Vấn đề này trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) rất được sự quan tâm của nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân, bởi tình trạng các dự án bất động sản có dấu hiệu lách luật huy động vốn bằng hình thức đặt cọc, giữ chỗ, chưa tuân thủ các quy định của pháp luật vẫn còn xảy ra.
Nhiều thủ đoạn lừa đảo
Ông Lê Hồng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, trong những năm qua đã xảy ra nhiều trường hợp “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” thực hiện lừa đảo thông qua thủ đoạn nhận tiền “đặt cọc” hứa mua hứa bán nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện giao kết hợp đồng.
Điển hình là vụ án Công ty Alibaba lập dự án “ma”, phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền “đặt cọc” rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là một nguyên nhân gây bất ổn thị trường bất động sản.
Các đối tượng “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã lợi dụng Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định “đặt cọc” trước thời điểm nhà ở, nền nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giao kết hợp đồng và đã lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép “cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận”, nên “bên nhận đặt cọc” đã nhận tiền “đặt cọc” với giá trị lớn có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền “đặt cọc” gây thiệt hại cho “bên đặt cọc”.
Chủ tịch HoREA cho rằng, phần lớn, hiện tượng lừa đảo này nằm trong 3 tình huống sau chính, thứ nhất trường hợp “tiền đặt cọc” thấp mà bất động sản tăng giá thì bên nhận đặt cọc sẵn sàng “hủy kèo” và trả lại “tiền đặt cọc” (gấp đôi) cho bên đặt cọc.
Thứ hai, trường hợp “tiền đặt cọc” có giá trị lớn hoặc rất lớn thì có thể xảy ra việc bên nhận đặt cọc lừa đảo, chiếm đoạt “tiền đặt cọc” của khách hàng.
Thứ ba, trường hợp bên nhận đặt cọc dây dưa kéo dài, không hoàn thành thủ tục pháp lý để triển khai thực hiện dự án, hoặc cố ý chiếm dụng vốn của khách hàng, nhà đầu tư.
Đồng thời, Hiệp hội nhận thấy, khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (bản Dự thảo lần 3) đã quy định rất đúng để điều chỉnh hành vi đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch nhà ở và quy định “số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.
Nhưng rất đáng tiếc là quy định rất đúng này lại bị rút ra khỏi các Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần thứ 4, 5, 6 và bản Dự thảo hiện nay.
Do vậy, trong văn bản mới nhất Hiệp hội đã đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), như sau:“d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc”.
Cần có quy định chủ đầu tư không huy động vốn trái phép
Đánh giá về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự cho rằng, đặt cọc có thể được thực như một biện pháp bảo đảm trong 02 giai đoạn khác nhau gồm giai đoạn trước khi giao kết hợp đồng đến khi giao kết hợp đồng và giai đoạn giao kết hợp đồng và trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng.
Hiện nay, Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở hiện hành không quy định đặt cọc hay điều kiện đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp động mua bán nhà ở nhưng đã quy định điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành và quy định ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại tại Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà.
“Thực tế, một số cá nhân, tổ chức chỉ là môi giới, không phải là chủ chủ đầu tư thực hiện dự án cũng nhận đặt cọc, thập chí có trường hợp nhận đặt cọc đến 95% giá trị hợp đồng mua bán”, ông Dũng khẳng định.
Một số tổ chức là chủ đầu tư thực hiện dự án nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hay đã được giao đất nhưng không có đủ năng lực tài chính hoặc đã được giao đất nhưng cố tình không thực hiện dự án mà nhằm mục đích được giao đất xong thì chuyển nhượng cổ phần cho cá nhân, tổ chức khác thực hiện dự án.
Thậm chí chủ đầu tư được giao đất nhưng ngâm dự án để chờ tăng giá đất chuyển nhượng dự án, không có ý định thực hiện dự án đã được phê duyệt hoặc có vướng mắc trong quá trình thực hiện dự án dẫn đến dự án chậm triển khai, không thực hiện theo đúng tiến độ, chậm giao đất thực hiện dự án.
Vì vậy, Luật sư Dũng chia sẻ, nếu quy định cho chủ đầu tư được nhận cọc khi dự án chưa đủ điều kiện để huy động vốn hoặc bất động sản hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà không có biện pháp bảo đảm khoản tiền đặt cọc của bên đặt cọc sẽ phát sinh nhiều hệ lụy phức tạp và tạo điều kiện cho doanh nghiệp không đủ năng lực tài chính huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.
Theo quan điểm của ông Nguyễn Phó Dũng, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 4 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng là hợp lý để khắc phục những tình huống thực tế đang tồn tại.
Tuy nhiên, việc đặt cọc cũng là một hình thức huy động vốn nên phải trên cơ sở nguyên tắc tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật để tránh việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.
Do đó, ngoài việc quy định chủ đầu tư được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, vị luật sư cho rằng cũng cần có quy định để đảm bảo chủ đầu tư không huy động vốn trái phép, chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính thực hiện hiện dự và không sử dụng vốn trái mục đích thì cần quy định thêm việc phong tỏa tiền đặt cọc đến khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.
Cụ thể, Luật sư Nguyễn Phó Dũng góp ý như sau: “d) Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này hoặc khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và giao đất thực hiện dự án.
Trường hợp bên bán đất nền nhà hình thành trong tương lai không nằm trong dự án bất động sản thì chỉ được nhận tiền đặt cọc sau khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị tài sản đặt cọc và phải được tổ chức tín dụng phong tỏa để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc khi Chủ đầu tư vi phạm thỏa thuận đặt cọc".