Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến 2023, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi rõ nét. Bước sang nửa đầu năm 2025, các chỉ số cho thấy tín hiệu khởi sắc rõ rệt.
Theo báo cáo từ Viện nghiên cứu DXS-FERI, 6 tháng đầu năm nay đánh dấu thời điểm các chủ đầu tư đồng loạt "vào mùa", đẩy mạnh triển khai dự án, chủ động thích ứng với thị trường và tăng tốc đầu tư, đặc biệt trong hoạt động M&A quỹ đất.
Sau giai đoạn tái cơ cấu, xử lý pháp lý và tích lũy nội lực, hàng loạt dự án đã lần lượt được khởi động và đưa ra thị trường. Nhờ đó, nguồn cung mới dự kiến tăng khoảng 26%, tương đương hơn 17.000 sản phẩm từ khoảng 30 dự án trải dài trên cả nước.
Chính vì thế, câu hỏi “Có nên mua bất động sản lúc này?” tiếp tục trở thành tâm điểm được cả người dân lẫn giới đầu tư quan tâm. Để đi tìm câu trả lời cho câu hỏi trên, Tạp chí Thương Gia đã có cuộc trò chuyện cùng ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn. Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản ngày càng phân hóa rõ rệt, đồng nghĩa với việc đầu tư bất động sản không còn dễ dàng như trước.
Theo ông, hiện nay có phải là thời điểm phù hợp để người dân hoặc nhà đầu tư xuống tiền mua bất động sản nhà ở không? Vì sao?
Thực tế, việc mua nhà chưa bao giờ là một quyết định dễ dàng, bất kể ở thời điểm nào. Dù thị trường đang giảm giá hay tăng giá, thì tâm lý người mua vẫn luôn bị giằng co giữa "nên mua ngay hay chờ thêm". Nhưng nói một cách thẳng thắn, việc đưa ra một quyết định chính xác là điều cực kỳ khó, vì luôn tồn tại yếu tố bất định của thị trường.
Điều quan trọng là người mua cần xác định rõ mục tiêu mua bất động sản là để ở hay để đầu tư. Mỗi mục tiêu sẽ dẫn tới cách tiếp cận và tiêu chí khác nhau.
Nếu mua để ở, thời điểm tốt nhất là khi bạn sẵn sàng nhất. Nguyên tắc đầu tiên và quan trọng nhất khi mua để ở là: Hãy mua khi bạn thực sự có nhu cầu. Nếu cần một mái nhà ổn định để con cái được học hành thuận tiện, vợ, chồng đi làm gần hơn, hay đơn giản là để tái tạo sức lao động mỗi ngày thì đó là thời điểm phù hợp. Đừng quá sa đà vào các phân tích thị trường nếu nhu cầu ở là cấp thiết.
Một kỹ thuật tôi thường khuyên người mua là sử dụng "vòng tròn lợi ích". Ví dụ, nếu gia đình có ba thành viên, mỗi người hãy chọn ba tiêu chí quan trọng nhất (gần trường học, gần chỗ làm, gần bệnh viện...). Sau đó, tổng hợp lại ba tiêu chí chung của cả gia đình. Khi tìm được khu vực đáp ứng đồng thời cả ba yếu tố đó trong bán kính phù hợp, đó là khu vực nên tập trung tìm kiếm.
Khi đã chọn được khu vực, lúc này mới tính đến yếu tố tài chính: Dùng vốn tự có hay vay ngân hàng? Dòng tiền có đảm bảo? Tránh trường hợp chọn nhà quá xa, giá rẻ nhưng sống không tiện lợi, ảnh hưởng lâu dài đến chất lượng cuộc sống và hiệu quả lao động.
Nếu mua để đầu tư cần cẩn trọng và có chiến lược tài chính rõ ràng. Đối với nhà đầu tư, thời điểm này là một giai đoạn khó khăn và đòi hỏi phải cân nhắc kỹ lưỡng. Mặt bằng giá tại một số khu vực, đặc biệt là Hà Nội, đã tăng khá mạnh từ 2024 đến nay. Vì vậy, thay vì chỉ nhìn vào yếu tố "giá tăng", nhà đầu tư nên tập trung vào giá trị cốt lõi của bất động sản.
Thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những sản phẩm thật sự có giá trị sử dụng như nhà gần metro, vành đai, có thiết kế xanh, không gian sống tốt sẽ giữ được giá trị và tiềm năng tăng trưởng. Ngược lại, những bất động sản chạy theo phong trào, đầu cơ, dễ rơi vào tình trạng “bong bóng” và khó thanh khoản.
Bên cạnh việc chọn đúng sản phẩm, nhà đầu tư còn cần có tính toán kỹ lưỡng dòng tiền: Có nên vay không? Nếu vay, lãi suất hiện tại tuy đang thấp nhưng cần có kịch bản dự phòng khi lãi suất thả nổi trong tương lai. Liệu thu nhập cho thuê có đủ trả lãi? Nếu phải giữ bất động sản 3–5 năm mà không bán được, có gánh nổi không?
Cùng với đó, nhà đầu tư phải xem xét tác động của thuế và chính sách. Cần tính đến các khoản thuế có thể phát sinh trong quá trình nắm giữ tài sản.
Cuối cùng là kỳ vọng lợi nhuận hợp lý, chứ đừng trông chờ lướt sóng. Nếu xác định đầu tư dài hạn (tối thiểu 3 – 5 năm), và tính toán được lợi nhuận kỳ vọng từ 20% trở lên, thì có thể xem xét xuống tiền. Nhưng mọi thứ phải dựa trên tính toán rõ ràng giống như đầu tư tài chính chuyên nghiệp.
Thưa ông, trong quá trình theo dõi thị trường, những tín hiệu nào mà nhà đầu tư hoặc người dân nên quan sát kỹ trước khi quyết định xuống tiền mua bất động sản?
Trước tiên, không thể bỏ qua yếu tố vĩ mô. Đây là nền tảng quan trọng, không thể tách rời khi đưa ra quyết định đầu tư. Chúng ta cần theo sát các chính sách liên quan đến lãi suất. Khi bước vào giai đoạn “tiền rẻ”, nghĩa là lãi suất thấp, việc vay mua nhà hay đầu tư bất động sản sẽ thuận lợi hơn.
Tuy nhiên, tiền rẻ thường không kéo dài. Nếu lạm phát tăng cao, lãi suất có thể được điều chỉnh tăng trở lại. Vì vậy, việc dự đoán xu hướng chính sách lãi suất là tín hiệu quan trọng hàng đầu mà người mua và nhà đầu tư cần nắm bắt.
Tín hiệu thứ hai là việc Nhà nước có đang đẩy mạnh đầu tư công hay không? Khi đầu tư công được thúc đẩy, dòng tiền sẽ được bơm vào thị trường nhiều hơn, đặc biệt là vào cơ sở hạ tầng, giao thông, đô thị... Điều này tạo ra lực đẩy cho thị trường bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ chính sách, và thường kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của thị trường.
Tín hiệu thứ ba là theo dõi xem tăng trưởng tín dụng có được nới lỏng hay siết chặt. Nếu tín dụng bị siết, khả năng vay vốn giảm, thị trường sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, nếu tín dụng được nới lỏng, tức là các ngân hàng cho vay nhiều hơn, thì đây là dấu hiệu cho thấy thị trường có cơ hội hồi phục hoặc tăng trưởng.
Một tín hiệu mang tính thị trường hơn nhưng cũng rất đáng lưu ý, đó là mức độ quan tâm của người dân và nhà đầu tư đến bất động sản. Hãy quan sát qua các sự kiện, hội thảo, sàn giao dịch... Nếu sự quan tâm bắt đầu tăng lên, đó thường là tín hiệu đi trước thị trường từ 3 - 6 tháng.
Ngược lại, khi mức độ quan tâm giảm mạnh, nghĩa là ít người hỏi mua, ít giao dịch, ít thảo luận thì đây có thể là dấu hiệu thị trường đang “nguội”. Và chính lúc này lại là cơ hội tốt để những người mua ở thực xuống tiền, vì giá có thể hợp lý hơn, thanh khoản thấp nên dễ thương lượng tốt hơn.
Ông đánh giá đâu là những khu vực có tiềm năng tăng trưởng tốt trong nửa cuối năm 2025, đặc biệt là với người mua ở thực hoặc đầu tư dài hạn?
Như tôi đã chia sẻ, với người mua để ở nơi tốt nhất là nơi phù hợp nhất với nhu cầu của người mua. Còn xét về mặt tổng thể từng tỉnh, thành phố, thì tiềm năng phát triển sẽ rất khác nhau tùy vào điều kiện kinh tế – xã hội của từng khu vực.
Ví dụ như TP.HCM là thị trường đầy tiềm năng, nhưng không dễ tiếp cận. Tâm lý người mua ở TP.HCM khác biệt rõ rệt so với Hà Nội. Ở miền Nam, không phải ai ở Đồng Nai cũng mong muốn lên TP.HCM mua nhà để ở. Trong khi đó, ở miền Bắc, người dân nhiều tỉnh luôn có xu hướng mua nhà ở Hà Nội khi có điều kiện, nên dòng tiền đổ vào đây rất mạnh.
Ngoài ra, TP.HCM có quy mô lớn hơn Hà Nội rất nhiều, diện tích gấp đôi, đồng nghĩa với nguồn cung nhà ở cũng lớn hơn rất nhiều. Chính điều đó tạo ra áp lực cạnh tranh cao và khiến việc tìm được sản phẩm phù hợp không hề đơn giản. Tuy nhiên, nếu nhìn về dài hạn, trong vòng 3–5 năm tới, TP.HCM vẫn là một khu vực có tiềm năng phát triển rất lớn, nhờ vai trò là đại đô thị và đầu tàu kinh tế của cả nước.
Tại Hà Nội mặt bằng giá đã tăng mạnh trong thời gian qua, phản ánh một chu kỳ tăng nóng và tôi cho rằng thị trường có thể sẽ cần một giai đoạn đi ngang để ổn định tâm lý, trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Trong ngắn hạn, cụ thể là nửa cuối năm 2025, tôi đánh giá rằng các khu vực trung tâm của Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Hải Phòng sẽ vẫn có dư địa tăng trưởng tốt. Nhận định này dựa trên cơ sở các yếu tố kinh tế vĩ mô, tốc độ phát triển đô thị, cũng như nhu cầu thực tại các đô thị lớn này.
Với quan điểm của mình, theo ông người mua nhà và nhà đầu tư nên có chiến lược như thế nào trong thời gian tới?
Chúng ta đang bước vào một giai đoạn mà thị trường bất động sản ngày càng phân hóa rõ rệt. Điều này đồng nghĩa với việc đầu tư bất động sản không còn dễ dàng như trước. Để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần phải thay đổi tư duy và chiến lược.
Trước hết, phải đi sâu phân tích nội tại của khu vực định đầu tư. Hãy đặt câu hỏi: Địa phương đó có tiềm năng phát triển kinh tế không? Nếu có phát triển, tức là có thu nhập thì người dân mới có nhu cầu thuê, mua bất động sản. Từ đó bất động sản mới có khả năng tăng giá một cách thực chất.
Nói cách khác, giá trị của bất động sản nằm ở dòng tiền có thể tạo ra, và dòng tiền đó phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế, hạ tầng và dân cư của khu vực. Do đó, thay vì chạy theo xu hướng, nhà đầu tư nên dành thời gian nghiên cứu sâu, kỹ lưỡng.
Thứ hai, đừng sợ bỏ lỡ cơ hội. Cơ hội không mất đi, mà nó chỉ chuyển từ khu vực này sang khu vực khác. Việc nôn nóng, vội vàng sẽ dẫn đến rủi ro cao.
Thứ ba, nhà đầu tư cần liên tục cập nhật thông tin vĩ mô. Ngay cả khi một địa phương có tiềm năng, nếu vĩ mô không thuận lợi như bất ổn chính trị trong khu vực, khủng hoảng tài chính, hay xung đột khu vực ảnh hưởng đến tâm lý người dân, thì dòng tiền cũng khó chảy vào thị trường bất động sản. Mà khi dòng tiền không vào, thì bất động sản sẽ khó tăng giá, thậm chí bị kẹt vốn.
Xin cảm ơn ông!
Thực hiện - Thiết kế: Phan Mỹ