Người trúng đấu giá đất ở nhưng không nộp đủ tiền sẽ phải đối mặt với việc hủy kết quả đấu giá và có thể bị cấm tham gia đấu giá tiếp theo từ 6 tháng đến 5 năm, tùy mức độ vi phạm theo Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP.
MỘT SỐ QUY ĐỊNH MỚI VỀ ĐẤU GIÁ ĐẤT
Chính phủ đã có Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP về xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở theo quy định của Luật Đất đai. Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP có hiệu lực thi hành từ 6/1/2026 đến hết 28/2/2027.
Theo đó, phạm vi điều chỉnh nghị quyết quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân; xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo quy định của Luật Đất đai thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm.
Về xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở, thì người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá đối với quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở như sau:
Từ 2 - 5 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá; từ 6 tháng đến 3 năm đối với trường hợp người trúng đấu giá nộp không đầy đủ tiền trúng đấu giá.
Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá quy định tại phạm vi điều chỉnh của nghị quyết.
Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày ban hành quyết định hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyển quyết định cấm tham gia đấu giá xem xét, ban hành quyết định cấm tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại phạm vi điều chỉnh của nghị quyết.
Nội dung của quyết định cấm tham gia đấu giá, việc gửi, đăng tải quyết định cấm tham gia đấu giá trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia, việc khiếu nại, khởi kiện và thời hiệu xử lý vi phạm được thực hiện theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 25, Điều 26 Nghị định số 172/2024/NĐ-CP ngày 27/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 37/2024/QH15.
ĐIỀU KIỆN ĐẤU GIÁ ĐẤT
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, việc đấu giá quyền sử dụng đất là một cơ chế quan trọng nhằm khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, bảo đảm tính công khai, minh bạch và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội. Để một khu đất đủ điều kiện đưa ra đấu giá, pháp luật đã đặt ra những yêu cầu chặt chẽ nhằm bảo đảm tính khả thi và hạn chế các rủi ro phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện.
Cụ thể, khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định, trước hết, đất đưa ra đấu giá phải là đất đã được Nhà nước thu hồi và hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định hoặc thuộc trường hợp không phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Đồng thời, khu vực có đất đấu giá phải nằm trong dự án đã được đầu tư hạ tầng giao thông và bảo đảm kết nối đồng bộ, tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác, sử dụng đất sau khi trúng đấu giá.
Bên cạnh đó, thửa đất hoặc khu đất dự kiến đấu giá phải được xác định rõ trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, với mục đích sử dụng là để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp đặc thù được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 217 của Luật này.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, điều kiện không thể thiếu là phải có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt, qua đó làm rõ các chỉ tiêu về quy mô, mật độ xây dựng, tầng cao và hạ tầng kỹ thuật.
Cuối cùng, việc đấu giá chỉ được tiến hành khi đã có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt, trong đó xác định cụ thể hình thức đấu giá, giá khởi điểm, bước giá và các nội dung cần thiết khác.
Song song với các điều kiện đấu giá, việc xác định giá đất cũng là khâu then chốt, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như quyền lợi của người tham gia đấu giá. Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 đã quy định rõ các phương pháp định giá đất nhằm bảo đảm giá đất được xác định phù hợp với giá trị thực tế trên thị trường.
Phương pháp so sánh được áp dụng trên cơ sở phân tích, điều chỉnh giá của các thửa đất đã chuyển nhượng thành công hoặc đã trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có cùng mục đích sử dụng và các yếu tố tương đồng với thửa đất cần định giá; trong quá trình này, giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) sẽ được loại trừ để phản ánh đúng giá trị quyền sử dụng đất.
Phương pháp thu nhập lại phù hợp với các loại đất có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một đơn vị diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ tại địa phương trong ba năm liền kề.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư được áp dụng phổ biến đối với đất dự án, bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính, dựa trên phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch đã được phê duyệt. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại dựa trên bảng giá đất do Nhà nước ban hành, kết hợp với hệ số điều chỉnh được xác định thông qua việc so sánh với giá đất thị trường.
Bên cạnh các phương pháp nêu trên, Luật Đất đai 2024 còn mở ra cơ chế linh hoạt khi cho phép Chính phủ quy định thêm các phương pháp định giá đất khác, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn trong từng giai đoạn phát triển.
