cơ sở pháp lý cụ thể để được xem xét gia hạn, dẫn đến phát sinh khiếu nại, tranh chấp.
Với các quy định mới, khung pháp lý về gia hạn sử dụng đất trở nên rõ ràng hơn, vừa bảo đảm nguyên tắc quản lý chặt chẽ, vừa linh hoạt xử lý các tình huống phát sinh ngoài ý muốn. Điều này góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
Từ ngày 31/1/2026, các quy định nêu trên chính thức có hiệu lực, đòi hỏi người sử dụng đất, doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần chủ động cập nhật, thực hiện đúng trình tự, thủ tục, đặc biệt lưu ý mốc thời gian nộp hồ sơ gia hạn để tránh rủi ro pháp lý không đáng có.