Gây nhiễu loạn thị trường bằng cách “thổi giá” quá cao rồi bất ngờ “quay xe” bỏ cọc
Hồi trung tuần tháng 12/2021 TP Hồ Chí Minh đã tổ chức bán đấu giá thành công 4 lô đất rộng khoảng hơn 30.000 m2 thuộc khu chức năng số 3 khu dân cư phía bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm với mức giá 37.350 tỉ đồng, cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các khu đất này lần lượt là Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh), Công ty cổ phần Sheen Mega, Công ty CP Dream Republic và Công ty TNHH thương mại Bình Minh. Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt trúng đấu giá 24.500 tỉ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2 ở khu đô thị Thủ Thiêm, tạo ra kỷ lục mới với mức giá 2,4 tỉ đồng/m2 đất, gấp 8 lần giá khởi điểm.
Tại Hà Nội, trước đó 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội) dù có giá khởi điểm từ 104,7 - 182,3 triệu đồng/m2, nhưng kết quả của phiên đấu giá sau đó đã khiến nhiều người bất ngờ vì giá trúng cao gấp 2 - 2,6 lần mức giá khởi điểm. Trong đó, giá thấp nhất là 162,7 triệu đồng/m2, giá trúng cao nhất là 364,3 triệu đồng/m2.
Những cuộc đấu giá đó sẽ không có gì đáng nói nếu những người trước đó đã rất nhiệt tình “đẩy giá” nhưng sau đó lại âm thầm bỏ cọc và chấp nhận mất tiền dù đã hoàn tất thủ tục ký Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản. Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt một điển hình.
Theo thông tin mới nhất, ngày 10/1 ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã có tâm thư gửi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Ông Dũng giải thích, hành động này nhằm đảm bảo một phần sự ổn định thị trường kinh doanh bất động sản. "Sau khi đấu giá trúng, Tập đoàn lắng nghe rất nhiều dư luận xã hội và thấy rằng kết quả trúng đấu giá cao như vậy có thể dẫn đến hệ lụy không tốt. Đặc biệt sau khi tiếp nhận ý kiến của Bộ trưởng Bộ Tài chính tại kỳ họp bất thường Quốc hội vừa qua".
"Chúng tôi xin tự nguyện đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất 3-12 khu chức năng số 3 trong khi đô thị Thủ Thiêm và chấp nhận mọi chế tài việc đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định của pháp luật về việc đấu giá tài sản công", ông Dũng nêu trong tâm thư.
Ngoài trường hợp của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt, trước đây cũng từng ghi nhận rất nhiều trường hợp như tại huyện Hoằng Hóa, tỉnh Thanh Hóa; huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang khách hàng cũng phải bỏ cọc với những số tiền không hề nhỏ vì trước đó đã trót “thổi giá” quá cao so với giá trị thực của lô đất đấu giá.
Quay trở lại với câu chuyện đấu giá đất ở TP Hồ Chí Minh, chia sẻ với báo chí tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội Khoá XV, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nhận định việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 là không phù hợp, giá không thực.
Theo Bộ trưởng, so sánh cũng tại TP HCM, đường Nguyễn Huệ cũng chỉ có giá trung bình 1,5 tỉ đồng/m2. “Cần xem các nhà đầu tư có thực hiện đúng theo cam kết trúng giá hay không, hay bỏ cọc. Bộ Tài chính chỉ kiểm tra những doanh nghiệp này trên thị trường chứng khoán, còn quản lý nhà nước về đất đai là Bộ Tài nguyên Môi trường, kể cả vấn đề giá đất. Nhưng chưa thể công khai được”- Bộ trưởng Hồ Đức Phớc nhấn mạnh.
Đáng chú, báo cáo tại hội trường Quốc hội hôm 4/1 về vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2021, trong đó có vấn đề trái phiếu BĐS Bộ trưởng Phớc cho rằng, những doanh nghiệp thua lỗ, nợ xấu, không đủ điều kiện mà phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ làm nhiễu loạn thị trường, chiếm dụng vốn của các nhà đầu tư.
“Vấn đề này chúng tôi đã cảnh báo nhiều lần trên các phương tiện thông tin đại chúng, tăng cường công tác kiểm tra. Có những ngày chúng tôi chuyển 2 vụ việc cho cơ quan điều tra. Có những trường hợp, vốn vay lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu nhưng vẫn phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động tiền, rồi lấy tiền đó đi buôn bán bất động sản. Như vụ việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm là điển hình của việc làm nhiễu loạn thị trường” Bộ trưởng Phớc nhấn mạnh.
Trong khi đó, một chuyên gia về tài chính khẳng định, hầu hết các doanh nghiệp này khi tham gia đấu giá thường nhằm mục tiêu cạnh tranh với đối thủ, không muốn cho đối thủ có được mảnh đất đấu giá nên họ sẽ phát giá rất cao sau đó bỏ cọc và chấp nhận mất một số tiền đã cọc.
Thậm chí có trường hợp lợi dụng việc tham gia đấu giá nhằm mục đích thổi giá để đẩy giá đất thị trường ở khu vực xung quanh và các khu vực khác lên cao, và thu lợi từ mảnh đất họ đã có ở khu vực xung quanh. Đây rõ ràng là những hành vi điển hình của việc làm nhiễu loại thị trường bất động sản gây ảnh hưởng hết sức tiêu cực, vị chuyên gia nói.
Có thể xử phạt hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản không?
Về căn cứ pháp lý để xử lý hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, Luật sư Hà Thị Khuyên - Đoàn Luật sư TP.Hà Nội phân tích: Hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản được coi là một trong những hành vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá bất động sản, lợi dụng hoạt động đấu giá hợp pháp để gây nhiễu loạn thị trường, tạo giá bất động sản ảo dẫn đến nhu cầu về cung - cầu ảo để trục lợi. Mới nhìn vào hoạt động đấu giá này người tham gia sẽ thấy rất hợp lý, do họat động đấu giá được cho phép bởi cơ quan có thẩm quyền và được thực hiện bởi các cơ quan có thẩm quyền nên dĩ nhiên là “rất công khai, minh bạch và rất đúng trình tự, thủ tục” song cái mà người tham gia đấu giá không lường hết được đó là “giá trị thật” của các bất động sản này, nó được thổi giá qua những lời hoa mỹ “bất động sản nằm trong dự án quy hoạch trọng điểm”…
"Hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản được coi là một trong những hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đấu giá bất động sản, lợi dụng hoạt động đấu giá hợp pháp để gây nhiễu loạn thị trường, tạo giá bất động sản ảo dẫn đến nhu cầu về cung - cầu ảo để trục lợi". Luật sư Hà Thị Khuyên - Đoàn Luật sư TP.Hà Nội
Nếu không tỉnh táo người tham gia đấu giá rất có thể mua phải bất động sản với giá ảo, các đơn vị tham gia đấu giá tạo cơn sốt đất ảo để “đóng đinh” mức giá mốc, tạo nền tảng cho các cuộc đấu giá khác ở khu vực đó phải theo mức giá đó. Hiện tượng này, diễn ra ở rất nhiều các địa phương. Rất cần cơ quan có thẩm quyền, cùng chính quyền địa phương can thiệp kịp thời để tránh tình trạng vi phạm pháp luật diễn ra tràn lan trong các buổi đấu giá nhưng không bị ngăn chặn, xử lý.
Luật sư Hà Thị Khuyên cho rằng, với những quy định pháp luật hiện hành, đã đủ cơ sở pháp lý để điều chỉnh và xử lý những vi phạm lên quan đến hành vi gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, bởi hành vi gây nhiễu loạn thị trường Bất động sản là những hành vi khá cụ thể liên quan đến loạt hoạt động đấu giá và tổ chức đấu giá bất động sản, cả một quy trình dài có trách nhiệm của nhiều tổ chức và cá nhân có liên quan, nếu sai phạm ở đâu thì có thể xem xét mức độ sai phạm và xử lý ở đó. Có chăng chúng ta có lên tiếng về những sai phạm đó hay không? Và những sai phạm đó có được kịp thời phát hiện và kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xử lý hay không thôi.
Có thể thấy rằng, hoạt động động đấu giá bất động sản và những hoạt động mang tính hành lang liên quan dọn đường cho “hoạt động đấu giá bất động sản” đều được vận hành dưới sự chỉ đạo của những tổ chức, cá nhân có thẩm quyền, có chức vụ; nên những sai phạm về mặt trình tự, thủ tục và về giá trị thật của bất động sản phải có giám sát của những cơ quan có thẩm quyền ở cấp cao hơn; việc tố cáo, tố giác sai phạm sẽ khó khăn hơn rất nhiều, nên rất cần người dân, cơ quan báo chí tích cực phản ánh, kiến nghị thì tôi nghĩ những vấn đề tiêu cực trong hoạt động đấu giá bất động sản mới phần nào được giảm thiểu, Luật sư Khuyên nói.
Cần phải có chế tài cứng rắn hơn!
Trao đổi với phóng viên, một Luật sư chuyên về lĩnh vực đất đai cho rằng dù pháp luật hiện nay không đề cập trực tiếp đến hành vi làm nhiễu loạn thị trường bất động sản trực tiếp và cụ thể. Nhưng, pháp luật cũng có các quy định cấm các hành vi mà từ đó có thể gây nên những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, có thể dẫn đến nhiễu loạn thị trường bất động sản. Cụ thể, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cấm hành vi “Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản”, “Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản”…Đây là một lỗ hổng pháp lý trong việc ngăn chặn, kiểm soát hoạt động thao túng thị trường bất động sản hiện nay.
Bên cạnh đó, Bộ luật Hình sự cũng chưa quy định tội danh nào trực tiếp đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đặc biệt, để xử lý mạnh tay với các sai phạm thao túng, làm nhiễu loạn, méo mó thị trường bất động sản, cũng chưa có quy định trực tiếp chỉ rõ cấu thành tội danh liên quan đến vấn đề này.
Do đó, để có thể xử lý hình sự với các hành vi sai phạm liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản thường phải viện dẫn sang các tội danh như hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, lừa dối khách hàng…Trong khi đó, đối với thị trường chứng khoán, tại Điều 211 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) có quy định tội thao túng, nhiễu loạn thị trường chứng khoán, trong đó chỉ rõ các dấu hiệu của việc thao túng, nhiễu loại thị trường làm cơ sở cho việc xử lý trách nhiệm hình sự đối với các hành vi thao túng thị trường chứng khoán, vị Luật sư phân tích.
Dù cho đối với thị trường BĐS, nếu có hành vi thao túng, nhiễu loạn thị trường bất động sản thì hậu quả nguy hiểm cho xã hội của nó cũng không thua kém so với hành vi thị trường chứng khoán. Chính sự thiếu quy định để xử lý các hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản trong Bộ luật Hình sự hiện hành làm cho các chủ đầu tư, những người kinh doanh dường như ít lo sợ các sai phạm.
Nếu có một hệ thống quy phạm pháp luật đủ mạnh, các sai phạm sẽ chắc chắn giảm đi, hơn nữa khi đã xác định rõ trong luật, thì khi xử lý cũng tránh được sai sót, tránh được việc cố ép hình sự hóa quan hệ tranh chấp kinh doanh, dân sự.
Thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản là hành vi cụ thể nào, chế tài nào trong luật để xử lý. Đó là vấn đề rất đáng quan tâm và các nhà làm luật cần hoàn thiện để có cơ sở đưa thị trường bất động sản về với thực tế, tránh những hệ lụy xấu đến hoạt động kinh doanh và ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế, vị Luật sư kiến nghị.