Cần lưu ý gì trước khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp?

Trong một chia sẻ với Thương Gia mới đây về nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, ông Đặng Trần Phục - chuyên gia phân tích của Azfin cho biết, Việt Nam đang là 1 trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới với GDP luôn ở mức cao từ 6-7%/năm, và có thể duy trì đà tăng trưởng cao trong 7-10 năm tới (nhận định của ngân hàng thế giới).

Bên cạnh đó sau khi Việt nam tham gia vào các hiệp định thương mại lớn cùng với chiến tranh thương mại giữa các quốc gia thì ngày càng thu hút được dòng vốn đầu tư FDI. Chính vì thế các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp sẽ là một trong những đối tượng hưởng lợi lớn nhất và xu hướng này sẽ còn kéo dài trong nhiều năm.

Hiện, trên cả 3 sàn chứng khoán đang có hàng chục doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết như Nam Tân Uyên (mã: NTC), Khu công nghiệp Cao su Bình Long (mã: MH3), Phát triển Công nghiệp đô thị số 2 (mã: D2D), Phát triển hạ tần Vĩnh Phúc (mã: IDV), nhóm Sonadezi, Kinh Bắc (mã: KBC), Phát triển đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã: VRG)…

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thường mang lại dòng tiền lớn, cổ tức cao nên đang ngày càng trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư chứng khoán. Việc tìm ra phương pháp đọc và phân tích báo cáo tài chính (BCTC) là hết sức cần thiết, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân- nhóm chỉ được tiếp cận doanh nghiệp qua các BCTC.

Vậy đối với BCTC của một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp, nhà đầu tư cần tập trung tìm hiểu những điểm nào?

Đầu tiên là các khoản mục trong bảng cân đối kế toán bao gồm:

Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn và dài hạn: các công ty bất động sản khu công nghiệp thường có rất nhiều tiền trả trước của khách hàng trong khi nhu cầu để phát triển các khu công nghiệp lại không cần quá nhiều tiền (trừ giai đoạn nộp tiền đất đền bù giải phóng ban đầu). Do chưa hạch toán là doanh thu, lợi nhuận nên sẽ không thể mang đi trả cổ tức được. Vì thế họ thường mang đi đầu tư tài chính để lấy lãi.

Do đó, các nhà đầu tư cần quan tâm đến việc họ đầu tư tài chính vào đâu (gửi ngân hàng, cho vay hoặc mua trái phiếu doanh nghiệp, mua cổ phiếu …) từ đó để biết tính chất rủi ro của tài sản này (xem trong thuyết minh BCTC); kỳ hạn các khoản đầu tư đó là bao lâu để biết khi nào có dòng tiền về (xem trong thuyết minh BCTC); lãi suất của các khoản đó như thế nào để tính toán được lợi nhuận tài chính có thể thu được trong kỳ trong năm (xem trong thuyết minh BCTC).

Bất động sản đầu tư: Chủ yếu là các công trình xây dụng phục vụ cho thuê khu công nghiệp nhưng sẽ được tính phí dịch vụ riêng hoặc các công trình nhà xưởng xây dựng sẵn cho thuê khách hàng nên nếu khoản mục này lớn (>15% tổng tài sản) cần xem xét kỹ xem doanh nghiệp có những khoản mục nào (xem trong thuyết minh BCTC), đang kinh doanh ra sao và có thể đóng góp vào doanh thu và lợi nhuận công ty là bao nhiêu; nếu khoản mục này nhỏ (<15% tổng tài sản) thì có thể bỏ qua.

Chi phí xây dựng cơ bản dở dang bao gồm khoản mục quan trọng chính là đang đầu tư vào các khu công nghiệp mới mới (nếu có). Các nhà đầu tư cần xem xét kỹ khoản mục này trong thuyết minh báo cáo tài chính để tìm xem tiến độ các khu công nghiệp đã đến giai đoạn nào (nếu có); nếu không có chi phí dở dang cho các khu công nghiệp thì không cần xem xét vì cơ bản doanh nghiệp đã cho thuê hết. 

Doanh thu chưa thực hiện: Đây chính là khoản mục quan trọng nhất đối với 1 công ty bất động sản khu công nghiệp. Do đặc thù riêng của mảng bất động sản khu công nghiệp có hai hình thức ghi nhận doanh thu một lần và doanh thu nhiều lần, nhà đầu tư cần thiết phải đọc và hiểu về nguyên tắc ghi nhận doanh thu và doanh thu chưa thực hiện trong thuyết minh BCTC.

Doanh thu chưa thực hiện càng lớn cho thấy doanh nghiệp cho thuê được càng nhiều đất và quan trọng nhất là tương lai sẽ có thể ghi nhận doanh thu và lợi nhuận lớn

Tổng nợ vay (nợ vay ngắn hạn + nợ vay và thuê tài chính dài hạn) và vốn chủ sở hữu: hai yếu tố này cần đi song song với nhau, nó cho biết đòn bẩy của doanh nghiệp, xa hơn cho biết sức khỏe tài chính của doanh nghiệp có tốt, có bền vững không.

Đối với một doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thông thường nợ vay là khá thấp do đặc thù thường được các doanh nghiệp đặt cọc thanh toán tiền trước một phần và bản thân doanh nghiệp cũng thường tích cho mình một lượng tiền lớn từ những dự án trước đó.

Nợ vay thường thấp hơn vốn chủ sở hữu cơ bản là doanh nghiệp tốt. Tuy nhiên chúng ta cần linh hoạt trong việc đánh giá tương quan giữa hai khoản mục này, bời vì cuối cùng khả năng trả nợ, hay thanh khoản của doanh nghiệp có tốt hay không đa phần được quyết định bởi hoạt động kinh doanh có hiệu quả và có dòng tiền tốt hay không.

Thứ hai là các khoản mục cần quan tâm trong báo cáo kết quả kinh doanh

Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ: Đối với 1 công ty về bất động sản khu công nghiệp thường có cấu thành từ: doanh thu bất động sản đầu tư và cho thuê đất; doanh thu cung cấp dịch vụ và doanh thu từ các mảng khác.

Trong đó, doanh thu từ bất động sản đầu tư và cho thuê đất cũng cần thiết phải đánh giá xem doanh thu 1 lần và doanh thu phân bổ là bao nhiêu, trên cơ sở nào.

Doanh thu cung cấp dịch vụ thường song song với diện tích cho thuê gia tăng hàng năm, nếu doanh nghiệp mà có doanh thu dịch vụ tăng mạnh thì cho thấy số lượng đất cho thuê mới là rất cao và ngược lại nếu không tăng đáng kể thường là không cho thuê thêm được nhiều (vẫn có trường hợp ngoại lệ)

Giá vốn hàng bán và lợi nhuận gộp: Tương ứng với mỗi mảng doanh thu sẽ có giá vốn hàng bán với từng mảng và sau khi lấy doanh thu trừ giá vốn hàng bán thì ra lợi nhuận gộp. Điều nhà đầu tư quan tâm nhất là tỷ trọng giá vốn có giảm không hay tỷ suất lợi nhuận gộp có tăng với các mảng đó không; bên cạnh đó con số tuyệt đối cũng cần được tính đến

Lợi nhuận từ hoạt động tài chính: có thể nói đối với doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đây là 1 trong những khoản chính của họ, bởi đã phần họ thường thu được khoản tiền rất lớn từ người thu trong khi chưa đủ điều kiện kết chuyển thành doanh thu và lợi nhuận nên nó sẽ được mang đi đầu tư tài chính. Chính bởi vậy có nhiều doanh nghiệp hay hạch toán theo phân bổ doanh thu thì khoản lợi nhuận này thậm chí lớn hơn nhiều lớn so với đóng góp của lợi nhuận gộp

Thuế thu nhập doanh nghiệp: Các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp thường được chính sách khuyến khích của nhà nước nên sẽ có những ưu đãi riêng tùy từng vùng, từng tình thành khác nhau về số năm được miễn giảm thuế

Do đó, để nghiên cứu được vấn đề này thấu đáo nhà đầu tư cần đọc rõ thuyết minh về chính sách thuế, bên cạnh đó cần kết hợp báo cáo thường niên để biết xem khu công nghiệp đó đi vào hoạt động từ bao giờ tương ứng với chính sách miễn giảm thuế TNDN thì sẽ được hưởng ưu đãi trong tương lai ra sao.

Lợi nhuận sau thuế (nếu có công ty con thì phần cổ đông cần quan tâm là lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ): để tính chính xác lợi nhuận thực sự thuộc về cổ đông sở hữu cổ phiếu chúng ta cần thiết phải trừ đi tiếp quỹ phúc lợi khén thưởng cho cán bộ nhân viên và cho lãnh đạo doanh nghiệp; sau đó phần còn lại thuộc về cổ đông.

Lưu ý tính EPS cho chính xác và hiệu quả thì cần lấy LNST trừ đi quỹ phúc lợi khen thưởng mới phản ánh đúng bán chất của vấn đề; Một điều rất thú vị với các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp đó là những doanh nghiệp này thường có rất ít nhân viên do đó trích quỹ phúc lợi khen thưởng cũng tương đối thấp đặc biệt so với các doanh nghiệp dệt may, thủy sản, than, cao su tự nhiên …

Thứ 3 những lưu ý trong mục “Lưu chuyển tiền tệ”

Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành này thông thường không song hành với lợi nhuận do đặc thù của các doanh nghiệp này thường thu tiền trước (khoản mục doanh thu chưa thực hiện) rồi sau đó mới ghi nhận phân bổ doanh thu và lợi nhuận qua các năm

Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư thường đối nghịch với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, bởi lẽ thu được tiền từ kinh doanh (dương tiền lớn) doanh nghiệp sẽ mang đi đầu tư tài chính rất lớn (âm lớn); và đặc biệt cần đánh giá rõ nguyên nhân làm dòng tiền đầu tư âm (xem có đầu tư mở rộng hay chỉ đơn thuần đi đầu tư tài chính) điều này sẽ ảnh hưởng đến triển vọng tăng trưởng tương lai của công ty

Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính thông thường trong các giai đoạn đầu của KCN thì doanh nghiệp thường phát hành cổ phiếu và vay nợ để đầu tư cho nên dòng tiền sẽ dương lớn, sau đó khi đi vào cho thuê thì dòng tiền hoạt động này thường âm lớn nguyên nhân đến từ: a. Doanh nghiệp trả bớt nợ gốc vay; b. Doanh nghiệp trả cổ tức cho cổ đông.

Cuối cùng là định giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Đối với những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp không có đầu tư dàn trải và trả cổ tức cao thường được đánh giá cao hơn.

Phương pháp định giá phù hợp đối với doanh nghiệp BĐS KCN theo giá trị tài sản ròng (NAV) và cần chú ý chiết khấu 1 tỷ lệ thích hợp bởi mất thời gian khá dài NAV mới có thể chuyển đổi thành lợi ích cho cổ đông; các rủi ro quản trị lãnh đạo, rút ruột, tuồn lợi nhuận; thuế và các phúc lợi khen thưởng khác; biên an toàn cho nhà đầu tư;

Ông Phục cũng chia sẻ thêm việc đánh giá thực tế BCTC cần có sự kết hợp giữa các BCTC với nhau, báo cáo thường niên, thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp và triển vọng tăng trưởng kinh tế, đầu tư FDI vào Việt Nam.