Sau nhiều năm biến động mạnh với những chu kỳ tăng – giảm khó lường, thị trường bất động sản Việt Nam đang cho thấy những chuyển động mang tính nền tảng. Nguồn cung cải thiện rõ rệt, pháp lý dần được tháo gỡ, hạ tầng bứt phá mạnh mẽ đã và đang tái định hình cấu trúc thị trường.
Tuy nhiên, đằng sau bức tranh phục hồi là quá trình sàng lọc khắc nghiệt hơn bao giờ hết, nơi chỉ những chủ thể có năng lực tài chính, chiến lược dài hạn và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực mới có thể trụ vững.
NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG VẪN LỆCH PHA NHU CẦU
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025, toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019 - 2025 và tiệm cận “đỉnh” nguồn cung của chu kỳ trước. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đã bước qua giai đoạn “đóng băng”, tiến gần hơn tới trạng thái cân bằng. Song, sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng không đồng nghĩa với việc thị trường đã được “giải khát” hoàn toàn.
Dù vậy, vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở cơ cấu nguồn cung mất cân đối. Phần lớn sản phẩm mở bán mới vẫn tập trung vào phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thấp tầng có giá trị lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại đa số người dân tiếp tục khan hiếm.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m2, tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn tại các đô thị lớn. Điều này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập không theo kịp đà tăng giá bất động sản.
Nghịch lý là dù nguồn cung tăng nhanh, mặt bằng giá vẫn liên tục thiết lập mức cao mới. Nhiều dự án mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí rơi vào tình trạng “cháy hàng”, người mua phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Nguyên nhân đến từ nhu cầu nhà ở bị dồn nén suốt nhiều năm, cộng hưởng với tâm lý lạc quan trước triển vọng kinh tế, đầu tư hạ tầng và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong phần lớn thời gian.
Giai đoạn đầu của chu kỳ phục hồi chứng kiến dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường mạnh mẽ. Không ít nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn chỉ sau hơn một năm. Điều này tiếp tục kích hoạt tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” (FOMO), đẩy giá bất động sản tăng nhanh tại nhiều khu vực.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu cho thấy những dấu hiệu thay đổi rõ rệt. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng sâu sắc khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.
Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn và tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”.
Sự phân hóa này không mang tính ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi nền tảng về không gian và cách thức vận hành của thị trường.
HẠ TẦNG BỨT PHÁ MỞ RỘNG KHÔNG GIAN PHÁT TRIỂN
Một điểm nhấn ấn tượng trong nhiều năm qua của thị trường là việc đẩy mạnh phát triển hệ thống cao tốc, vành đai, trục liên vùng, liên tỉnh. Hạ tầng không chỉ giúp gia tăng giá trị tài sản mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian phát triển đô thị, tạo điều kiện cho các dự án dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa quỹ đất lớn và mặt bằng giá “dễ thở” hơn.
Riêng trong năm 2025, hạ tầng giao thông ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ với 564 công trình, dự án được khởi công và khánh thành, tổng vốn đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, trong đó vốn tư nhân chiếm gần 75%. Tổng số km tuyến chính cao tốc, nút giao và đường dẫn đều vượt mục tiêu Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm 2021 - 2025.
Song song với hạ tầng, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án trở thành lực đẩy quan trọng giúp nguồn cung quay trở lại thị trường. Khoảng 1.000 dự án đã được gỡ khó và tái triển khai. Đồng thời, nhiều dự án mới, trong đó có những đại dự án quy mô hàng nghìn ha, được phê duyệt và triển khai nhanh chóng. Đáng chú ý, không ít chủ đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ để tránh nguy cơ bị thu hồi đất theo các quy định mới.
Khi nguồn cung gia tăng trên diện rộng, thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất. Giá bất động sản nhìn chung vẫn duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không còn phân bổ đồng đều. Những khu vực, phân khúc hoặc dự án thiếu lợi thế bắt đầu chững lại, trong khi các sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, phù hợp nhu cầu ở thực vẫn giữ được sức hút.
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn đã tăng cao so với thu nhập bình quân, cùng với áp lực từ chi phí vốn và lãi suất vay, đối tượng tham gia thị trường ngày càng bị thu hẹp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.
Các chiến lược lướt sóng dựa trên tin đồn, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng trở nên rủi ro, đặc biệt khi dữ liệu thị trường được minh bạch hóa, trong đó có việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác dòng tiền, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.
CUỘC SÀNG LỌC KHẮC NGHIỆT
Quá trình sàng lọc không chỉ diễn ra với nhà đầu tư, mà còn đặt áp lực lớn lên các chủ đầu tư. Chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính ngày càng gia tăng khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm lệch pha nhu cầu thị trường sớm bộc lộ rủi ro.
Trong bối cảnh đó, uy tín và năng lực thực thi trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Những chủ đầu tư đảm bảo tiến độ, pháp lý đầy đủ và minh bạch thông tin sẽ chiếm ưu thế trong việc thu hút dòng tiền, hệ thống phân phối và đội ngũ môi giới chuyên nghiệp. Khi nguồn cung dồi dào hơn, cạnh tranh không chỉ giữa các dự án mà còn giữa các chủ đầu tư trong chính sách bán hàng, mức độ chia sẻ lợi ích và cách xây dựng niềm tin với thị trường.
Về dài hạn, VARS nhận định giá bất động sản khó có thể giảm sâu, bởi nhu cầu nhà ở thực luôn ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, đang thiết lập một mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả khi mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Ở góc độ quản lý, thị trường vẫn còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, việc nâng cao năng lực cán bộ quản lý địa phương, sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và kiểm soát lãi suất theo hướng thận trọng, có chọn lọc là những vấn đề then chốt.
Nếu lãi suất tăng quá nhanh và quá mạnh, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực. Ngược lại, một chính sách điều hành linh hoạt, minh bạch và nhất quán sẽ là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển ổn định, bền vững hơn trong trung và dài hạn.
