Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/9/2026 về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội.
Đáng chú ý, với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.
Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.
Chính cụm từ “thời hạn sử dụng nhà chung cư” đang tạo ra cách hiểu rằng một căn hộ sẽ có một chiếc đồng hồ đếm ngược, đến năm thứ 50 hay 70 thì quyền sở hữu cũng kết thúc.
Nhưng nếu hiểu như vậy thì đã đồng nhất tuổi thọ của công trình với quyền sở hữu tài sản. Hai khái niệm này không hoàn toàn giống nhau.
THỜI HẠN CÔNG TRÌNH KHÔNG PHẢI “HẠN SỬ DỤNG” CỦA QUYỀN SỞ HỮU
Mọi công trình xây dựng đều có tuổi thọ thiết kế. Đây không phải là khái niệm mới được đặt ra bởi chính sách lần này.
Điều đáng chú ý là tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế của công trình có thể rất khác nhau.
Một công trình có thể được thiết kế với tuổi thọ dài nhưng xuống cấp sớm do chất lượng xây dựng, quá trình sử dụng hoặc công tác bảo trì, bảo dưỡng. Ngược lại, một công trình đã vượt tuổi thọ thiết kế vẫn có thể tiếp tục được sử dụng nếu được duy trì tốt và kết quả kiểm định cho thấy còn bảo đảm an toàn.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu dẫn trường hợp Bưu điện TP.HCM như một ví dụ về công trình đã được sử dụng trong thời gian dài nhưng vẫn được duy trì tốt. Ở chiều ngược lại, một chung cư trên đường Võ Văn Kiệt, quận 1 cũ, được xây dựng khoảng năm 1996 nhưng sau hơn 20 năm đã phải phá dỡ do xuống cấp nghiêm trọng, dù tuổi thọ thiết kế chưa hết.
Những trường hợp này cho thấy con số về tuổi thọ thiết kế không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với số năm công trình thực tế tồn tại.
Luật Nhà ở hiện hành cũng tiếp cận theo hướng này. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định. Khi công trình hết thời hạn theo thiết kế hoặc có dấu hiệu xuống cấp, mất an toàn, việc kiểm định sẽ quyết định công trình có thể tiếp tục sử dụng hay phải phá dỡ.
Vì vậy, một tòa nhà được thiết kế 70 năm không có nghĩa đúng ngày hết năm thứ 70, cư dân phải rời khỏi căn hộ và quyền sở hữu tự động chấm dứt.
Ngược lại, nếu một công trình chưa đến thời hạn thiết kế nhưng đã xuống cấp nghiêm trọng, mất an toàn, việc xử lý vẫn có thể được đặt ra.
Nhìn từ góc độ này, quy định niên hạn công trình trước hết là một câu chuyện về an toàn và quản lý vòng đời tài sản xây dựng.
Đây cũng là lý do ông Lê Hoàng Châu cho rằng, không nên hiểu quy định này là Nhà nước giới hạn quyền sở hữu căn hộ trong một khoảng thời gian nhất định.
Tuy nhiên, có một vấn đề khác mà thị trường không thể bỏ qua. Nếu công trình thực sự phải phá dỡ, tài sản của người dân sẽ được xử lý như thế nào?
HẾT NIÊN HẠN, KHÔNG MẤT QUYỀN TÀI SẢN
Người mua một căn hộ chung cư không chỉ sở hữu phần diện tích bên trong căn hộ.
Theo cơ chế sở hữu chung cư, chủ sở hữu còn có phần sở hữu chung của tòa nhà và quyền đối với đất gắn với nhà chung cư theo quy định pháp luật.
Do đó, khi một tòa nhà phải phá dỡ vì không còn bảo đảm an toàn, câu chuyện pháp lý không đơn giản là “căn hộ hết hạn”.
Theo giới chuyên môn, cần phân biệt thời hạn sử dụng công trình với quyền sở hữu tài sản. Tài sản có thể hao mòn, hư hỏng và thậm chí không còn tồn tại, nhưng khi đó pháp luật phải xác định những quyền và lợi ích nào của chủ sở hữu tiếp tục được bảo vệ.
Với chung cư, điều này đặc biệt quan trọng bởi giá trị mà người dân sở hữu không chỉ nằm ở bản thân khối bê tông của tòa nhà.
Khi công trình cũ bị phá dỡ, vấn đề đặt ra là quyền đối với phần đất, phần sở hữu chung và quyền lợi của từng chủ sở hữu sẽ được chuyển hóa như thế nào vào dự án xây dựng lại.
Đây có thể là lý do Nghị quyết 278/NQ-CP yêu cầu làm rõ cả quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới.
Nói cách khác, không nên hiểu chính sách theo một trong hai ý, hoặc “hết 50-70 năm là mất nhà”, hoặc “hết niên hạn vẫn đương nhiên được nhận một căn hộ mới mà không phải bỏ thêm chi phí”.
Cả hai cách hiểu đều bỏ qua phần quan trọng nhất của bài toán.
Một tòa nhà mới phải được xây dựng bằng nguồn lực thực tế. Chi phí có thể bao gồm phá dỡ công trình cũ, xây dựng công trình mới, bố trí chỗ ở trong thời gian thi công và các khoản chi phí liên quan khác.
Vì vậy, quyền tài sản phải đi cùng với nghĩa vụ. Vấn đề cốt lõi là pháp luật phải tạo được cơ chế cân bằng giữa quyền lợi của từng chủ sở hữu với yêu cầu xử lý và xây dựng lại công trình.
Đây mới là phần khó nhất của chính sách. Bởi trên thực tế, việc xây dựng lại một chung cư có thể liên quan đến hàng trăm hoặc hàng nghìn chủ sở hữu, trong khi giá trị đất, quy hoạch, phương án xây dựng, chi phí đầu tư và khả năng khai thác dự án mới đều thay đổi theo thời gian.
Nếu chỉ quy định “hết niên hạn thì xây lại” mà không giải quyết được bài toán quyền lợi và nguồn tiền, quy định sẽ khó đi vào thực tế.
Cũng từ đây xuất hiện câu hỏi liệu việc gắn thời hạn sử dụng với niên hạn công trình có khiến căn hộ trở thành một dạng “tiêu sản”, tức càng sử dụng lâu càng mất giá trị.
Đây là vấn đề thị trường có thể phải đối mặt, nhưng chưa thể chỉ dựa vào con số niên hạn để kết luận.
Giá trị một căn hộ còn phụ thuộc vào vị trí, quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, khả năng khai thác, quy hoạch khu vực và đặc biệt là cơ chế xử lý khi công trình hết vòng đời.
Nếu quyền đối với đất và cơ chế xây dựng lại được xác định rõ, việc công trình cũ kết thúc vòng đời không đồng nghĩa toàn bộ giá trị tài sản của chủ sở hữu biến mất.
Ngược lại, nếu cơ chế xây dựng lại thiếu rõ ràng, chi phí không được xác định hoặc quyền lợi của các chủ sở hữu khó thực thi, niên hạn công trình có thể trở thành một yếu tố thực sự tác động đến giá trị tài sản.
Đó là lý do điều thị trường cần theo dõi trong quá trình sửa Luật Nhà ở không chỉ là con số 50, 70 hay 100 năm.
Thời hạn sử dụng là câu chuyện về vòng đời của công trình. Quyền sở hữu là câu chuyện về tài sản. Còn giá trị thực tế của căn hộ khi công trình kết thúc vòng đời sẽ phụ thuộc vào cách pháp luật nối hai câu chuyện đó với quyền sử dụng đất, cơ chế xây dựng lại và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu.