Những thay đổi trong việc người nước ngoài sở hữu bất động sản trong Luật Đất đai 2024 được giới chuyên gia, luật sư đánh giá cao. Bởi đây là những điểm giúp thúc đẩy dòng kiều hối đổ về thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là đất nền.
Để hiểu rõ hơn những quyền lợi và xu hướng đầu tư của người Việt Nam ở nước ngoài, Thương Gia có cuộc trò chuyện cùng Luật sư Phạm Quang Biên, Công ty Luật IMC, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.
Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mới đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ông có đánh giá như thế nào về sự thay đổi này?
So sánh với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Và một trong số đó là mở rộng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư tại nước ngoài.
Cụ thể, tại khoản 3 và 6 Điều 4 Luật Đất đai 2024 về người sử dụng đất thì có quy định “Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam”; “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Theo đó, những người này được xác định là công dân Việt Nam, được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất như cá nhân trong nước.
Trước đó tại khoản 6 Điều 5 Luật Đất đai 2013 thì chỉ quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch” là chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, những cá nhân này không có quyền sở hữu đối với đất trong nước, họ chỉ được thực hiện một số quyền lợi hạn chế bởi các điều kiện mà pháp luật đưa ra.
Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Luật Đất đai 2013 chỉ dao động trong việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhưng sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, thì ngoài các quyền lợi được kế thừa từ Luật Đất đai 2013 thì quyền sử dụng đất của đối tượng này đã được mở rộng, họ là công dân Việt Nam, được hưởng các quyền lợi về đất đai giống như cá nhân trong nước.
Bên cạnh đó, Luật mới đã mở rộng theo hướng cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài bán quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện, người mua được kế thừa giá trị còn lại của hợp đồng thuê đất trước đó.
Có nghĩa vẫn có thể chấm dứt hợp đồng thuê mà vẫn thu được lợi nhuận đối với giá trị tài sản và quyền thuê còn lại đó. Đây là một giải pháp có lợi khi trong thời gian thuê mà có biến cố đột xuất khiến nhóm đối tượng này không thể tiếp tục thuê đất nữa.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài trước đó không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì hiện nay quy định mới đã cho phép đối tượng này có quyền mua nhà ở. Họ không cần phải thông qua người thứ ba để có thể mua đất hay bất cứ bất động sản nào mà Nhà nước không cho phép mà bây giờ họ có thể trực tiếp tham gia vào các giao dịch bất động sản để đầu tư mua nhà ở cho chính bản thân mình. Quy định này cũng như các quy định khác đều khẳng định họ là công dân Việt Nam, được xem xét và hưởng các quyền lợi như cá nhân trong nước, không bị hạn chế về địa lý hay quốc tịch.
Vì luật cũ có những quy định hạn chế quyền nên khả năng đầu tư từ những đối tượng này không lớn do sự an toàn không lớn, mức độ rủi ro cao. Nhưng hiện tại, nhờ việc mở rộng quyền của đối tượng này đã góp phần thu hút dòng kiều hối từ công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài vào thị trường trong nước, không chỉ thị trường bất động sản mà còn các thị trường khác nữa, góp phần thúc đẩy các hoạt động đầu tư, kinh doanh quốc gia.
Mặc dù Luật mới mới có hiệu lực, nhưng dưới sự điều chỉnh, quản lý từ phía Nhà nước thì thị trường trong nước sẽ nhanh chóng trở nên sôi động hơn, thu hút nhiều nguồn đầu tư khác nhau, đẩy mạnh sự phát triển của nền kinh tế nước nhà.
Nhiều người cho rằng, khi Luật được “nới”, dòng tiền kiều hối sẽ tạo sóng cho thị trường đất nền, ông nghĩ gì về quan điểm này?
Với các quy định được rõ ràng và cởi mở như thế này sẽ trao quyền tự chủ cho Việt kiều, khuyến khích họ đầu tư vào thị trường Việt Nam. Phải biết rằng, trước khi luật mới có hiệu lực, Việt kiều nếu như muốn sở hữu một bất động sản nào đó ở Việt Nam thì ngoài việc chi tiền ra để mua thì các thủ tục khác đều phải thông qua người khác, đến cả việc đứng tên trên giấy chứng nhận cũng để tên người khác. Đây là một hạn chế khiến nhiều người lo lắng bởi nó rất dễ dẫn đến tranh chấp và khả năng rủi ro cao khi quyết định đầu tư.
Từ khi Luật được “nới” về chủ thể được sử dụng đất, phạm vi người sử dụng đất đã mở rộng đối với người Việt Nam nhưng không định cư trong nước. Điều này sẽ khiến họ an tâm hơn vào việc đầu tư và có nhiều mong muốn được sở hữu một phần bất động sản trong nước.
Có thể thấy rằng, người Việt Nam hiện đang có xu hướng phát triển ra nước ngoài và việc định cư ở nước ngoài là điều có thể xảy ra. Nếu họ có dự định định cư ở nước ngoài, nhưng pháp luật trong nước lại hạn chế việc sở hữu bất động sản trong nước thì sẽ làm giảm khả năng phát triển của nền kinh tế. Cho nên để phát triển kinh tế một cách tối đa, pháp luật cho phép công dân Việt Nam được thực hiện các quyền của mình một cách tối ưu nhất.
Đối với thị trường đất nền hay bất kỳ thị trường bất động sản nào khác, nó đều sẽ thu hút các dòng kiều hối vào đầu tư. Song về tính chất dòng kiều hối sẽ có thể tạo “sóng” cho thị trường đất nền. Bởi vì mục đích sử dụng và khả năng phát triển trong tương lai của các khu vực đất nền này luôn lớn hơn các khu vực khác. Ngoài việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Việt kiều cũng có mong muốn đầu tư phát triển trong nước, tăng khả năng thu nhập của cá nhân, vì thế đất nền sẽ là lựa chọn hàng đầu đối với họ.
Do đó, dưới sự mở rộng của Luật mới thì lượng kiều hối đổ vào thị trường bất động sản sẽ tăng vọt, gây tăng giá bất động sản và tạo sự chệnh lệch so với các ngành khác. Tuy nhiên, Luật mới vừa có hiệu lực cho nên dòng vốn kiều hối sẽ không đổ vào thị trường một cách mạnh mẽ được, nó sẽ có độ trễ nhất định và cần thời gian để phát triển dần.
Nhưng không thể phủ định được việc tương lai gần thị trường đất nền sẽ trở thành một thị trường sôi động và là một nguồn thu hút dòng kiều hối vào thị trường Việt Nam.
So với các kênh đầu tư khác, tại sao đất nền lại thu hút nhiều dòng vốn kiều hối đến vậy, thưa ông?
Đầu tiên chúng ta phải biết rằng, đất nền là những nền đất còn trống, chưa thực hiện bất kỳ hoạt động khai thác nào, do đó mục đích sử dụng của nó sẽ đa dạng hơn các loại đất khác.
Trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thị trường đất nền trong nước vẫn luôn là một thị trường thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư nhất so với các thị trường khác bởi tính đa dụng của nó.
Tốc độ tăng giá của loại hình bất động sản này tăng nhanh hơn khi hệ thống hạ tầng cơ sở xung quanh được hoàn thiện. Giá đất nền khi đầu tư ban đầu rất phù hợp với người có nguồn vốn ít, thường có hiện tượng giảm giá để kích cầu, nhưng nó sẽ không bị mất giá bởi vì nhu cầu luôn hiện hữu và tăng nhanh hay chậm đều phụ thuộc vào thị trường lúc bấy giờ.
Ngoài sự đa dạng về mục đích sử dụng thì đất nền là một lựa chọn đầu tư an toàn. Giá trị của nó luôn ổn định và tăng trưởng theo thời gian, đồng thời mang lại cơ hội phát triển và sinh lời cho nhà đầu tư.
Cho nên việc lựa chọn đất nền để đầu tư không chỉ là xu hướng phát triển của người dân trong nước mà còn là sự hướng đến của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và chính sự cho phép của pháp luật Việt Nam đã thu hút nhiều dòng vốn kiều hối đến như vậy.
Ngoài việc sở hữu một nơi ở tại Việt Nam thì nhiều người định cư ở nước ngoài chưa có mục đích sử dụng đất trong nước nhưng vẫn muốn đóng góp vào việc phát triển nền kinh tế đất nước và mở thêm một cơ hội phát triển cho chính bản thân mình thì đất nền bao giờ cũng là lựa chọn phù hợp nhất. Chính sách mới về quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể này có cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản.
Mà thị trường bất động sản lại là thị trường có nguồn lực phát triển kinh tế mạnh hơn so với các thị trường khác, cho nên đây sẽ là một nguồn thu ngoại tệ ổn định cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế Việt Nam.
Ông có đề xuất gì để dòng kiều hối được đổ bộ mạnh mẽ hơn vào thị trường này?
Hiện nay Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực thi hành, đây là một bước tiến lớn, tạo điều kiện thuận lợi để dòng kiều hối có cơ hội gia nhập vào thị trường bất động sản Việt Nam. Vì mới có hiệu lực nên cần có sự giúp đỡ từ cơ quan nhà nước, và để thu hút dòng kiều hối đổ bộ mạnh mẽ vào thị trường này, phía Nhà nước có thể thực hiện các biện pháp và chính sách hỗ trợ.
Một là, tạo ra môi trường đầu tư ổn định và minh bạch.
Hai là, phát triển cơ sở hạ tầng. Không chỉ thị trường đất nền thu hút dòng kiều hối, các thị trường khác cũng luôn là mục tiêu nhắm đến của nhiều người. Do đó cần đầu tư vào hạ tầng giao thông, cơ sở hạ tầng điện, nước sạch, viễn thông sẽ giúp tăng giá trị của bất động sản và thu hút dòng vốn kiều hối.
Ba là, tăng cường quản lý và giám sát. Do thị trường này mới được mở rộng cho nên công tác quản lý rất quan trọng. Sự minh bạch trong quản lý và giám sát sẽ ngăn chặn được các hành vi gian lận, lạm dụng việc pháp luật chưa đầy đủ để trục lợi. Tạo một môi trường đầu tư an toàn, lành mạnh, hạn chế các rủi ro không đáng có khi pháp luật chưa kịp vươn đến.
Bốn là, hỗ trợ tư vấn và hướng dẫn. Có thể nhiều người vẫn chưa nắm được khả năng đầu tư vào thị trường này như thế nào khi luật mới có hiệu lực cho nên vẫn chần chừ chưa dám đầu tư. Vì thế cần cung cấp thông tin cụ thể và hỗ trợ tư vấn cho các đối tượng này về thị trường bất động sản trong nước, hướng dẫn giải thích các quy định pháp lý về quyền, lợi ích cũng như các quy định khác, giúp họ an tâm bỏ vốn đầu tư.
Ngoài ra có thể có các biện pháp khác phù hợp với từng tình huống cụ thể trong thực tế. Tựu chung lại thì việc đề xuất các giải pháp này đều hướng tới mục tiêu là giúp tạo ra một môi trường đầu tư hấp dẫn và thu hút dòng kiều hối đổ vào thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn.
Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện thú vị này!