Các thông tin về tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu doanh nghiệp liên tục được Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cập nhật từ đầu tháng 9/2026.
Phần lớn doanh nghiệp vẫn hoàn thành nghĩa vụ đúng hạn, song một nhóm tổ chức phát hành tiếp tục chậm trả, trong đó nhiều trường hợp chưa thu xếp được nguồn tiền để thanh toán các khoản đến hạn.
NHỮNG KHOẢN NỢ CHƯA THỂ THU XẾP
Một trong những trường hợp đáng chú ý là Công ty TNHH No Va Thảo Điền. Với lô trái phiếu NTDC H2227001 trị giá 2.300 tỷ đồng, doanh nghiệp chưa thanh toán hơn 1.056 tỷ đồng gốc đến hạn.
Tổng nghĩa vụ phải trả, gồm gốc và các khoản liên quan, lên tới 2.021 tỷ đồng nhưng số tiền thanh toán đúng hạn được ghi nhận bằng 0. Doanh nghiệp cho biết nguyên nhân là chưa thu xếp được nguồn tiền.
Tại Công ty Cổ phần Bông Sen, dư nợ gốc còn lại của lô trái phiếu BSECH2126003 là 4.800 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành ngày 15/10/2021 với lãi suất 15,75%/năm.
Trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6/2026, doanh nghiệp có nghĩa vụ thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi nhưng toàn bộ khoản này chưa được thanh toán. Lý do được đưa ra là tài khoản của công ty đang bị phong tỏa.
Tình trạng chậm trả cũng xuất hiện tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Bất động sản Quốc gia (NRC). Lô trái phiếu NRCH2123002 có nghĩa vụ thanh toán 160 tỷ đồng tiền gốc trong kỳ, song doanh nghiệp mới trả được 1,3 tỷ đồng, còn thiếu 158,7 tỷ đồng. NRC cho biết đã có văn bản gia hạn thanh toán từ ngày 31/7/2025.
Công ty Cổ phần Đường Man còn hơn 171 tỷ đồng phải thanh toán đối với lô trái phiếu DMBOND2017 trong kỳ báo cáo nửa đầu năm 2026. Doanh nghiệp đã thanh toán 8,5 tỷ đồng vào ngày 29/4 và 20 tỷ đồng vào ngày 30/6, nhưng cho biết chưa thu xếp được nguồn tiền theo kế hoạch và đang thương lượng với nhà đầu tư về phương án thanh toán gốc, lãi.
Tại Công ty Cổ phần Du lịch và Đầu tư Xây dựng Châu Á, hơn 372 tỷ đồng nghĩa vụ đối với lô trái phiếu CTACH2123001 vẫn chưa được thanh toán trong kỳ từ ngày 1/1 đến 30/6/2026. Doanh nghiệp cho biết thị trường bất động sản trì trệ khiến công ty chưa thể thu xếp nguồn tiền.
Theo phương án đã làm việc với nhà đầu tư, doanh nghiệp sẽ thanh toán khi phát sinh nguồn thu. Các khoản lãi được tạm thời khoanh lại và xác định tại thời điểm thanh toán gốc trái phiếu lần cuối, chậm nhất vào quý 1/2028.
Công ty Cổ phần DRH Holdings cũng đang chậm trả hơn 570 tỷ đồng đối với hai lô trái phiếu DRHH2022001 và DRHH2224001 dù các lô này đã đáo hạn. Nguyên nhân được doanh nghiệp đưa ra vẫn là chưa thu xếp được nguồn tiền thanh toán.
Một trường hợp khác gây chú ý là Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land với 19 lô trái phiếu được ghi nhận trong kỳ báo cáo nửa đầu năm 2026. Đến cuối tháng 6, dư nợ trái phiếu của doanh nghiệp còn gần 8.563 tỷ đồng, giảm 45% so với một năm trước.
Trong nửa đầu năm, Hưng Thịnh Land đã thanh toán khoảng 372,4 tỷ đồng gốc trái phiếu, song phần lớn là các khoản đã quá hạn. Doanh nghiệp cho biết đang điều chỉnh kế hoạch thanh toán phù hợp với tình hình thực tế và tiếp tục đàm phán với người sở hữu trái phiếu.
SỨC KHỎE TÀI CHÍNH DƯỚI ÁP LỰC TRÁI PHIẾU
Bên cạnh những doanh nghiệp chưa thể thu xếp trả nợ, thị trường cũng ghi nhận hàng loạt đơn vị đang chịu áp lực đáo hạn trái phiếu nhưng hoạt động kinh doanh liên tục thua lỗ.
Theo công bố thông tin gửi HNX, đến ngày 30/6/2026, vốn chủ sở hữu của Công ty TNHH Đầu tư Marina Center là 10.618 tỷ đồng, giảm gần 201 tỷ đồng so với đầu kỳ. Tổng nợ phải trả tăng lên gần 10.498 tỷ đồng, trong đó dư nợ từ phát hành trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trong nước hơn 10.195 tỷ đồng.
Trong kỳ, Marina Center ghi nhận lợi nhuận sau thuế âm hơn 201 tỷ đồng, dù mức lỗ đã giảm so với hơn 295,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Lỗ lũy kế cuối quý II/2026 lên gần 497 tỷ đồng. Hệ số thanh toán ngắn hạn giảm từ 3,66 lần xuống 2,06 lần, trong khi hệ số thanh toán lãi vay tiếp tục âm 1,29 lần.
Marina Center được sử dụng là pháp nhân thực hiện thương vụ nhận chuyển nhượng Công ty Cổ phần Capitaland Central Tower, chủ sở hữu tòa nhà Marina Central Tower (Saigon Marina IFC) tại số 2 Tôn Đức Thắng, phường Sài Gòn, TP.HCM. Để phục vụ thương vụ này, ngày 20/3/2026, Marina Center phát hành lô trái phiếu MAR12601 trị giá 10.195 tỷ đồng, kỳ hạn 10 năm, đáo hạn vào tháng 3/2036.
Trong khi đó, Công ty Cổ phần Bất động sản BNP Global tiếp tục ghi nhận một năm kinh doanh thua lỗ. Báo cáo tài chính bán niên 2026 cho thấy doanh nghiệp lỗ sau thuế gần 793 tỷ đồng, tăng đáng kể so với mức lỗ 550 tỷ đồng cùng kỳ năm trước và cũng là mức lỗ cao kỷ lục.
Kể từ khi công bố tình hình tài chính lên HNX năm 2022, BNP Global chưa năm nào có lãi. Lỗ lũy kế đến cuối tháng 6/2026 lên gần 3.079 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu âm gần 2.079 tỷ đồng, so với mức âm gần 1.286 tỷ đồng vào đầu năm.
Tổng nợ phải trả của doanh nghiệp tiếp tục tăng lên hơn 2.942 tỷ đồng, cao hơn 8% so với đầu năm. Trong đó, nợ phải trả khác gần 1.737 tỷ đồng và dư nợ trái phiếu hơn 1.205 tỷ đồng.
Đơn vị kiểm toán cũng nhấn mạnh hàng loạt rủi ro liên quan đến nghĩa vụ tài chính của BNP Global. Chi phí phải trả ngắn hạn cùng các khoản vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn, bao gồm nợ gốc, nợ lãi trái phiếu, chi phí đại lý và lưu ký trái phiếu đã quá hạn thanh toán, lên hơn 1.892 tỷ đồng. Một số khoản phải thu từ hợp tác đầu tư cũng đang chậm thanh toán.
Theo đơn vị kiểm toán, các yếu tố này tạo ra sự không chắc chắn trọng yếu, có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của BNP Global.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú. Tại ngày 30/6/2026, doanh nghiệp còn khoản gốc trái phiếu 125 tỷ đồng và hơn 32,5 tỷ đồng lãi trái phiếu chưa thu xếp được nguồn tiền để thanh toán.
Theo báo cáo tài chính đã được kiểm toán, tại ngày 31/12/2025, Bất động sản Gia Phú phát sinh lỗ lũy kế 571,17 tỷ đồng, khiến vốn chủ sở hữu âm 326,17 tỷ đồng. Tổng nợ ngắn hạn cũng vượt tổng tài sản ngắn hạn 1.118 tỷ đồng.
Đơn vị kiểm toán cho rằng các yếu tố trên tạo ra sự không chắc chắn trọng yếu và dẫn đến nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục của công ty.
Những dữ liệu này đặt vấn đề về sức khỏe tài chính của tổ chức phát hành bên cạnh câu chuyện thanh toán trái phiếu. Một doanh nghiệp có thể vẫn huy động được nguồn vốn mới hoặc kéo dài kỳ hạn nợ, nhưng khả năng trả nợ cuối cùng vẫn phụ thuộc vào dòng tiền thực tế từ hoạt động kinh doanh, tài sản và dự án.
BẤT ĐỘNG SẢN TRỞ LẠI ĐƯỜNG ĐUA VỐN
Trong khi một số doanh nghiệp vẫn loay hoay với các khoản nợ cũ, dòng vốn trái phiếu đang quay trở lại mạnh hơn với lĩnh vực bất động sản. Theo S&I Ratings, bất động sản chiếm 46,5% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới trong nửa đầu năm 2026, tương đương 128.200 tỷ đồng trên tổng số 275.400 tỷ đồng.
Riêng quý 2/2026, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% tổng giá trị phát hành trên thị trường.
Tuy nhiên, chi phí huy động vốn cũng đang tăng. Lãi suất phát hành trái phiếu bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý 2 và 11,3% trong nửa đầu năm 2026. Mức cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.
Trong khi dòng vốn mới tăng nhanh, áp lực đáo hạn cũng chưa biến mất. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 lên tới 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026.
Bất động sản cũng là lĩnh vực ghi nhận số lượng đáng kể các khoản chậm trả. Trong năm 2026, có 28 lô trái phiếu bất động sản chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng. Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine chiếm phần lớn, với 19.120 tỷ đồng.
Riêng Novaland, đến cuối tháng 6, tổng dư nợ trái phiếu còn gần 23.700 tỷ đồng, giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Số dư này gồm 20 khoản huy động ngắn hạn và 5 khoản phát hành dài hạn.
Doanh nghiệp cũng chưa thu xếp được hơn 7,94 triệu USD tiền lãi liên quan đến lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD. Lô trái phiếu được phát hành tháng 7/2021, kỳ hạn ban đầu 5 năm và đáo hạn ngày 16/7/2026.
Một số nghĩa vụ khác cũng đang trong tình trạng chậm thanh toán, trong đó có các lô NVLH2123009 và NVLH2232001, với tổng dư nợ gốc còn lại gần 4.000 tỷ đồng.
Trong bối cảnh đó, quy mô vay nợ của nhóm bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng. Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng trong quý 2/2026, tăng 20,3% so với cùng kỳ năm trước, tương ứng tăng thêm 60.897 tỷ đồng.
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 0,72 lần, từ 0,61 lần vào cuối quý 1/2026, cao nhất trong 15 quý gần đây. Tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng dư nợ cũng tăng từ 63,1% lên 67,3%.
Đáng chú ý, Vinhomes tăng thêm hơn 50.000 tỷ đồng dư nợ vay trong quý 2, tương đương khoảng 82% tổng mức tăng của toàn ngành. Trong khi đó, dư nợ của Novaland tăng hơn 4.000 tỷ đồng.
Sự gia tăng nợ dài hạn phần nào phản ánh nhu cầu vốn cho việc triển khai và phát triển dự án thay vì chỉ xoay vòng thanh khoản ngắn hạn. Tuy nhiên, quy mô vốn vay lớn cũng đồng nghĩa doanh nghiệp phải tính toán kỹ hơn khả năng tạo dòng tiền trong những năm tiếp theo, đặc biệt khi một lượng lớn trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn từ năm 2027.
Triển vọng của thị trường vì thế vẫn phụ thuộc đáng kể vào khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Nguồn cung bất động sản đang gia tăng, trong khi sức cầu chịu sức ép từ mặt bằng lãi suất. Hạ tầng đồng bộ và tốc độ triển khai dự án nhanh có thể hỗ trợ thanh khoản, nhưng thị trường sẽ cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm mới nếu mặt bằng lãi suất không thay đổi đáng kể.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dự kiến được xem xét vào tháng 10/2026 và nếu được thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1/3/2027. Các thay đổi về pháp lý, nếu được triển khai đúng tiến độ, có thể tác động đến nguồn cung thông qua việc đẩy nhanh quá trình triển khai dự án.
Ở góc nhìn dài hạn hơn, bất động sản đang đứng trước một chu kỳ đầu tư hạ tầng lớn. Việt Nam chuẩn bị bước vào giai đoạn đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị trong 2026-2030. Giải ngân đầu tư công 6 tháng đầu năm đạt 356.935 tỷ đồng, tăng 12% so với cùng kỳ.
Theo S&I Ratings, tổng mức đầu tư của các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, tương đương 128,6 tỷ USD. Riêng dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam chiếm 50,7% tổng vốn. Khoảng 52,5% vốn được phân bổ cho các trục liên vùng và khu vực khác, 25,7% cho Hà Nội và 21,7% cho TP.HCM.
Xét theo loại hình, đường sắt và metro chiếm khoảng 60% tổng vốn đầu tư, cho thấy trọng tâm của chu kỳ mới nằm ở các hệ thống vận tải khối lượng lớn. Khi hạ tầng được triển khai, những dự án bất động sản nằm dọc các hành lang kết nối có thể hưởng lợi về khả năng tiếp cận và giá trị tài sản.
Để hỗ trợ chu kỳ đầu tư này, 18 dự án mục tiêu quốc gia được loại trừ khỏi room tín dụng, gồm các nhóm dự án phục vụ Hội nghị APEC, một số dự án PPP, đường sắt tốc độ cao và các dự án tại Cảng hàng không quốc tế Gia Bình.
Cùng với đó, 51 dự án bất động sản có tổng mức đầu tư từ 10.000 tỷ đồng trở lên được thống kê với tổng giá trị đầu tư 248,6 tỷ USD.
Như vậy, thị trường đang đứng trước một nghịch lý: dòng vốn mới đã trở lại mạnh hơn, đặc biệt ở bất động sản, nhưng những khoản nợ cũ chưa được xử lý hoàn toàn trong khi lượng trái phiếu đáo hạn sẽ tiếp tục tăng. Với doanh nghiệp, bài toán không còn đơn thuần là huy động được bao nhiêu vốn mà là nguồn vốn đó có đủ thời gian để tạo ra dòng tiền trả nợ hay không.
Ở phía nhà đầu tư, các thỏa thuận về lộ trình và thời hạn thanh toán vì vậy vẫn giữ vai trò quan trọng. Thực tế việc một số trái chủ phải trực tiếp tới trụ sở doanh nghiệp để đòi nợ cho thấy khoảng cách giữa quyền lợi trên giấy tờ và khả năng thu hồi tiền mặt vẫn còn đáng kể, đặc biệt với nhà đầu tư cá nhân có vị thế đàm phán hạn chế.
Thị trường trái phiếu có thể đang hồi phục về phát hành và giao dịch, nhưng với những khoản nợ đã quá hạn vẫn là bài toán hóc búa doanh nghiệp buộc phải giải.
