Theo Luật nhà ở năm 2023 trường hợp người nước ngoài không được cấp sổ hồng được quy định tại Điều 22 Luật nhà ở năm 2023. Theo đó, Điều 22 Luật nhà ở năm 2023 quy định về các trường hợp người nước ngoài không được cấp sổ hồng như sau:
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc trường hợp quy định sau đây không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở mà chỉ được bán hoặc tặng cho nhà ở này cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở không thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều 17 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở được phép sở hữu theo quy định tại Điều 19 của Luật này hoặc thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
Tổ chức nước ngoài không hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài không được phép nhập cảnh vào Việt Nam nhưng được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam.
Thứ hai, đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán hoặc tặng cho nhà ở; đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam bán hoặc tặng cho nhà ở.
Thứ ba, đối tượng được thừa kế nhà ở có cả tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở và không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên phải thống nhất xử lý tài sản thừa kế là nhà ở này theo một trong các trường hợp sau đây:
Để cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thừa kế nhà ở này; tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp sở hữu nhà ở tại Việt Nam được hưởng giá trị của nhà ở này tương ứng với phần tài sản được thừa kế.
Tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị".
Căn cứ khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi việc sở hữu đó được thực hiện thông qua các hình thức mà pháp luật cho phép. Quy định này nhằm kiểm soát chặt chẽ đối tượng và phạm vi sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, bảo đảm phù hợp với chính sách quản lý nhà ở, đất đai cũng như yêu cầu về quốc phòng, an ninh. Theo đó, người nước ngoài không được sở hữu nhà ở một cách tự do mà phải đáp ứng đúng điều kiện, hình thức do Luật Nhà ở quy định.
Cụ thể, theo khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, tổ chức nước ngoài có thể sở hữu nhà ở thông qua việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài còn được sở hữu nhà ở thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư; nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh; hoặc mua, thuê mua nhà ở từ tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp. Các hình thức này là cơ sở pháp lý trực tiếp để người nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Quy định về các trường hợp người nước ngoài không được cấp sổ hồng có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm chủ quyền quốc gia và an ninh, quốc phòng. Thông qua việc hạn chế quyền sở hữu nhà ở tại những khu vực nhạy cảm hoặc vượt quá số lượng cho phép, Nhà nước kiểm soát hiệu quả sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Quy định này góp phần ngăn ngừa nguy cơ đầu cơ, thâu tóm nhà ở, ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai và nhà ở. Đồng thời, đây cũng là cơ sở pháp lý để bảo vệ lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.
Bên cạnh đó, quy định còn bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong quản lý nhà ở có yếu tố nước ngoài và cân bằng giữa quyền lợi của người nước ngoài với pháp luật Việt Nam. Việc không cấp sổ hồng trong một số trường hợp nhưng cho phép bán, tặng cho hoặc hưởng giá trị tài sản giúp tôn trọng quyền tài sản hợp pháp.
Qua đó, pháp luật vừa bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người nước ngoài, vừa duy trì kỷ cương pháp luật trong lĩnh vực nhà ở. Điều này góp phần xây dựng môi trường pháp lý ổn định, an toàn cho thị trường bất động sản.
