UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định 89/2025/QĐ-UBND về hệ số điều chỉnh giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo đó, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (K) làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các loại đất ban hành kèm theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên địa bàn thành phố Hà Nội là K= 1.
Trường hợp sau khi áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (K=1) để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa phù hợp với biến động giá đất thực tế phát sinh trên địa bàn thì Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, quyết định việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai; gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường kết quả để tổng hợp, xây dựng, tham mưu điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành theo quy định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm xây dựng, trình UBND thành phố xem xét, quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn và các hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết; theo dõi, kiểm tra, tổng hợp việc thực hiện Quyết định này; chủ trì, phối hợp các Sở, ngành và đơn vị có liên quan báo cáo, đề xuất UBND thành phố chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc (nếu có) theo quy định.
Về nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất, theo Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất được thực hiện trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc định giá theo thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục theo quy định; bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể với cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất; đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Căn cứ định giá đất bao gồm mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; thời hạn sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất hoặc trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất); thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất và các quy định pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Thông tin đầu vào để định giá đất theo quy định gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát trong trường hợp chưa có các thông tin nêu trên; cùng với thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Các thông tin giá đất này được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá.
Các phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và các phương pháp khác do Chính phủ quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Việc áp dụng từng phương pháp được thực hiện theo điều kiện cụ thể: phương pháp so sánh áp dụng khi có tối thiểu 3 thửa đất tương đồng đã chuyển nhượng hoặc trúng đấu giá; phương pháp thu nhập áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi xác định được thu nhập, chi phí.
Còn phương pháp thặng dư áp dụng đối với đất thực hiện dự án đầu tư khi ước tính được doanh thu và chi phí phát triển; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng để xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã có giá trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh.
Các phương pháp định giá đất nêu trên được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất. Trường hợp áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập hoặc hệ số điều chỉnh giá đất mà kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất. Việc lựa chọn phương pháp định giá đất do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
