Giá căn hộ chung cư Hà Nội dự báo tiếp tục tăng

Việc Luật Đất đai mới và bảng giá đất 2026 dự kiến áp dụng từ đầu năm tới đang tạo thêm áp lực lên giá nhà. Khi chi phí đất đai, giải phóng mặt bằng và xây dựng gia tăng, các chủ đầu tư buộc phải tính toán lại giá bán, khiến khả năng giảm giá căn hộ trở nên khó khăn hơn.

GIÁ NHÀ ĐÃ TĂNG HƠN 200%

Theo dữ liệu của Savills, trong cả năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sự cải thiện rõ nét cả về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ vẫn đứng ở mức cao. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất so với cùng kỳ trong 5 năm trở lại đây (giai đoạn 2021–2025), dù vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019. Diễn biến này duy trì sự phục hồi rõ ràng của hoạt động giao dịch trên thị trường.

Trong khi nguồn cung và thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá bán đã ghi nhận mức tăng mạnh trong thời gian dài. Trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội tăng trung bình khoảng 26% mỗi năm và hiện cao hơn hơn 200% so với năm 2019.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, bước sang năm 2026 giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục xu hướng tăng, song mức tăng có thể thấp hơn so với giai đoạn trước.

Một số yếu tố cho thấy mặt bằng giá khó có khả năng hạ nhiệt ít nhất trong nửa đầu năm 2026. Trước hết là tác động của Luật Đất đai mới và Bảng giá đất 2026, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 với mức giá sát hơn với thị trường. Điều này làm gia tăng chi phí đầu vào của chủ đầu tư, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tiếp tục chịu áp lực từ giá nguyên vật liệu, nhân công và chi phí tài chính, buộc các chủ đầu tư phải phản ánh vào giá bán. Đồng thời, tình trạng lệch pha cung – cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Dù nguồn cung năm 2026 được dự báo cải thiện so với giai đoạn trước, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi các dự án nhà ở bình dân tiếp tục khan hiếm. Điều này khiến mặt bằng giá trung bình toàn thị trường duy trì ở mức cao.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, sự phát triển mạnh mẽ của các công trình hạ tầng trọng điểm sẽ là yếu tố dẫn dắt quan trọng nhất đối với thị trường bất động sản Hà Nội trong những năm sắp tới.

Trong đó, việc khởi công và đẩy nhanh tiến độ các cây cầu mới, cùng với quá trình hoàn thiện các tuyến đường vành đai, các tuyến metroline mới như số 2, số 5... đóng vai trò then chốt trong việc mở rộng không gian đô thị, cải thiện khả năng kết nối, gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đáng chú ý, các tuyến vành đai như Vành đai 1, Vành đai 2,5, Vành đai 3,5 và đặc biệt là Vành đai 4 đang từng bước được triển khai với tiến độ rõ ràng hơn so với giai đoạn trước. Thực tế thời gian qua cho thấy công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng đã có những chuyển biến tích cực theo từng ngày, tạo nền tảng quan trọng cho sự phát triển của thị trường nhà ở.

Từ động lực hạ tầng, triển vọng thị trường nhà ở Hà Nội được đánh giá sẽ phân hóa rõ rệt theo khu vực. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, những địa bàn có khả năng kết nối hạ tầng được hiện thực hóa sớm sẽ là các khu vực có triển vọng cao hơn.

Các khu vực như Đông Anh, Tây Hà Nội được đánh giá là những điểm đến tiềm năng trong giai đoạn cận kề, nhờ hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến vành đai và các trục kết nối xuyên tâm, trong khi triển vọng trung hạn đang dần mở rộng về phía Nam thành phố.

Ngoài yếu tố hạ tầng, triển vọng của từng khu vực còn phụ thuộc vào mức độ sẵn sàng của nguồn cung. Những địa bàn mà chủ đầu tư đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, chuẩn bị đầu tư và có thể sớm đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có lợi thế rõ rệt trong việc thu hút nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư.

“Nếu các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn được bổ sung, thị trường sẽ phát huy hiệu quả nguồn cầu tại Hà Nội trong bối cảnh một bộ phận nhà đầu tư hiện nay đang mở rộng tìm kiếm cơ hội sang các thị trường lân cận như Hưng Yên, Hải Phòng, hoặc xa hơn như Đà Nẵng và một số tỉnh phía Nam”, bà Hằng phân tích.

NGƯỜI MUA NHÀ DỊCH CHUYỂN

Trong bối cảnh giá căn hộ tại Hà Nội duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm, xu hướng dịch chuyển nhu cầu mua nhà ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét. Không chỉ người mua ở thực, dòng tiền đầu tư cũng đang tìm kiếm cơ hội tại những thị trường có mức giá dễ tiếp cận hơn, hạ tầng kết nối thuận lợi và dư địa tăng trưởng dài hạn.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, quý 3/2025 cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra ngoài Hà Nội. Hải Phòng, Hưng Yên, Hòa Bình và Bắc Giang trở thành “tâm điểm” khi chiếm tới 80% tổng mức độ quan tâm toàn khu vực. Trong đó, Hải Phòng giữ vị trí số một, Hưng Yên đứng thứ hai và Bắc Ninh xếp thứ ba.

Xét về tốc độ tăng trưởng so với đầu năm, Hòa Bình dẫn đầu với tăng 65%, tiếp đến là Bắc Giang tăng 61%, Hải Phòng tăng 50% và Bắc Ninh tăng 48%. Các địa phương khác như Quảng Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc cũng duy trì đà tăng 26 - 42%.

Sự bùng nổ này phản ánh xu hướng dịch chuyển vốn ra các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội, nơi giá còn cạnh tranh, hạ tầng kết nối thuận lợi và tiềm năng dài hạn mở rộng.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, xu hướng dịch chuyển nhu cầu tìm kiếm bất động sản từ trung tâm ra vùng ven và các đô thị vệ tinh đang diễn ra rõ nét trong vài năm gần đây, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Nguyên nhân chính là do dân số đô thị lớn ngày càng tăng, dẫn đến mật độ dân cư cao, gây áp lực lên hạ tầng và chất lượng sống.

Sự dịch chuyển này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, với các tuyến đường vành đai, metro giúp kết nối thuận tiện giữa trung tâm và vùng ven.

Thứ hai, hệ thống tiện ích phục vụ cuộc sống như trường học, bệnh viện, việc làm đang phát triển đồng bộ tại các khu vực ngoại thành. TP.HCM có lợi thế về hệ thống tiện ích và việc làm ở các vùng lân cận, trong khi Hà Nội nổi bật với hạ tầng kết nối.

Ngoài ra, các chủ đầu tư nhanh chóng nắm bắt xu hướng, phát triển nhiều dự án mới tại các khu vực ngoài trung tâm như Long An, Bình Dương, Bến Lức (TP.HCM) hay ngoài Vành đai 2 ở Hà Nội. Điều này kéo theo nguồn cung và nhu cầu đều dịch chuyển mạnh mẽ.

Cuối cùng và cũng là minh chứng rõ ràng nhất là sự thay đổi trong nhu cầu tìm kiếm bất động sản của người dân. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đối với các dự án ngoài trung tâm Hà Nội và TP.HCM đang tăng vọt. Cụ thể, khoảng 70% sự quan tâm ở miền Nam tập trung vào Bình Dương, Vũng Tàu, Biên Hòa, Nhơn Trạch, Đức Hòa, Bến Cát, Bến Lức, Long Thành.

Tại Hà Nội, các huyện như Ba Vì (tăng 47%), Sơn Tây (37%), Hoài Đức (29%), Quốc Oai (37%), Đan Phượng (13%) đều ghi nhận mức tăng đáng kể so với tháng 12/2024. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng khi Quảng Nam tăng 47% mức độ tìm kiếm.