Trong quý 4/2025, thị trường căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều đô thị lớn trên cả nước ghi nhận mặt bằng giá cơ bản ổn định so với quý trước và tiếp tục duy trì ở mức cao.
Tính chung cả năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tăng mạnh so với năm 2024, phổ biến trong khoảng 20 - 30%, cá biệt có những khu vực ghi nhận mức tăng trên 40%, tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp.
GIÁ CĂN HỘ ĐẠT NGƯỠNG CAO KỶ LỤC
Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Trên thị trường, nhiều dự án ghi nhận mức giá rao bán ở ngưỡng cao, trải rộng ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp.
Cụ thể, dự án chung cư Học viện Quốc phòng hiện được rao bán trong khoảng 80 - 94 triệu đồng/m2. Dự án Green Diamond ghi nhận mức giá từ 130 - 170 triệu đồng/m2, trong khi Richland Southern được chào bán với giá 90 - 102 triệu đồng/m2. Một số dự án khác như Golden Park Tower có giá rao bán 110 - 124 triệu đồng/m2; Osaka Complex dao động 75 - 80 triệu đồng/m2; X2 Đại Kim phổ biến từ 70 - 82 triệu đồng/m2; The Terra An Hưng ở mức 80 - 91 triệu đồng/m2 và The Queen 360 Giải Phóng có giá từ 90 - 100 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc cao cấp, mặt bằng giá tiếp tục được thiết lập ở mức cao. Dự án Celestine Westlake ghi nhận giá rao bán trung bình từ 160 - 255 triệu đồng/m2. Dự án Lumière Essence Peak tại xã Đông Hội có giá bán trong khoảng 130 - 177 triệu đồng/m2.
Các dự án lớn như Vinhomes D’Capitale, The Diamond Residence và Vinhomes West Point lần lượt được chào bán với mức giá dao động từ 120 - 151 triệu đồng/m2, tùy từng phân khu và vị trí căn hộ.
Tại TP.HCM, trong quý 4/2025, giá căn hộ ghi nhận mức tăng nhẹ so với quý trước. Bình quân cả năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ đạt khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm 2024.
Trên thị trường, dự án Midtown Phú Mỹ Hưng hiện được rao bán trong khoảng 118 - 150 triệu đồng/m2. Riverpark Premier (giai đoạn mới) có mức giá trung bình từ 130 - 153 triệu đồng/m2.
Ở phân khúc trung bình, Hưng Phát Silver Star ghi nhận giá bán từ 46 - 60 triệu đồng/m2; The East Gate dao động 38 - 45 triệu đồng/m2; Bình Giã Resident được chào bán từ 46 - 50 triệu đồng/m2. Một số dự án tại khu vực lân cận như Vũng Tàu Gold Sea có giá 47 - 56 triệu đồng/m2, The Habitat Bình Dương dao động từ 36 - 48 triệu đồng/m2.
Đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, nhiều dự án tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao. The River Thủ Thiêm hiện có giá rao bán từ 180 - 250 triệu đồng/m2. Vinhomes Golden River Ba Son ghi nhận mức giá 200 - 260 triệu đồng/m2. The Landmark 81 - Vinhomes Central Park dao động từ 160 - 240 triệu đồng/m2. Lancaster Legacy được chào bán ở ngưỡng 280 - 350 triệu đồng/m2, trong khi The Marq có giá từ 193 - 245 triệu đồng/m2.
Các địa phương ngoài hai đô thị đặc biệt, giá căn hộ chung cư trong năm 2025 có xu hướng tăng nhưng mức độ thấp hơn so với Hà Nội và TP.HCM. Tính chung cả năm, giá căn hộ tại nhiều địa phương tăng khoảng 10 - 15% so với năm 2024. Riêng trong quý 4/2025, mặt bằng giá nhìn chung ổn định, một số khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ.
Tại Hải Phòng, dự án Hoàng Huy Commerce được rao bán khoảng 40 - 48 triệu đồng/m2; Diamond Crown Hải Phòng dao động từ 55 - 68 triệu đồng/m2; Gem Park Hải Phòng có giá từ 50 - 57 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, ở Hưng Yên các dự án thuộc khu vực Ecopark ghi nhận mức giá khá cao. The Fibonan Ecopark được chào bán từ 70 - 79 triệu đồng/m2; Haven Park Residences dao động 77 - 88 triệu đồng/m2; The Zurich - Vinhomes Ocean Park có giá từ 75 - 85 triệu đồng/m2.
Còn Đà Nẵng dự án The Ori Garden (đường Mê Linh, phường Hòa Hiệp Nam) có giá rao bán khoảng 37 - 40 triệu đồng/m2, trong khi dự án Peninsula Đà Nẵng dao động từ 67 - 82 triệu đồng/m2.
GIÁ VẪN TĂNG
Dự báo về giá, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, bước sang năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.
Một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để.
Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.
Theo đánh giá của chuyên gia Savills, sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới.
Trong đó, việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, các tuyến metroline mới như số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở.
Đáng chú ý, các tuyến vành đai như Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước.
Thực tế thời gian qua cho thấy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực theo từng ngày, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở.