Giải “cơn khát” nhà ở vừa túi tiền

Giấc mơ sở hữu một căn nhà vừa túi tiền đang ngày càng trở nên xa vời với hàng triệu người Việt. Trong bối cảnh giá bất động sản không ngừng leo thang, các chuyên gia đã chỉ ra hàng loạt nguyên nhân sâu xa khiến thị trường rơi vào “cơn khát” nghiêm trọng.

10 THÁCH THỨC LỚN

Tại cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: "Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật", TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO Chủ nhiệm đề tài phát biểu khai mạc, đề dẫn và trình bày báo cáo "Tổng quan tình hình toàn cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và giá trị tham khảo cho Việt Nam".

Theo ông Bình, hiện nay, nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm ở hầu hết các nền kinh tế lớn trên thế giới bởi nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là với đối tượng mua lần đầu.

Giá nhà và giá thuê nhà đang tăng nhanh chóng, đôi khi vượt quá ngưỡng 4 - 5%/năm, đẩy gánh nặng tài chính lên các gia đình trung lưu và lao động trẻ. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập, dẫn đến giảm tích lũy của cải.

TS. LS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra 10 thách thức lớn đối với việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Thứ nhất, thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Thứ hai, chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như thép, xi măng… tăng giá, chi phí nhân công khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Thứ ba, quy định pháp luật còn vướng mắc. Tiêu chuẩn quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe làm tăng 40 - 50% giá nhà.

Thứ tư là thách thức về năng lượng khi hiệu quả sử dụng thấp và chi phí tiện ích cao. Đơn cử như nhà tái định cư thường dùng thiết bị cũ, thiếu cách nhiệt, dẫn đến gánh nặng điện nhiệt cao.

Thứ năm, liên quan đến chỉnh trang đô thị xanh (green gentrification), các dự án bất động sản xanh đôi khi làm giá bất động sản xung quanh tăng, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp.

Thứ sáu, thị trường tài chính hóa với các mô hình như REITs, quỹ đầu tư mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và hạn chế nhà xã hội.

Thứ bảy, thiếu quỹ nhà ở xã hội bền vững. Quỹ nhà này trên thực tế không đủ lớn và bị cắt giảm; hai vợ chồng có mức thu nhập trung bình khó có thể tiếp cận.

Thứ tám, tình trạng ô nhiễm và hạ tầng kém. Nhà ở giá rẻ hay khu ổ chuột thường rơi vào tình trạng thiếu nước sạch, môi trường ô nhiễm, thiếu trường học, bệnh viện, giảm chất lượng sống của người dân.

Thứ chín, tình trạng bất bình đẳng và phân biệt khu vực. Nhóm đối tượng thiểu số, người thu nhập thấp thường ở xa nơi làm việc với cơ hội thấp hơn và môi trường xấu hơn.

Thứ mười, lãi suất cao và rủi ro tài chính. Lãi vay cao gây cản trở cho người dân tiếp cận để mua, sửa chữa nhà ở; dễ dẫn đến vỡ nợ, buộc phải bán nhà; hoặc tình trạng vô gia cư, vấn đề đặc biệt nguy hiểm khi kinh tế suy giảm.

CẦN LÀM RÕ KHÁI NIỆM NHÀ Ở VỪA TÚI TIỀN

Chia sẻ tại cuộc họp, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế cao cấp cho biết, khi bàn đến khái niệm nhà ở vừa túi tiền, cần xem xét mô hình của nó thực sự như thế nào, cần có tiêu chí, tiêu chuẩn ra sao.

Theo vị chuyên gia, cần lưu ý một số điểm khi phát triển đề tài khoa học về nhà ở vừa túi tiền. Đầu tiên là vấn đề đặt sản phẩm này ở đâu trong thị trường bất động sản Việt Nam?

Cùng với đó, phải phân loại, tức là đặt vấn đề sở hữu, hay hướng tới cho thuê, không thể đặt lẫn sản phẩm vừa bán, thuê và thuê mua. Từ đó mới có thể ban hành các chính sách hỗ trợ khác nhau.

Bên cạnh đó là vấn đề "túi tiền". Cần phải làm rõ thời điểm năm 2014, thời điểm hiện tại, giai đoạn 2030 - 2045 túi tiền của người dân Việt Nam đã, đang và sẽ như thế nào? Qua đó để thấy rằng giá có phải là vấn đề lớn nhất của sản phẩm này hay không?

Ngoài ra còn có một số vấn đề khác như khoảng cách chất lượng sống, chất lượng công trình phải làm rất rõ. Đồng thời, phải bàn đến câu chuyện chất lượng công trình, chi phí vận hành trong đề tài nghiên cứu khoa học này. Cách tiếp cận túi tiền phải thực tế với người Việt Nam.

“Đặc biệt, tôi muốn nhấn mạnh rằng, đầu ra của đề tài nghiên cứu khoa học này chúng ta cần kiến nghị sửa Luật nào, phân loại chính sách, cơ chế và ai là người làm? Nhất là trong bối cảnh hiện nay, chúng ta có cấp Trung ương, cấp tỉnh, cấp xã thì mỗi cấp sẽ chịu trách nhiệm xây dựng những chính sách nào. Và cuối cùng là tác động của phân khúc này đến các phân khúc khác của thị trường ra sao”, ông Ánh nói.

Về đề tài nghiên cứu này, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đánh giá đây là một đề tài khó, bởi nó vừa mang tính khoa học vừa là vấn đề kinh tế xã hội. Việc phân định giữa phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền với các phân khúc khác phải đi cùng với việc xác định đối tượng phù hợp. Do vậy, khi hoàn thiện đề xuất chính sách, cần phải làm rõ vấn đề này.

Trong bối cảnh mới, cần lưu ý tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hóa. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%; kéo theo tốc độ tăng giá bất động sản trong tương lai từ năm 2026 trở đi có thể lên tới khoảng 12 - 15%. Đây là vấn đề cần quan tâm và phải tính giải pháp kịp thời để kiềm chế đà tăng này.

“Chính vì vậy, tôi cho rằng cần đẩy nhanh đề tài để có thể kịp thời đưa ra các chính sách, nhằm ngăn chặn nguy cơ nổ bong bóng và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế”.

Ông Nghĩa cho biết thêm, nhiều chuyên gia bất động sản trên thế giới đều đồng tình rằng giá bất động sản trên toàn cầu sẽ không bao giờ giảm, kể cả Trung Quốc. Đặc biệt, giá bất động sản của Việt Nam cao gấp đôi Trung Quốc trong giai đoạn hiện tại. Điều này dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản rất rõ.

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ rõ, nguồn cung từ sơ cấp không có nhiều người tiếp cận được mà chủ yếu là tiếp cận ở giai đoạn thứ cấp, tức là giá đã tăng một lần. Ngay tiếp sau đó, ở thị trường thứ cấp, sản phẩm có khi trải qua 5 - 7 chặng chưa chắc đến được với người có nhu cầu ở thực. Như vậy, giá bất động sản Việt Nam cao vì nguồn cung chưa gặp cầu.

“Tại sao giá nhà ở lại cao đến thế, sau 10 năm giá nhà ở xã hội tăng gấp đôi? Tôi cho rằng, khó khăn là chưa đặt được giá trần khi bán ra nhà ở xã hội. Nhà nước phải đặt ra một giá trần cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và tuỳ mỗi dự án sẽ đưa ra mức giá bán khác nhau”, ông Võ đề xuất.

Ngoài ra, chi phí đất đai còn đang khá cao cũng khiến giá bất động sản tăng cao, nhất là khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường.

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, để giải quyết bài toán nhà ở vừa túi tiền cần xử lý 2 vấn đề: Thứ nhất, giá nhà phải thấp; thứ hai, "túi tiền phải to", tức là giải quyết vấn đề thu nhập của người dân.