Trong thực tế, nhiều người dân băn khoăn liệu nhà đất chưa được cấp sổ đỏ có thể lập di chúc để lại cho con cháu hay không. Đây là vấn đề phát sinh phổ biến trong bối cảnh không ít thửa đất, nhà ở vẫn đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý. Các quy định hiện hành của pháp luật dân sự và đất đai đã có những hướng dẫn cụ thể, giúp làm rõ quyền định đoạt tài sản của người sử dụng đất trong trường hợp này.
Theo Điều 609 của Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật và hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quy định này khẳng định quyền tự do định đoạt tài sản của mỗi cá nhân, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất nếu tài sản đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người lập di chúc.
Pháp luật cũng quy định rõ về hình thức của di chúc. Di chúc phải được lập thành văn bản; trong trường hợp không thể lập bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Tuy nhiên, di chúc miệng chỉ được chấp nhận khi tính mạng người lập di chúc bị đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản. Nếu sau ba tháng kể từ thời điểm lập di chúc miệng mà người lập vẫn còn sống, minh mẫn và sáng suốt thì di chúc miệng đương nhiên bị hủy bỏ.
Ngoài ra, Điều 628 của Bộ luật này còn quy định các loại di chúc bằng văn bản, bao gồm di chúc không có người làm chứng, có người làm chứng, có công chứng hoặc có chứng thực.
Như vậy, về nguyên tắc chung, người sử dụng đất có quyền để lại quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Song, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, chịu sự điều chỉnh song song của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, nên việc thực hiện quyền thừa kế còn phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định chuyên ngành.
Khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai 2024 xác định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và các luật khác có liên quan. Đồng thời, điểm c khoản 3 Điều 27 quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Đáng chú ý, khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 nêu rõ điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế. Theo đó, thông thường phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp thừa kế đặc biệt; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chủ yếu đặt ra khi thực hiện các thủ tục liên quan đến công chứng, chứng thực văn bản thừa kế và đăng ký sang tên sau khi người để lại di sản qua đời.
Nói cách khác, trong trường hợp người sử dụng đất muốn lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để lại quyền sử dụng đất, cơ quan công chứng, chứng thực sẽ yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, nếu nhà đất chưa được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng hoặc có người làm chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Việc lập di chúc trong trường hợp này không bị pháp luật cấm. Dù vậy, khi mở thừa kế và làm thủ tục sang tên, người thừa kế sẽ phải hoàn thiện hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
