Việc cha mẹ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho con là nhu cầu phổ biến trong nhiều gia đình, đặc biệt dưới hình thức tặng cho nhằm ổn định tài sản, hỗ trợ con cái an cư hoặc chuẩn bị cho kế hoạch thừa kế về sau. Tuy nhiên, không ít trường hợp vẫn gặp vướng mắc do chưa nắm rõ trình tự, thủ tục hoặc bỏ sót các mốc thời gian theo quy định của pháp luật.
HỒ SƠ CẦN CHUẨN BỊ
Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản liên quan, việc sang tên sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) từ cha mẹ sang con cần được thực hiện theo hai bước chính gồm công chứng hoặc chứng thực hợp đồng và đăng ký biến động để hoàn tất việc chuyển quyền.
Quy định này được áp dụng đối với cả hai trường hợp cha mẹ chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất cho con.
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con phải được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị pháp lý. Đây là điều kiện bắt buộc nhằm đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch cũng như là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký sang tên.
Để tiến hành công chứng, các bên cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của Luật Công chứng năm 2024. Đối với cha mẹ là bên chuyển quyền, hồ sơ gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ tùy thân như thẻ căn cước hoặc hộ chiếu và giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân. Đối với người con là bên nhận chuyển quyền cũng cần xuất trình giấy tờ tùy thân cùng giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân nếu có.
Ngoài các giấy tờ cá nhân, các bên cần điền phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho có thể được các bên tự soạn trước, tuy nhiên trên thực tế phần lớn người dân lựa chọn để tổ chức công chứng soạn thảo nhằm đảm bảo nội dung đúng quy định pháp luật, dù phải trả thêm chi phí dịch vụ.
Trong trường hợp không lựa chọn công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, các bên cũng có thể thực hiện chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã nơi có đất. Dù lựa chọn hình thức nào thì hợp đồng sau khi được công chứng hoặc chứng thực mới đủ điều kiện để thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
KÊ KHAI THUẾ, LỆ PHÍ, ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG
Sau khi hoàn tất hợp đồng, người dân cần tiếp tục thực hiện nghĩa vụ kê khai thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Đây là bước quan trọng nhằm cập nhật thông tin người sử dụng đất mới trên giấy chứng nhận.
Theo quy định hiện hành, trường hợp cha mẹ tặng cho nhà đất cho con sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Trong khi đó, nếu cha mẹ chuyển nhượng nhà đất cho con thì chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân, còn lệ phí trước bạ vẫn được thực hiện theo quy định nếu thuộc diện phải nộp.
Tuy nhiên, dù thuộc trường hợp được miễn thuế hoặc lệ phí trước bạ, người dân vẫn phải kê khai đầy đủ hồ sơ với cơ quan có thẩm quyền. Trên thực tế, việc kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và nộp hồ sơ đăng ký biến động thường được thực hiện đồng thời trong cùng một lần nộp hồ sơ để rút ngắn thời gian giải quyết.
Một điểm đáng lưu ý là sau khi hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực, các bên phải thực hiện đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phát sinh giao dịch. Nếu quá thời hạn này mà không thực hiện thủ tục sang tên thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Để thực hiện thủ tục đăng ký biến động, người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm đơn đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng hoặc chứng thực, bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và các giấy tờ liên quan nếu có.
Trong trường hợp quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại ngân hàng, hồ sơ cần bổ sung văn bản chấp thuận của ngân hàng cho phép thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho. Bên cạnh đó, người dân phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ cùng các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn thuế hoặc miễn lệ phí trước bạ như giấy khai sinh của người con hoặc các giấy tờ chứng minh quan hệ cha mẹ và con theo quy định.
Sau khi hoàn thiện hồ sơ, người dân nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ trước khi giải quyết thủ tục.
Nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận mang tên người con là bên nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho. Ngược lại, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ kèm văn bản nêu rõ lý do để người dân bổ sung, hoàn thiện.
Trong quá trình giải quyết hồ sơ, nếu phát sinh nhu cầu đo đạc lại diện tích đất thì người có yêu cầu phải thanh toán chi phí đo đạc theo quy định. Trường hợp diện tích thực tế sau đo đạc tăng thêm so với giấy chứng nhận đã cấp thì người sử dụng đất còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích tăng thêm nếu thuộc trường hợp phải nộp, đồng thời thực hiện các nghĩa vụ về lệ phí trước bạ theo thông báo của cơ quan thuế.
Về thời gian giải quyết, pháp luật quy định thủ tục đăng ký biến động khi thay đổi thông tin người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các địa bàn miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc khu vực có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc.
Các chuyên gia pháp lý khuyến nghị người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu, đồng thời thực hiện đúng trình tự và các mốc thời gian theo quy định để quá trình sang tên Sổ đỏ giữa cha mẹ và con diễn ra thuận lợi, tránh phát sinh chi phí, kéo dài thời gian xử lý hoặc bị xử phạt do chậm đăng ký biến động.
