Năm 2016 chứng kiến các dự án khởi công, mở bán rầm rộ từ Nam ra Bắc
Thị trường bất động sản năm 2016 đã có sự phục hồi tích cực, ấm lên ở một vài khu vực. Song, không vì thế mà chủ quan với mối nguy cơ rủi ro khủng hoảng, tạo “bong bóng” thị trường quay trở lại. Dòng tiền đổ vào các dự án cần được kiểm soát chặt chẽ hơn.
Nguy cơ lặp lại “vết xe đổ”…
Mặc dù các chuyên gia, nhà quản lý đều đưa ra nhận định lạc quan về diễn biến thị trường bất động sản năm 2016 và dự báo 2017 giữ nhịp độ tăng trưởng khá tốt.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) đưa cảnh báo sớm: “tôi nhận thấy điểm bất cập là thị trường đang có sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm. Nếu không nhìn ra và điều chỉnh sớm thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Điều này phản ánh ở tỷ trọng sản phẩm nhà ở xã hội, thu nhập thấp… chiếm khoảng 10%, trong khi phân khúc cao cấp lại áp đảo, dẫn tới tình trạng bội cung, gây nguy cơ khủng hoảng thừa”.
Cũng theo ông Nam, chỉ đạo của Chính phủ đã “uốn” các doanh nghiệp chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở giá rẻ là rất cần thiết và kịp thời. Nhất là Thủ tướng đã đồng ý triển khai gói tín dụng 50-60 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc này sẽ giúp kích thích điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp thị trường.
Một cảnh báo kịp thời nữa là dòng vốn tín dụng ngân hàng chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản, xây dựng, trong đó, có sự lệch pha tín dụng khi ngân hàng “rót” vốn quá nhiều vào các dự án lớn.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, chủ tịch công ty GP Invest chỉ ra thực tế, các dự án được “bơm” vốn vay nhiều lại có mối quan hệ với các ngân hàng thân hữu. Do đó, theo ông Hiệp, NHNN cần siết chặt quản lý, không cho phép doanh nghiệp đã là chủ đầu tư bất động sản thì không đồng thời được làm tín dụng, kiểu “lấy tiền tay trái, cho vay tay phải”. Bởi đây chính là rủi ro hiện hữu, có nguy cơ vỡ trận rất lớn.
Về vấn đề này, ông Nguyễn Tú Anh, Phó vụ trưởng Vụ chính sách cho hay, NHNN hiện có bộ phận chuyên trách phân tích, đánh giá về rủi ro tín dụng ở lĩnh vực bất động sản. Số liệu cập nhật 6 tháng gần đây cho thấy, tỷ trọng tín dụng đổ vào cho vay bất động sản có xu hướng giảm dần, hiện chỉ chiếm 8,32% tổng dư nợ tín dụng. Trong đó, tín dụng cho người mua nhà từ nguồn thu nhập chỉ đạt hơn 13%.
“Sắp tới, NHNN sẽ có điều chỉnh rất lớn về quản lý tín dụng ngân hàng theo hướng bền vững hơn. Nếu NHNN cố gắng giữ ổn định vĩ mô – lạm phát và lãi suất, thì những rủi ro bất động sản hoàn toàn có thể kiểm soát được”- ông Tú Anh nhấn mạnh.
Vốn dồn ở các dự án lớn
Theo phân tích của ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tín dụng nói chung và BĐS nói riêng đang có nợ xấu, nhưng vẫn trong ngưỡng an toàn.
“Thủ tướng đã chỉ đạo trong hội nghị vừa qua là lưu ý về tín dụng cho BĐS. Do đó, các ngân hàng cho vay cần xem xét, thẩm định kỹ hơn đề phòng rủi ro. Thực tế, phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng đang nỏ rộ năm nay, nhưng người mua lại không dựa nhiều vốn vay, mà chủ yếu là doanh nghiệp vay thôi. Do đó, cảnh báo các dự án hay chủ đầu tư vay quá lớn”- ông Phấn nói.
Có thực tế là, các doanh nghiệp lớn năm qua đầu tư rất mạnh vào BĐS nghỉ dưỡng ven biển như Vingroup, Sungroup, CEO Group, FLC, BIM… Nguồn cung tăng nhanh, giá cao, dẫn tới cạnh tranh khốc liệt và tăng áp lực lên thanh khoản cũng như khả năng trả nợ vốn vay. Các ngân hàng cho vay cần tính toán phương án khả thi của dự án, tránh rủi ro.
Ông Nguyễn Tú Anh cho hay, chính sách điều hành của NHNN, trong đó Thông tư 06 (ban hành tháng 6/2016) đã đưa ra các lộ trình điều chỉnh dần tín dụng để tránh tạo ra cú sốc cho thị trường, cảnh báo sớm về rủi ro tín dụng BĐS. Theo đó, đến năm 2016, tỷ lệ vốn ngắn hạn dùng cho vay dài hạn đã giảm xuống 50%, vốn vay BĐS liên tục được điều chỉnh, kiểm soát chặt chẽ để tránh bong bóng lặp lại. Mục tiêu hỗ trợ doanh nghiệp và thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.
Đại diện NHNN cũng dự báo, tín dụng cho những người mua nhà ở, cho thuê dựa vào nguồn thu nhập đã tăng rất nhanh trong 2016 và khả năng tiếp tục tăng trong năm 2017.
Với định hướng của Chính phủ chú trọng đầu tư nhà ở giá rẻ trong năm 2017, VNREA cho rằng, cần sớm có gói tín dụng khác để cho doanh nghiệp vay làm dự án, người dân vay mua nhà ở xã hội thay cho gói 30 nghìn tỷ đã đóng lại. Đây là điều cần thiết giúp cân đối sự lệch pha cung – cầu trên thị trường lâu nay.
Nhất là, điều chuyển dòng vốn từ BĐS cao cấp (chiếm tới 80-90% tín dụng) sang phân khúc giá rẻ, trung bình mà nhu cầu thị tường đang lớn thì sẽ hạn chế rủi ro. Đồng thời, cần lập các quỹ tín dụng nhà ở để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, giảm gánh nặng trên vai các nhà băng.
Thu Hằng
