Các khách sạn ở Seoul đang dần rơi vào tình trạng chật kín khi lượng khách quốc tế đổ về thủ đô của Hàn Quốc tăng mạnh. "Trước đây, công suất phòng thường giảm vào các ngày trong tuần, nhưng hiện nay hầu như đêm nào khách sạn cũng gần kín phòng và khách đặt trước sớm hơn rất nhiều so với trước đây", tổng quản lý một khách sạn 3 sao gần khu Myeongdong, trung tâm Seoul, cho biết với điều kiện giấu tên.
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khách sạn tại Seoul trong năm 2025 đạt khoảng 79% - mức mà ngành khách sạn xem là gần như đã kín phòng hoàn toàn. Đáng chú ý, các chủ khách sạn cho biết lượng khách đông vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt kể từ đó.
DU KHÁCH QUỐC TẾ ĐỔ VỀ HÀN QUỐC
Theo Tổ chức Du lịch Hàn Quốc, nước này đã đón 18,94 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2025, mức cao nhất từ trước đến nay. Con số này tương đương 108% so với thời điểm trước đại dịch Covid-19 năm 2019 và vượt mức phục hồi trung bình toàn cầu là 104%.
Nguyên nhân chính khiến lượng du khách tăng mạnh là đồng won suy yếu đáng kể so với USD và Euro, biến một chuyến du lịch từng được xem là khá đắt đỏ thành lựa chọn tiết kiệm hơn. Tháng 3 vừa qua, sau khi xung đột tại Trung Đông bùng phát vào cuối tháng 2, tỷ giá đồng won đã giảm xuống dưới ngưỡng 1.500 won/USD. Điều đó đồng nghĩa với việc, đối với những du khách nắm giữ USD hoặc Euro, cùng một phòng khách sạn, một bữa ăn hay một vé xem hòa nhạc hiện có giá rẻ hơn đáng kể nếu quy đổi sang đồng tiền của họ so với một năm trước.
Du khách tại quầy đổi ngoại tệ ở Nhà ga số 2 của Sân bay Quốc tế Incheon vào ngày 2/7
"Thành thật mà nói, chính đồng won suy yếu là lý do chúng tôi chọn Hàn Quốc thay vì Nhật Bản trong năm nay. Chúng tôi đặt được khách sạn tốt hơn bình thường và tối nào cũng đi ăn ngoài. Cảm giác chi tiêu lúc này không còn quá xa xỉ, anh Marcus Feld, một du khách đến từ Berlin đang mua sắm tại khu Myeongdong, chia sẻ.
Khách quốc tế hiện chiếm khoảng 71% tổng số phòng được đặt tại Seoul, cao hơn cả giai đoạn trước đại dịch. Trong khi đó, doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) - chỉ số quan trọng phản ánh hiệu quả kinh doanh của khách sạn - đã tăng khoảng 67% so với năm 2019.
Đối với du khách, tác động của cung - cầu đã thể hiện rõ trên giá phòng. Thị trường hiện không còn tập trung vào việc lấp đầy công suất mà chuyển sang chiến lược tăng giá bán phòng. Vì vậy, các loại hình lưu trú dạng residence (căn hộ dịch vụ), vốn chiếm phần lớn các dự án lưu trú mới khai trương tại Seoul trong đầu năm 2026, ngày càng được ưa chuộng, khi du khách chuyển sang đặt các căn hộ lưu trú dài ngày thay vì khách sạn truyền thống.
"Tôi cố đặt một khách sạn gần khu Hongdae để đi xem hòa nhạc vào cuối tuần, nhưng tất cả những khách sạn ổn đều đã hết phòng hoặc giá tăng gấp đôi bình thường. Cuối cùng tôi phải chọn một khu căn hộ dịch vụ cách đó khoảng 20 phút di chuyển”, cô Priya Nair, du khách đến từ Singapore, cho biết.
Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung phòng khách sạn không còn theo kịp tốc độ tăng của nhu cầu. Số lượng phòng khách sạn phục vụ du lịch tại Seoul đã tăng từ 43.271 phòng năm 2016 lên 53.564 phòng năm 2019, tương đương tốc độ tăng trưởng trung bình 7,3% mỗi năm. Tuy nhiên, kể từ sau đại dịch, đà mở rộng gần như chững lại khi số phòng chỉ tăng từ 54.190 phòng năm 2020 lên 56.206 phòng vào năm 2025, tức tổng mức tăng chỉ đạt 3,7%.
NGUỒN CUNG LƯU TRÚ KHÔNG THEO KỊP NHU CẦU
Trong bối cảnh nhu cầu tăng nhanh hơn rất nhiều so với nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy đứng trước nguy cơ quá tải, kéo theo giá phòng leo thang. Theo ông Kim Tae-hoon, chuyên gia phân tích tại Shinhan Investment, do một khách sạn trung bình mất khoảng 5 năm để đi vào hoạt động - từ xin cấp phép đến hoàn thành xây dựng - nên tình trạng thiếu phòng nhiều khả năng sẽ còn kéo dài ít nhất đến năm 2029, ngay cả khi các dự án khách sạn mới được triển khai ngay từ bây giờ.
Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết từ năm 2023, nguồn cung mới chỉ tăng khoảng 1.000 phòng mỗi năm, tương đương 1/4 tốc độ trước đại dịch. Quỹ đất hạn chế, chi phí tài chính và xây dựng tăng cao cùng hàng loạt rào cản trong quá trình xin cấp phép đang là những yếu tố cản trở việc mở rộng nguồn cung.
Các doanh nghiệp khách sạn lớn cũng cảm nhận rõ áp lực từ làn sóng khách quốc tế. Khách sạn Walkerhill tại phía đông Seoul cho biết công suất phòng trong nửa đầu năm nay đạt khoảng 70%, trong khi khách quốc tế chiếm khoảng 35% tổng số lượt lưu trú. Tập đoàn Paradise cũng ghi nhận công suất phòng trong 6 tháng đầu năm tăng thêm 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, còn tỷ lệ khách quốc tế duy trì ổn định ở mức 53%.
Theo các khách sạn, tác động của làn sóng du lịch không chỉ thể hiện qua số lượng đặt phòng mà còn ở hành vi chi tiêu của du khách. Khách lưu trú hiện ở lại lâu hơn và sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn so với trước đây.
Đà tăng trưởng của ngành du lịch Hàn Quốc cũng đến từ nhiều thị trường đa dạng hơn trước. Theo Cushman & Wakefield, lượng khách đến từ Mỹ và châu Âu lần lượt đạt 142% và 120% so với mức của năm 2019. Ngành du lịch đánh giá việc nhu cầu được phân bổ trên nhiều thị trường khác nhau sẽ giúp hoạt động kinh doanh ổn định hơn.
Tuy nhiên, hai thị trường truyền thống lớn nhất của Seoul lại đang phục hồi chậm hơn. Lượng khách Trung Quốc mới chỉ phục hồi khoảng 91% so với năm 2019, khiến tỷ trọng khách Trung Quốc trong tổng lượng khách quốc tế đến Hàn Quốc giảm từ 35% trước đại dịch xuống còn 29% vào năm 2025.
Trong khi đó, Nhật Bản - thị trường vốn là trụ cột của ngành du lịch Hàn Quốc - cũng đang suy giảm vì một nguyên nhân riêng. Đồng yên đã mất giá còn mạnh hơn cả đồng won khiến du khách Nhật không còn được hưởng lợi từ lợi thế tỷ giá như những du khách đến từ các quốc gia khác.
"Tôi rất yêu Hàn Quốc. Đây là lần thứ tư tôi đến đây. Nhưng chuyến đi lần này đắt đỏ hơn hẳn trước đây. Với tỷ giá đồng yên hiện tại, tôi suýt nữa đã quyết định ở nhà”, Yuki Tanaka, du khách đến từ Osaka, nói chuyện với phóng viên khi đang mua sắm tại một cửa hàng mỹ phẩm ở Seoul.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo rằng động lực tăng trưởng hiện nay có thể không kéo dài. Đồng won yếu đang mang lại lợi thế lớn cho ngành du lịch Hàn Quốc ở thời điểm hiện tại, nhưng đây cũng là hệ quả của những bất ổn kinh tế vĩ mô và địa chính trị. Nếu đồng won mạnh trở lại trong tương lai, một phần sức hấp dẫn về chi phí - yếu tố đang thu hút lượng lớn khách quốc tế - cũng sẽ dần biến mất.
