Lãi suất ngân hàng thay đổi, giá đất mỗi nơi một diễn biến, trong khi thu nhập của nhiều gia đình vẫn chỉ đủ để trang trải cuộc sống và dành dụm từng tháng.
Bởi vậy, chuyện có nên vay vài trăm triệu đồng để mua một mảnh đất không còn là bài toán đơn giản, nhất là với những người đang đứng giữa hai lựa chọn là chờ đủ tiền để mua hay chấp nhận đi vay để nắm lấy cơ hội trước mắt.
MUỐN VAY 500 TRIỆU MUA ĐẤT
Một trường hợp đang đứng trước lựa chọn ấy là hai vợ chồng với 150 triệu đồng tiết kiệm, họ đang tính chuyện vay thêm 500 triệu đồng để mua một mảnh đất giá 650 triệu đồng ở quê.
“Ở thời điểm lãi suất bất ổn ở hiện tại thì có nên vay 500 triệu đồng để mua đất không ạ?
Vợ chồng em thu nhập 3x/tháng. Dư ra hiện tại mỗi tháng 1x tuỳ theo mỗi tháng đám tiệc nhiều hay ít và các chi phí phát sinh ngoài ý muốn.
Miếng đất giá 650 triệu đồng ở dưới quê. Tiết kiệm tụi em còn dư được 150 triệu đồng. Liệu với kinh tế như thế và lãi suất các ngân hàng dao động thì có nên vay để mua đất không ạ?
Em sợ nếu không mua thì vợ chồng em sẽ ở trọ cả đời vì hoàn cảnh gia đình hai bên rất khó khăn”.
Không ít người lại nhìn câu chuyện mua đất từ một hướng thực tế hơn là nếu đã phải vay, hãy tìm cách để tài sản tạo ra một phần dòng tiền trả nợ.
“Đất thì vẫn nên mua nhé ạ, như em mới mua được một mảnh 400 triệu đồng có nhà cũ đang cho thuê được 1,5 triệu đồng/tháng. Em ưu tiên mua đất có nhà cũ, chưa dùng đến sẽ cho thuê được, nếu phải vay thì tiền đấy để trả lãi ngân hàng luôn”.
Trong khi đó, có người không quá e ngại chuyện vay vốn bởi họ cho rằng bất động sản thường có những thời điểm giá tốt đi cùng với mặt bằng lãi suất cao.
“Không biết mọi người sao chứ cứ trả được lãi là mình vay mua đất thôi. Thời điểm lãi suất cao thì đất mới rẻ. Chứ lãi suất thấp thì không có giá rẻ để mua đâu”.
Cũng đặt niềm tin vào việc mua được là thắng, một bình luận đã kể lại câu chuyện của mình từ 10 năm trước.
“Mua nhé. Tuy nhiên ưu tiên đi vay người thân, bạn bè mỗi người một ít trước để đỡ phải chịu lãi cao. Thiếu đâu thì mới vay tiếp ngân hàng. Thu nhập như vậy chi tiêu tiết kiệm lại để dành dụm trả nợ vẫn ổn nhé. Năm 2016 mình cũng chỉ có 150 triệu đồng, mình mạnh dạn vay mượn mua miếng đất hơn 700 triệu đồng cũng với suy nghĩ mua là được. Đến 2021 mình đã trả hết nợ và bây giờ mình đã thắng”.
Trái ngược với những quan điểm khuyến khích xuống tiền, một số người lại cho rằng 150 triệu đồng là chưa đủ để gia đình bước vào một khoản vay lớn như vậy.
“Tầm này mua đất quê thì không ổn, còn lâu mới tăng giá nhé. Có 150 triệu đồng thôi thì một là mua vàng, hai là gửi ngân hàng (lãi suất đang cao).
Chứ vay 500 triệu đồng thì bạn thử tính xem lãi suất một năm khoảng 50 triệu đồng. Tầm 1 - 2 năm đầu ưu đãi, sau nó thả nổi lên lãi suất tầm 70 triệu đồng/năm. Đất ở quê bạt ngàn, người thì càng ngày càng ít. Lấy gì mà để chờ tăng giá”.
Cùng chung tâm lý thận trọng, một ý kiến khác khuyên hai vợ chồng nên tiếp tục tích cóp, chờ đến khi khoản tiền tự có đủ lớn rồi mới tính chuyện mua đất để giảm áp lực tài chính.
“Theo mình hai bạn cứ tiếp tục tích cóp. Khi nào hơn 300 triệu đồng trong tay hãy mua. Lãi suất hiện tại thì đất sẽ còn giảm chứ không gồng mãi được đâu. Giờ bạn vay hơn 500 triệu đồng thì gồng lãi suất gãy cánh”.
Không chọn hẳn về phía mua hay không mua, có người đưa ra cách tiếp cận theo kiểu lập kế hoạch tài chính trước khi quyết định.
“Quan điểm của em là có 50% mới mua. Và phải có một khoản dự phòng cho cuộc sống. Kiểm tra đất quy hoạch, pháp lý đầy đủ. Phải vạch rõ kế hoạch sau khi mua đất cuộc sống mình có bị đảo lộn nhiều không. Vạch luôn danh sách vay không lãi là bao nhiêu, lãi bao nhiêu để cân đối các khoản. Chúc anh chị có một lựa chọn sáng suốt”.
Ở một góc nhìn khác, có người lại cho rằng bài toán không nằm ở việc có nên mua ngay hay không mà là chọn đúng thời điểm.
“Mình nghĩ theo dõi sát thị trường bất động sản ở đó. Lúc nào lãi giảm, bất động sản quay đầu thì mua. Bất động sản chậm chứ không phải nói tăng là tăng liền, không mua lô này thì mua lô khác, vẫn có xác suất thấp mình phải mua cao hơn tí nhưng như mình thì mình chấp nhận”.
VAY TIỀN MUA ĐẤT, ĐỪNG ĐỂ KHOẢN NỢ LẤY HẾT TIỀN DƯ MỖI THÁNG
Với những gia đình chưa đủ tiền mua đất nhưng có thu nhập ổn định, vay ngân hàng có thể là cách rút ngắn thời gian tích lũy để sở hữu tài sản. Hiện các ngân hàng vẫn có những sản phẩm tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà, nhận chuyển nhượng đất ở, với thời hạn vay dài và phương thức trả nợ linh hoạt.
Tuy nhiên, việc ngân hàng có thể cho vay một tỷ lệ lớn không đồng nghĩa người mua nên vay đến mức tối đa. Điều đầu tiên cần nhìn vào là khả năng trả nợ thực tế của gia đình, thay vì chỉ nhìn vào giá trị mảnh đất hay khoản tiền ngân hàng có thể giải ngân.
Các ngân hàng cũng yêu cầu người vay có nguồn thu nhập ổn định, đủ khả năng trả nợ và có tài sản bảo đảm phù hợp. Hồ sơ vay thường bao gồm giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập, hồ sơ liên quan đến nhà đất và tài sản bảo đảm.
Một điểm đặc biệt đáng lưu ý là mức lãi suất được quảng bá trong thời gian đầu chưa chắc là mức lãi suất người vay phải chịu trong suốt thời hạn khoản vay.
Với khoản vay 500 triệu đồng, chỉ cần giả định lãi suất ở mức 10%/năm, riêng tiền lãi tính trên dư nợ ban đầu đã tương đương khoảng 50 triệu đồng một năm. Nếu lãi suất tăng lên 12%/năm, con số này sẽ lên khoảng 60 triệu đồng một năm. Đây mới chỉ là phần lãi, chưa bao gồm tiền gốc phải trả.
Bởi vậy, với trường hợp hai vợ chồng có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng và hiện chỉ dư khoảng 10 triệu đồng tùy từng tháng, bài toán cần đặt ra không phải đơn giản là có trả được tiền lãi hay không.
Khoản trả nợ còn bao gồm cả tiền gốc, trong khi 10 triệu đồng tiền dư lại không cố định và có thể giảm trong những tháng phát sinh nhiều chi phí. Nếu phần lớn số tiền dư hàng tháng phải dành cho khoản vay, gia đình sẽ có rất ít dư địa để ứng phó khi thu nhập giảm hoặc xuất hiện một khoản chi bất ngờ.
Một yếu tố khác cũng cần được tính đến là khoản tiền dự phòng sau khi mua đất. Nếu toàn bộ 150 triệu đồng tiết kiệm được dùng làm vốn đối ứng cho mảnh đất 650 triệu đồng, gia đình gần như không còn khoản tiền mặt đáng kể.
Trong khi đó, khoản vay có thể kéo dài nhiều năm và nghĩa vụ trả nợ vẫn tiếp tục ngay cả khi người vay gặp biến cố về công việc hoặc thu nhập. Chính vì vậy, một phương án vay được xem là phù hợp không chỉ khi đủ tiền thanh toán khoản vay trong điều kiện bình thường mà còn cần có khả năng chống chịu trước những tình huống bất lợi.
Bên cạnh khả năng trả nợ, tính pháp lý của mảnh đất cũng là vấn đề không thể bỏ qua. Ngân hàng khi thẩm định khoản vay sẽ xem xét hồ sơ liên quan đến nhà đất và tài sản bảo đảm.
Vì thế, trước khi quyết định vay, người mua cần tính toán trên một kịch bản thận trọng hơn. Nếu lãi suất sau thời gian ưu đãi tăng, thu nhập giảm trong vài tháng hoặc mảnh đất chưa thể tăng giá như kỳ vọng thì gia đình có còn đủ khả năng duy trì cuộc sống và trả nợ hay không. Đây cũng là lý do việc lựa chọn thời hạn vay, phương thức trả gốc và lãi, cũng như tìm hiểu kỹ phí trả nợ trước hạn và cơ chế điều chỉnh lãi suất có ý nghĩa quan trọng không kém mức lãi suất ban đầu.
Đặc biệt, nếu mục tiêu của việc mua đất là để an cư, cần tính tiếp một bước nữa là sau khi trả tiền mua đất và khoản vay, còn bao nhiêu tiền để xây nhà. Nếu sau khi mua đất, gia đình vẫn phải tiếp tục thuê trọ trong khi đồng thời trả nợ ngân hàng, tổng áp lực tài chính sẽ khác đáng kể so với trường hợp mua được đất và có thể xây nhà trong thời gian ngắn.