"Cuộc cách mạng" bất động sản
Hai tuần qua, thị trường bất động sản xôn xao với câu chuyện Bộ Xây dựng chấp thuận cho Công ty Đất Lành triển khai căn hộ 25 m2. Tuy nhiên, đây không phải là lần đầu tiên căn hộ 25 m2 được triển khai, mà đã có từ trước.
Tại TP.HCM, Khu dân cư Thái An 3, quận 12 là chung cư đã có những căn hộ 25 m2 với giá bán 300 triệu đồng. Đến thăm căn hộ 25 m2 tại Khu dân cư Thái An 3 của chị Trần Thúy Liễu, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản thấy căn hộ được bố chí với 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 1 phòng bếp rất ngăn nắp và gọn gàng.
Chị Liễu cho biết, gia đình chị mua căn hộ này từ năm 2014, sống hơn 2 năm tại đây và thấy thoải mái với căn hộ này, bởi được sống trong khu dân cư đầy đủ tiện nghi, sạch sẽ. Quan trọng là nó thuộc sở hữu của gia đình, không phải đi thuê.
“Vợ chồng tôi làm công nhân tại Công viên Phần mềm Quang Trung, lương hai vợ chồng chỉ khoảng 16 triệu đồng/tháng, con gái đi học lớp 6.
Trước khi mua căn hộ này, chúng tôi ở nhà thuê với giá 3 triệu đồng/tháng, cộng thêm tiền điện nước khoảng 300.000 đồng, mỗi năm tính ra tôi mất gần 40 triệu đồng tiền thuê nhà. Với căn hộ 300 triệu đồng, tôi mất khoảng 7 năm tiền thuê nhà là có thể sở hữu được căn hộ này.
Đặc biệt, khi sở hữu nhà, tôi sẽ có hộ khẩu Thành phố, con tôi sẽ đi học trường công, cuộc sống ổn định hơn. Chính vì vậy, đây được coi là giải pháp cứu cánh cho những lao động nghèo như chúng tôi”, chị Liễu nói.
Trong khi đó, chị Bùi Thị Hằng (quê Thanh Hóa), làm việc tại Khu công nghệ cao quận 9, TP.HCM cho biết, chị đã làm ở đây 6 năm, đã lấy chồng, có con, nhưng phần vì thu nhập cũng chẳng là bao, nên gia đình vẫn phải đi thuê nhà trọ, con cái phải gửi về quê nhờ ông bà trông hộ.
“Không chỉ vợ chồng tôi, nhiều gia đình ở đây cũng trong hoàn cảnh như vậy, cánh công nhân chúng tôi cũng chỉ biết làm tối ngày đầy công thôi.
Nhu cầu thì nhiều, nhưng nhà ở vẫn là mong muốn lớn nhất, rồi con cái học hành nữa. Nếu như TP.HCM được phép xây dựng căn hộ 25 m2, với giá từ 300 - 400 triệu đồng, thì chúng tôi có thể vay mượn để sở hữu.
Nó sẽ giúp chúng tôi không phải bấp bênh đi thuê nhà hàng tháng và luôn lo chủ nhà đuổi bất cứ lúc nào. Có nhà đồng nghĩa với việc có hộ khẩu, con cái có thể đi học, cuộc sống được đảm bảo”, chị Hằng nói.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho biết, phát triển căn hộ 25 m2 thành công sẽ là cuộc cách mạng của thị trường bất động sản hiện nay, bởi TP.HCM hiện đang có 300.000 lao động thu nhập thấp và Thành phố lại đang kêu gọi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho người dân. Bên cạnh đó, quy hoạch giãn dân ra vùng ven của TP.HCM cũng sẽ được thực hiện tốt nếu phát triển những dự án 25 m2 này.
Tuy nhiên, nhiều ý kiến lại cho rằng, những dự án có căn hộ 25 m2 sẽ tạo ra khu ổ chuột trên cao. Những người đưa ra ý kiến này lấy ví dụ từ khu nhà ở xã hội nhỏ tại tỉnh Bình Dương, sau khi đưa vào hoạt động, những tòa nhà thấp tầng này khá nhếch nhác, bên dưới người dân tụ tập buôn bán thành chợ “chồm hổm”...
Nói về lo ngại này, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Hiện nhiều người cho rằng, phát triển chung cư 25 m2 sẽ biến thành các khu ổ chuột.
Tôi xin nói, ổ chuột hay không ổ chuột nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Tuy nhiên, vẫn cần lưu ý rằng, bước tiếp theo sẽ phải xây dựng quy trình quản lý các chung cư 25 m2 này sao cho phù hợp. Quan trọng là làm sao đảm bảo nhu cầu hiện tại”.
Về thiết kế, theo kiến trúc sư Trần Ngọc Lâm, Công ty Sài Gòn Xanh, việc xây dựng chung cư với căn hộ diện tích 25 m2 có thể làm được và phát triển rất đep.
“Lo ngại lớn nhất là mật độ dân số sẽ nhiều, bởi số lượng căn hộ lớn, trình độ người dân thu nhập thấp hạn chế. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư xây dựng thấp tầng, quy hoạch nhiều khu vui chơi, công viên, tiện ích, quản lý chung cư tốt, thì không phải lo gì tới chuyện chung cư biến thành khu ổ chuột”, ông Lâm nói.
Làm sao quản lý với căn hộ diện tích nhỏ?
Kiến trúc sư Trịnh Hoài Linh, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng và Trang trí nội thất Code Arch cho rằng, nếu biết cách quản lý, căn hộ 25 m2 sẽ là “cứu cánh” cho 300.000 lao động thu nhập thấp tại TP.HCM được an cư lập nghiệp.
Về giải pháp, theo bà Linh, đối với dự án nhà ở chung cư, ngay từ trước khi lập quy hoạch 1/2000 hay 1/500m đều phải có quyết định phê duyệt quy hoạch theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị về chỉ tiêu kỹ thuật như quy mô dân số, phân định loại đất, diện tích sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng, giao thông, cấp nước...
Đến giai đoạn thiết kế công trình nhà chung cư vẫn phải đảm bảo các chỉ tiêu kỹ thuật được phê duyệt và các tiêu chuẩn kỹ thuật trong xây dựng.
Khi quy mô dân số đã được xác định cụ thể, thì số lượng căn hộ cũng sẽ được xác định. Khi các yếu tố khác không đổi, thì diện tích căn hộ giảm, sẽ làm toàn khối nhà chung cư giảm theo, nhưng phần diện tích khác không đổi hoặc chỉ theo chiều hướng tăng thêm (số tầng, diện tích xây dựng, diện tích để xe, khuôn viên...).
Nhìn chung, diện tích căn hộ (phần sở hữu riêng) giảm sẽ làm phần diện tích khác thuộc sở hữu chung, tiện ích khác không đổi hoặc theo chiều hướng tăng thêm.
“Cũng cơ sở trên, việc áp dụng diện tích căn hộ nhỏ trong nội thành hay ngoại thành không ảnh hưởng đến hạ tầng chung của xã hội, nên việc đặt ra quy định diện tích căn hộ nhỏ không áp dụng ở khu vực nội thành là chưa phù hợp cơ sở lý luận”, bà Linh nói.
Bà Linh còn cho biết, việc trục lợi về diện tích căn hộ nhỏ chỉ xảy ra khi công tác quản lý nhà nước về quy hoạch không tốt. Chẳng hạn, chủ đầu tư với diện tích đất dự án cụ thể, họ sẽ xin chỉ tiêu về quy mô dân số cao, đồng thời dồn nén quy mô dân số cho vừa chỉ tiêu quy hoạch thông qua việc giảm tối đa diện tích các căn hộ.
“Để giảm thiểu điều này, cơ quan quản lý nhà nước cần phải công khai công tác quy hoạch, dự báo, quản lý tốt hơn và chống được việc trục lợi của doanh nghiệp, không thể “một người đau bụng bắt cả làng uống thuốc”, làm ảnh hưởng đến quyền và nhu cầu nhà ở của người dân”, bà Linh nói.
Cũng theo bà Linh, có thể thấy, căn hộ có mục đích để ở nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt đời sống của người dân, phụ thuộc vào điều kiện và trình độ phát triển xã hội trong từng thời kỳ, mức thu nhập của người sử dụng, văn hóa, thói quen sinh hoạt...
Về góc độ kiến trúc, nếu diện tích căn hộ càng giảm xuống, sẽ ảnh hưởng đến việc bố trí công năng của các phần không gian của căn hộ, từ đó ảnh hưởng đến việc sử dụng của con người, đặc biệt còn liên quan và ảnh hưởng nhiều khi số lượng người sử dụng càng tăng.
Hay nói cách khác, diện tích căn hộ phải đảm bảo chức năng của các phần không gian, công năng sử dụng của người sử dụng trong phạm vi phần sở hữu riêng, đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. Khi diện tích căn hộ giảm, thì phần sở hữu riêng giảm, nhưng các chỉ tiêu kỹ thuật đã phê duỵệt vẫn phải tuân thủ. Do đó, việc giảm diện tích căn hộ có ảnh đến người sử dụng, nhưng không ảnh hưởng đến cơ sở hạ tầng chung của xã hội.
Trên thực tế, khi mức thu nhập của nhiều người dân chưa cao, thì quan niệm “khéo ăn thì no, khéo mặc thì ấm” đối với họ luôn luôn có giá trị và luôn ước mơ được sở hữu có một nơi ở để “an cư lạc nghiệp”.
Ở góc độ này, diện tích căn hộ là nhu cầu của người dân, đáp ứng điều kiện kinh tế của họ để nhu cầu, khả năng chi trả và nguồn cung của các doanh nghiệp bất động sản cùng gặp nhau.
Theo Gia Huy/ĐTBĐS
