Trong quá trình sử dụng đất, đặc biệt là khi mua bán, xây dựng nhà ở hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, khái niệm “đất thổ cư” luôn được người dân nhắc đến như một loại đất có giá trị cao và ổn định lâu dài.
Tuy nhiên, không ít người vẫn băn khoăn liệu đất thổ cư có phải gia hạn thời hạn sử dụng hay không và việc chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư có cần xin phép cơ quan nhà nước. Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã đưa ra những quy định cụ thể, giúp làm rõ các vấn đề này.
Tính đến thời điểm hiện tại, Luật Đất đai 2024 chưa đưa ra định nghĩa pháp lý chính thức về “đất thổ cư”. Trên thực tế, đây là cách gọi phổ biến trong đời sống hàng ngày của người dân để chỉ đất ở. Theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở là loại đất được sử dụng để làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ đời sống trên cùng một thửa đất. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Mặc dù một số cụm từ trong quy định này đã được sửa đổi, bãi bỏ theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, nhưng bản chất pháp lý của đất ở vẫn không thay đổi.
Vấn đề quan trọng mà người sử dụng đất quan tâm là thời hạn sử dụng đất thổ cư. Điều 171 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, trong đó đất ở được liệt kê đầu tiên. Bên cạnh đó, nhiều loại đất khác như đất quốc phòng, an ninh, đất tín ngưỡng, đất tôn giáo, đất sử dụng vào mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh cũng thuộc nhóm đất sử dụng ổn định lâu dài.
Với việc được xác định là đất sử dụng ổn định lâu dài, đất ở hay còn gọi là đất thổ cư không bị giới hạn thời hạn sử dụng và người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục gia hạn theo chu kỳ như đối với một số loại đất có thời hạn khác. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người dân yên tâm khi đầu tư, xây dựng và sinh sống lâu dài trên thửa đất của mình.
Bên cạnh thời hạn sử dụng, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư cũng là nội dung được quan tâm hàng đầu, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở tại các khu vực ven đô và nông thôn ngày càng tăng.
Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Trong đó, việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là một trường hợp bắt buộc phải xin phép.
Theo quy định về phân loại đất tại điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất ở được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thực chất là chuyển từ nhóm đất nông nghiệp sang nhóm đất phi nông nghiệp.
Điều này đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không được tự ý chuyển mục đích mà phải thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý, bao gồm việc nộp hồ sơ xin phép và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
