Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2022, nguồn cung nhà ở Hà Nội có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại thị trường, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm Covid-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép. Trong khi nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu mua nhà lại rất nhiều, kiến thị trường bất động sản nhà ở Hà Nội và cả nước rơi vào tình trạng lệch pha mua bán.
Loay hoay tìm nhà
Anh Nguyễn Đình Trường (29 tuổi, Thanh Hóa) và vợ đều là nhân viên văn phòng. Gia đình anh hiện nay có tất cả 5 người, gồm 2 vợ chồng, 2 con nhỏ và mẹ. Là người lập nghiệp giữa Hà Nội, anh Trường đang có nhu cầu mua nhà để ổn định cuộc sống.
Tiết kiệm được hơn 1,2 tỷ đồng, gia đình anh Trường hướng đến một căn chung cư có 3 phòng ngủ, diện tích khoảng 70m2 ở quanh khu Linh Đàm để tiện việc đi lại. Tuy nhiên, với mức giá từ 24-25 triệu/m2 của khu Linh Đàm hiện nay, anh Trường cho biết rất khó kiếm được căn phù hợp.
Từ cuối năm 2022 đến nay, giá chung cư tuy đã chững đà tăng, nhưng vẫn neo ở mức cao. “Một căn 3 phòng ngủ cũng phải quanh mức 2,5 tỷ. Nếu muốn mua, tôi cần phải vay thêm 1,3 tỷ đồng, trong khi lãi suất ngân hàng hiện nay khoảng 13%/năm. Như vậy, chỉ riêng tiền lãi phải trả hàng tháng đã vào khoảng 17 triệu đồng. Với mức lương nhân viên văn phòng của 2 vợ chồng và phải nuôi 2 con, tôi không thể liều xuống tiền”, anh Trường cho biết.
Bởi thế, đến nay vợ chồng anh Trường vẫn chưa thể mua nhà, dù đã xem nhiều căn quanh khu Linh Đàm. Anh còn cho biết thêm, nhiều căn chung cư cũ cũng đã xuống cấp mạnh, không còn đạt được chất lượng so với số tiền bỏ ra.
Còn trường hợp của anh Hà Giang Nam (29 tuổi, quê Ninh Bình), 2 vợ chồng anh làm việc ở quận Tây Hồ, với tài chính 2 tỷ đồng, nên không thể tìm được căn hộ ưng ý tại đây. Với khoản tiền đấy, anh Nam tìm hiểu khu vực Hà Đông có nhiều căn hộ phù hợp hơn.
“Dưới đấy có nhiều dự án đang triển khai, giá cũng rẻ hơn mạn bên này. Hai vợ chồng tính mua nhà để ổn định đã, tuy nhiên tôi vẫn đang rất lưỡng lự, do xa cơ quan. Sau này còn có con nữa, nên rất bất tiện”, anh Nam nói.
Riêng anh Nguyễn Bá Hiếu (35 tuổi, Hòa Bình) đang đã chuẩn bị sẵn sàng số tiền 2,8 tỷ đồng để mua căn chung cư tại Cầu Giấy, nhưng lại không thành công.
Anh cho biết: “Tôi và chủ nhà đã thống nhất với giá 2,8 tỷ đồng, sẵn sàng thủ tục để làm việc, thì mới biết căn nhà này đã cầm cố tại ngân hàng. Chủ nhà nói với tôi, sau khi bàn giao tiền sẽ lấy sổ về từ ngân hàng và sang tên. Nhưng tôi không đồng ý”.
Đáng chú ý, cả anh Trường, anh Nam hay anh Hiếu đều lắc đầu khi được phóng viên Thương gia nhắc đến sản phẩm nhà đất.
Anh Nam cho biết, nhà đất tuy có vẻ hấp dẫn về tính lâu dài nhưng với mức tài chính đang có, mua chung cư thì được căn nhà to rộng, còn nhà đất nhỏ hơn nhiều, thậm chí phải chịu trong những ngõ rất sâu. Ngoài ra, giá nhà đất đang tăng quá cao, chưa kể là mua về còn tốn chi phí sửa chữa…
Đều là những người xa quê, lên thủ đô lập nghiệp và có nhu cầu mua nhà để ổn định cuộc sống, nhu cầu mua nhà ở thực của nhóm khách hàng như anh Trường, hay anh Nam hiện nay là rất lớn. Song, phần lớn những người trẻ này khó có thể chọn được căn nhà ưng ý khi phân khúc chung cư mới trong tầm giá 2 – 3 tỷ đồng khá ít.
Vì sao lại khó mua?
Lý giải vấn đề khách hàng hiện nay khó mua nhà như trường hợp anh Trường và nhiều người khác, chị Hạ Bích, một môi giới chung cư cho biết, vì giá nhà tăng quá cao nên lựa chọn của người mua nhà bị thu hẹp. Làm trong nghề 8 năm, lần đầu tiên chị Bích thấy giá nhà chung cư tăng mạnh như năm 2022.
Riêng các tòa HH khu Linh Đàm, trong 5 năm gần đây giá gần như không đổi, chênh nhau chỉ 100 triệu. Nhưng từ cuối năm trước, giá bắt đầu đẩy lên cao. Có những căn chủ cũ mua chỉ ở 17 triệu/m2 giờ lên 23 triệu đồng/m2. Những căn có chủ đầu tư sửa sang nội thất, có bìa đỏ ở bên khu đô thị Pháp Vân giá có thể lên tới 27 – 28 triệu đồng/m2.
Theo chị Bích, giá nhà tăng cao nên nhu cầu bán lớn, đồng thời, số khách hàng cần tư vấn cũng rất nhiều, nhưng tỷ lệ chốt mua rất thấp. “Phần lớn khách hàng của cũng ngỡ ngàng trước mặt bằng giá mới. Trước đây họ có tìm mua nhưng chưa đủ tiền. Nay có đủ tiền thì giá nhà cũng tăng lên", chị Bích lý giải.
Về giá nhà liền thổ, quanh khu Linh Đàm cũng loanh quanh 100 triệu đồng/m2. “Đấy là giá nhà đất ở đây đang có dấu hiệu chững lại từ cuối năm 2022, chứ trong thời gian trước, nó còn vượt mức 100 triệu đồng”, chị Bích cho biết.
Duy, một môi giới của sàn batdongsan.com cũng thừa nhận, vùng quanh vành đai 3 trở vào gần như không có hàng mới, cũng rất ít hàng trong tầm giá 2 – 3 tỷ đồng/căn chung cư có 2 phòng ngủ. “Nếu có thì cũng là căn hộ của chủ đầu tư bán ra, nhưng giá cũng hơn 40 triệu/m2. Giá chung cư cũ cũng không rẻ hơn là bao nhiêu”, Duy nói.
Theo tư vấn của Duy, nếu trong tầm 2 tỷ muốn mua căn 2 ngủ rộng rãi thì nên sang khu Đại Mỗ. Nhưng vẫn là chung cư đã sử dụng một vài năm, bù lại đầy đủ nội thất. Ngoài ra, nhiều sản phẩm của người bán lại tồn đọng nhiều vấn đề vướng mắc, như tranh chấp quyền sở hữu, nợ ngân hàng… khiến cho quá trình mua nhà không thuận lợi.
Về thị trường nhà đất, tùy thuộc vào vị trí, đường đi lại sẽ có sự chênh lệch về giá, nhưng trung bình quanh khu Thanh Xuân, Hà Đông ở các ngõ, ngách cũng 100 triệu/m2...
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội nhìn nhận, dù Chính phủ đã có những động thái tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp bất động sản để có thêm nguồn cung ra thị trường, nhưng trong năm 2023 nguồn cung sẽ chưa đáng kể.
Do đó, giá chung cư được dự báo sẽ còn neo cao trong thời gian tới, nhất là trong 2 quý đầu của năm nay. Chờ giá chung cư giảm thì chắc khó bởi nhìn vào cung - cầu trên thị trường hiện nay sẽ thấy nguồn cung rất ít, trong khi nhu cầu nhiều và liên tục duy trì ở mức cao.
Theo khảo sát của Công ty Savills Việt Nam, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. Nếu so với quý 1/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý tăng liên tục.
Tại Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án có giá bán trên 40 triệu đồng/m2.
