Chủ đầu tư xoay trục, dồn lực vào phân khúc căn hộ nhỏ

Trong bối cảnh giá nhà vượt xa thu nhập, các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tối ưu diện tích để đưa ra mức giá phù hợp. Căn hộ nhỏ trở thành lựa chọn chủ đạo, không chỉ giúp giảm chi phí đầu tư mà còn tạo ra sản phẩm vừa túi tiền, dễ tiếp cận với nhóm khách hàng trẻ đang tìm kiếm nơi an cư đầu tiên.

CHỦ ĐẦU TƯ CHỌN LÀM CĂN HỘ NHỎ

Tại một toạ đàm mới đây, ông Lê Như Thạch, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons chia sẻ về niềm tin và kỳ vọng thị trường với dòng sản phẩm vừa túi tiền.

Nhìn từ kinh nghiệm các quốc gia trong khu vực và thế giới, lãnh đạo Bcons nhận thấy, tại Việt Nam để có thể làm được nhà ở vừa túi tiền thì cần tối ưu diện tích, công năng căn hộ. Thay vì làm căn hộ diện tích lớn, làm diện tích nhỏ sẽ giảm được giá thành. Người mua quan tâm hơn đến tổng số tiền bỏ ra để mua nhà thay vì “bao nhiêu tiền một m2”.

Do đó các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ; 45m2 là có thể làm được 2 phòng ngủ nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua nhờ thiết kế thông minh.

Rất nhiều người đặt câu hỏi, tại sao chỉ trong vòng vài năm, Bcons có thể tung ra mấy chục nghìn căn hộ? Tại các khu vực Dĩ An, Thuận An, tất cả các dự án của Bcons đều đã được lấp đầy. Bởi vì, Bcons cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của người mua ở thực.

Theo ông Thạch, người mua chỉ quan tâm đến tổng số tiền bỏ ra thay vì tính giá trên m2. Đó cũng là lý do dòng sản phẩm 1 phòng ngủ gần như “cháy hàng” trong các đợt mở bán tại các dự án mà Bcons mở bán từ đầu năm 2025 tới nay, mặc dù giá tính trên m2 “không hề vừa túi tiền”.

Đối với nhà đầu tư, họ cho rằng, căn hộ diện tích nhỏ sẽ dễ bán, dễ cho thuê. Còn với người mua ở thực, nhất là người trẻ thì tổng số tiền bỏ ra ít là ưu tiên hàng đầu trong việc lựa chọn, ít tính đến các giá trị đi kèm khác.

Ngay cả việc chủ đầu tư thiết kế “bóp nhỏ” không gian sống, ưu tiên số phòng ngủ tăng lên cũng được người mua ủng hộ vì họ cho rằng, miễn sao nhiều công năng dù không được thoải mái về diện tích sinh hoạt.

Chính nhu cầu và thị hiếu này của nhóm khách hàng đã thúc đẩy một số chủ đầu tư trên thị trường ưu tiên làm nhà diện tích nhỏ để cấu thành giá thấp, dễ bán.

Ngược lại, một số chủ đầu tư với quan điểm thiết kế không gian thoáng đãng trong diện tích lớn, nhưng bán chậm do cấu thành giá cao, dù giá trên m2 thấp.

“Các thiết kế của Bcons chủ yếu là căn hộ nhỏ, diện tích 45 m2 là có thể làm được 2 phòng ngủ, nhưng vẫn đáp ứng được nhu cầu của người mua. Chúng tôi cố gắng làm sao bán căn hộ chỉ có giá trong khoảng 1 - 2 tỷ đồng, vừa túi tiền của người mua ở thực”, ông Lê Như Thạch bày tỏ.

Cũng theo lãnh đạo Bcons, một không gian nhỏ hẹp, thiếu tiện ích sống nhưng giá thành hợp lý có thể phù hợp với thị hiếu của nhiều người, trở thành yếu tố thanh khoản cho dự án của doanh nghiệp.

MỨC TĂNG GIÁ ẤN TƯỢNG

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tỷ lệ người độc thân tại Việt Nam đang có xu hướng tăng nhanh. Tỷ lệ người độc thân đã tăng từ 6,23% năm 2004 lên mức 10,1% vào năm 2019. Và con số này vẫn không ngừng tăng lên trong suốt những năm qua.

Nhu cầu tăng cao và giá tăng mạnh khiến căn hộ studio lọt vào “tầm ngắm” của giới đầu tư. Phần lớn giới đầu tư chuyên nghiệp chọn mua căn studio, làm nội thất cho thuê một thời gian, chờ đợi khi dự án đi vào vận hành ổn định từ 1 - 2 năm, giá bắt đầu tăng thì bán ra.

Diện tích nhỏ, tổng giá thành nhỏ, trong khi nhu cầu lớn khiến căn hộ studio không chỉ giá tăng mạnh mà còn thanh khoản nhanh. Tại nhiều dự án, căn hộ studio luôn trong tình trạng “cháy hàng”.

Với tầm tài chính khoảng 2 - 3 tỷ đồng, studio là lựa chọn an toàn và phù hợp tài chính với những nhà đầu tư trẻ chưa dồi dào nguồn tiền. Họ đầu tư căn hộ studio để cho thuê, còn bản thân thì chưa có nhà, vẫn tiếp tục đi thuê nhà để ở. Số tiền có được từ việc cho thuê họ dùng một phần để chi trả cho việc đi thuê của chính mình, một phần tích luỹ.

Một số nhà đầu tư trẻ thì dùng đòn bẩy khi đầu tư, nên tiền thu được từ việc cho thuê được dùng để chi trả gốc lãi ngân hàng và trả cho khoản tiền đi thuê nhà của chính mình.

Trên thị trường mua bán, căn hộ studio là loại hình có mức tăng giá ấn tượng. Theo một khảo sát của Batdongsan.com.vn, một dự án chung cư khu vực phía tây Hà Nội ghi nhận giá bán căn hộ studio đã tăng gần gấp đôi so với giai đoạn mở bán vào 5 năm trước.

Năm 2018, các căn hộ tại dự án này có mức giá dao động 800 triệu đồng đến 1,1 tỷ đồng/căn thì ở thời điểm hiện tại, giá căn studio tại dự án này dao động 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn.

Tương tự, căn hộ studio tại một dự án nằm trên đường Trần Duy Hưng, mức giá cũng tăng từ 600 - 800 triệu đồng/căn so với 4 năm trước, dao động phổ biến từ 2,1 - 3 tỷ đồng/căn. Một dự án chung cư phường Mễ Trì giá bán cũng tăng từ mức hơn 1 tỷ đồng của năm 2018 lên mức 2 tỷ đồng/căn thời điểm hiện tại. Căn hộ studio nằm trên đường Phạm Hùng, gần tòa Keangnam, trong vòng 3 năm gần đây, giá bán căn hộ studio cũng tăng từ mức 1,6 - 1,8 tỷ đồng/căn lên mức 2,3 - 3 tỷ đồng/căn.

Không chỉ tăng trưởng mạnh về giá bán, căn hộ studio cũng thiết lập mặt bằng giá thuê ấn tượng. Theo báo cáo thị trường của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, giá thuê căn hộ ở Hà Nội đã tăng mạnh nhất là ở loại hình studio (căn hộ 1 phòng ngủ) với tỷ suất lợi nhuận cao hơn đến gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn hơn.

Theo khảo sát, tại quận Long Biên, căn hộ studio đang được cho thuê với mức giá 7-8 triệu đồng/tháng, đã tăng thêm 10 – 15% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng khoảng 30 – 40% so với năm 2022.

Trong khi đó, dòng căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất có mức giá cao hơn, có mức tăng thấp hơn, khoảng 10% so với cùng kỳ, lên khoảng 10 - 11 triệu đồng/tháng. Ở một dự án chung cư thuộc phường Mễ Trì (Nam Từ Liêm), căn hộ studio đầy đủ nội thất hiện được rao thuê với giá khoảng 10 triệu đồng, căn 2 phòng ngủ dao động 14 - 16 triệu đồng, tăng khoảng hơn 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Một chuyên gia trong ngành bất động sản cho rằng, nhóm khách hàng đầu tư rất chuộng dòng căn hộ studio do khả năng thanh khoản nhanh trên cả thị trường mua bán và cho thuê. Ở thời điểm hiện tại, khi giá chung cư đang có xu hướng tăng chậm lại, các nhà đầu tư mua studio với mục đích cho thuê lại, đặc biệt là phát triển mô hình homestay, căn hộ dịch vụ.

Đây là hai mô hình bất động sản dòng tiền vận hành khá hiệu quả tại các dự án chung cư có studio vốn có vị trí trung tâm hoặc thuộc mô hình quần thể. Họ chờ đợi, khi thị trường chung cư tăng trưởng mạnh, sẽ bán ra để kiếm lời sau một thời gian cho thuê.