Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Luật mới đã có những thay đổi, giúp doanh nghiệp có điều kiện thuận lợi hơn trong việc tiếp cận và sử dụng đất đai.
3 CƠ CHẾ TIẾP CẬN ĐẤT PHỤC VỤ KINH DOANH
Phát biểu tại Hội thảo “Động lực mới, cơ hội, thách thức từ Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan” do Tạp chí Thương Gia tổ chức, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cho biết, Luật Đất đai 2024 có 5 nhóm nội dung cơ bản gồm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; tiếp cận đất đai giúp thị trường minh bạch công bằng; nâng cao hiệu quả sử dụng đất; chính sách tài chính đất đai; hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước.
Điều được nhiều cá nhân, tổ chức quan tâm là làm thế nào để tiếp cận được đất, phục vụ cho việc phát triển, kinh doanh. Theo ông Hiếu, doanh nghiệp muốn có đất để sản xuất kinh doanh có thể tiếp cận bằng 3 cơ chế là Nhà nước thu hồi; nếu Nhà nước không thu hồi phải thoả thuận và chuyển mục đích sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. 3 cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.
Nhà nước muốn thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm: theo đấu giá hoặc theo đấu thầu.
Vậy thoả thuận về đất có 3 cơ chế chuyển. Thứ nhất, quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai, mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất. Thứ ba là không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh. Trong đó, chuyển quyền là chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn và chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Về thu hồi đất, điều 79, Luật Đất đai 2024 quy định về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia rất khác với Luật Đất đai trước đây. Việc này được căn cứ từ điều 54 của Hiến pháp: Một là Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia thì sẽ thực hiện cơ chế thoả thuận.
Theo đó, điều 127 của Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thoả thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định “cứng” như trước đó.
Trường hợp nhà đầu tư đang có đất tự phát triển dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất, theo tư duy bình thường nhà nước sẽ thu hồi và giao lại cho chính nhà đầu tư đó và nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra Luật mới còn quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thoả thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người chưa có sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ được tham gia vào chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thuê lại.
Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội
Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thoả thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải thoả thuận với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thoả thuận thì luật đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục đấy, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn mà cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thoả thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thoả thuận.
Hiện nay, nhiều người quan tâm đến giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất, việc này được thực hiện theo 3 hướng: không qua đấu giá, đầu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Theo đó, Điều 124 Luật Đất đai 2024 quy định đất không qua đấu giá, đầu thầu là đất thực hiện các dự án các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 79 của Luật này mà thuộc một trong các trường hợp: Dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Hay cho thuê đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh đối với người được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm nhưng phải di dời ra khỏi vị trí cũ do ô nhiễm môi trường theo quy định của pháp luật; hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối với trường hợp thu hồi đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của người đang sử dụng.
"Và trường hợp cuối cùng là đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất 2 lần không thành thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 6 Điều 125 của Luật này hoặc không có người tham gia", Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội nêu.
Còn đấu giá quyền sử dụng đất là đất do Nhà nước quản lý, trừ đất giao không đấu giá, không đấu thầu hoặc đất đấu thầu. Luật cũng quy định điều kiện đấu giá, trình tự, thủ tục đấu giá, luật đấu giá tài sản.
Về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, đấu thầu là giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trình tự thủ tục được quy định theo Luật Đấu thầu.
TIẾP CẬN QUỸ ĐẤT ĐƯỢC “MỞ” HƠN
Hiện nay, đất đai là tài sản quan trọng, nên doanh nghiệp rất mong muốn ngày càng dễ dàng hơn trong tiếp cận quỹ đất. Luật Đất đai 2024 đã làm được điều này, theo ông Phan Đức Hiếu, tiếp cận đất đai trong thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở hỗn hợp, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau.
Đối với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì nhà nước chỉ thu hồi đất khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn.
"Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có 2 cách để đi phát triển nhà ở thương mại", ông Hiếu nhấn mạnh.
Thứ nhất, nhận thoả thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Thứ hai, chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất khác. Đây là quy định của luật đất đai mới. Để có quy định này, Chính phủ và Quốc hội thảo luận rất kĩ lưỡng nhiều lần.
Trong khi đó, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có 2 cách. Một là thoả thuận với các Bộ, trong 1 số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo Luật Đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.
Với nhà ở xã hội, đất có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Còn chưa có đất nếu thuộc dự án Nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi hoặc sẽ có cơ chế để thoả thuận cải tạo nhà chung cư.
Theo ông Hiếu, trong việc thoả thuận còn có hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, 2 bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.
Về quan điểm “thị trường, minh bạch, công bằng, toàn diện”, Luật Đất đai đã thể hiện rõ. Thị trường là gì? Có đất để sản xuất chủ yếu qua công cụ thị trường là đấu giá, đấu thầu, chuyển nhượng, chuyển đổi…đất đai, trường hợp chỉ định là rất hiếm. Từ những cơ chế đó, cũng đã thể hiện được sự minh bạch, việc chỉ định cũng được Luật quy định rõ.
"Thị trường công bằng và toàn diện, là tập trung toàn bộ các loại hình bất động sản, chứ không xoay quanh 1 phân khúc cụ thể. Tôi xin nhấn mạnh rằng, Luật Đất đai không giải quyết được toàn diện giá trị sử dụng đất. Chỉ dùng mỗi Luật đất đai, giá đất chỉ có tăng không giảm", ông Hiếu nói.
Do đó, theo Ủy viên thường trực Ủy ban kinh tế của Quốc hội cần có những biện pháp để có thể siết lại, theo tôi, Nghị quyết 19 cần được Quốc hội đưa ra, bàn luật để quy định phần thuế bất động sản, từ đó giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả hơn.
